5 מגמות דיור חמות לשנת 2023, על פי זילו

השווקים במערב התיכון יתחממו, ויותר חברים ובני משפחה יאגדו את כספם כדי לקנות בתים יחד בשנת 2023, כאשר אנשים מחפשים דרכים חדשות להתגבר על משבר סבירות הדיור. עם זאת, המשבר הזה יתייצב – אם לא ישתפר – מהשיא של עידן המגיפה, חוזים כלכלני זילו. בנייה חדשה תתמקד ביחידות להשכרה, ואנו אמורים לראות קפיצה של בעלי בתים שהופכים לבעלי בתים בפעם הראשונה. אלה הם בין שלל תחזיות חדשות ומגמות דיור לשנת 2023 שצוות המחקר הכלכלי של Zillow ביצע לקראת השנה החדשה.

“אמריקאים שימצאו דרכים לבצע תשלומים על גג מעל ראשם יובילו את השוק בשנה הבאה. כאשר העלויות נמוכות יותר, נראה מכירות ורמות מלאי בריאות יותר. אם שכר הדירה יהיה זול יותר ממשכנתא חדשה, נראה ביקוש מוגבר להשכרות – משהו שבונים ומשכירים מבינים”, אמר הכלכלן הראשי של זילו סקיילר אולסן. “המחיר הסביר יהיה הגורם הגדול ביותר בדיור לשנת 2023, אבל יש מקום לאופטימיות בחזית זו אם שיעורי המשכנתא ירדו”.

המערב התיכון יכלול חזית ומרכז בשנת 2023

שלא כמו כמעט בכל אזור אחר של ארצות הברית, המחירים ברוב אזורי המטרו במערב התיכון לא עלו לקיצוניות שערורייתית. עלויות המשכנתא עדיין בעלות הגיון בהשוואה להכנסות ברחבי מיזורי, קנזס, איווה, אוהיו ואיזורי מטרו קטנים יותר באילינוי, מה שיאפשר לרוכשים בפעם הראשונה לעשות את הצעד. שכר דירה נמוך יותר ומחירי בתים באזורים אלה, כמו גם בחלק של פנסילבניה, ניו יורק ושאר המטרוים הצפון-מזרחיים, מקלים על חסכון עבור מקדמה. תשלום משכנתא טיפוסי1 בטופקה הוא 1,269 דולר, לעומת 4,129 דולר בסקרמנטו.
קיום בתים זמינים לבחירה הוא עוד מרכיב מרכזי של שוק בריא, והמערב התיכון בולט. המלאי שם לא נמצא בבור עצום בהשוואה לזמנים שלפני המגפה, ויותר בעלי בתים מוכנים למכור מאשר במקומות אחרים בארץ, מעודדים מביקוש עקבי יותר מצד קונים.

קנייה עם חברים ובני משפחה תתפוס תאוצה

עלויות הדיור הגדלות היו נושא שיחה פופולרי בשנת 2022, אבל רכישת בית עם חבר או קרוב משפחה שאינו שותף או בן זוג התבררה כיותר מפטפטת סרק עבור חלק מפתיע של אנשים. כשעלויות הדיור עולות הרבה מעבר לנורמות הקודמות של סבירות, אלו הרודפים אחרי בעלות על בתים פונים לאמצעים לא קונבנציונליים להפחיד כלכלית, וזה אמור לגדול ב-2023.
סקר Zillow שנערך באביב מצא כי בקרב רוכשי דירות מוצלחים לאחרונה, 18% רכשו עם חבר או קרוב משפחה שלא היה בן זוגם או בן זוגם. מבין רוכשי הדירות הפוטנציאליים, 19% התכוונו לקנות עם חבר או קרוב משפחה ב-12 החודשים הקרובים. סבירות והזכאות למשכנתא צוינו כסיבות העיקריות לרכישת בית עם מישהו אחר – שניהם אתגרים שעכשיו הם אפילו יותר חריפים. תשלומי המשכנתא עבור בית טיפוסי בארה”ב עלו מדרישה של 27% מההכנסה החציונית של משק הבית בינואר ל-37% באוקטובר – הרבה מעבר לרף ה-30% שבו הדיור הופך לנטל פיננסי.
ככל שיותר בני דור המילניום ועכשיו דור הזרס נכנסים למה שעדיין יהיה שוק יקר היסטורית בשנת 2023, יותר אנשים עומדים להעמיד את “הבסטי” במבחן האולטימטיבי.

משבר סבירות יתייצב

עלויות המשכנתא החודשיות הוכפלו מאז 2019, מונעות מהעלאות מחירים מתקופת המגיפה, ובמידה רבה אף יותר, על ידי גידול מהיר בשיעורי המשכנתאות השנה. ריביות משכנתא גבוהות לא רק דוחפות את הקונים לשוליים, הם גם אוספים מלאי חדש כאשר בעלי בתים נאחזים בבתיהם הנוכחיים ובריבית הנמוכה ההיסטורית שלהם על המשכנתא. דמי השכירות צמחו מהר יותר מהשכר, מה שמקשה על חסכון עבור מקדמה, ושוכרי צבע נוטים יותר לחוות עלייה בדמי השכירות עבור היחידות שלהם.
סבירות תמשיך להיות הכוח המניע בשוק הדיור ב-2023, אבל יש סיכוי טוב שהיא תשתפר. לכל הפחות, השוק צריך להתייצב, ולאפשר למשקי הבית לתקצב ולתכנן החלטות דיור שיגיעו בחודשים ובשנים קדימה.
זילו מצפה שערכי הבתים הלאומיים יישארו קבועים יחסית בשנה הבאה, ואפילו ייפול בשווקים המאתגרים ביותר בגלל בעיות סבירות. שיעורי המשכנתאות רואים התקדמות מסוימת לאחרונה ומעודדת כלפי מטה, שכן האינפלציה וההתמדה בשוק העבודה מראים כמה סימנים קטנים של הקלה. אם באמת הפכנו את הפינה לגבי האינפלציה, זה אמור להימשך.
גידול שכר הדירה אמור להתקרב לנורמות היסטוריות גם בשנה הבאה. הצמיחה השנתית ירדה במהירות משיא מסיבי של 17.1% בפברואר ל-9.6% באוקטובר. דמי השכירות ירדו במהלך חודש אוקטובר, בפעם הראשונה מזה שנתיים, מה שמסמן חזרה לדפוסים עונתיים קבועים.

חוזק הבנייה החדש יהיה בהשכרות

למרות נסיגה בהיתרים והתחלות לבנייה חד-משפחתית, המספר העצום של בתים הנבנים כעת לאחר תנופת המגיפה – עדיין עלייה של 50% מאז פברואר 2020 – פירושו המשך משלוחים מתגלגלים לשוק. השפע הזמני הזה בבתים חדשים זמינים יביא להורדת מחירים עבור בנייה חדשה, ואולי גם בשוק הבתים הקיים, שאם לא כן ימשיך לחוות מלאי נמוך.
לעומת זאת, בוני יחידות רב-משפחתיות מרגישים הרבה יותר שוריים. מספר היחידות הרב-משפחתיות להתחיל לבנות בכל חודש גדל בהתמדה, ועלה ב-8% מהרמות שלפני המגפה באוקטובר. אישורי רישוי רב-משפחתיים מוגברים מצביעים על הצבעת אמון חזקה בהמשך הביקוש ליחידות להשכרה, למרות חששות המיתון המתקרבים. ביטחון זה גם יעודד בנייה נוספת של בתים צמודי קרקע להשכרה, מכיוון שרבים מבעלי בתים יצטרכו להמשיך לשכור בשלבים מאוחרים יותר של החיים אם הם אינם מסוגלים כרגע להעפיל ולהתקדם עם רכישתם בית משלהם.

נראה עלייה במספר בעלי הבתים הראשונים ב-2023

שיעורי המשכנתא הנמוכים ביותר של 2020 ו-2021 סיפקו את המינוף של כל החיים להשקעה בבית שני. אזורי נופש ראו עליות משמעותיות במכירות, ו-34% מהרוכשים שנסקרו על ידי Zillow ב-2021 אמרו שההזדמנות להשכיר את כל הבית שלהם היא סיבה חשובה לקנייתו – עלייה מ-27% ב-2018 ו-28% ב-2019.
עם צמיחת שכר הדירה שצפויה לעלות מהר יותר מערכי הבתים במהלך השנה הבאה, לרבים מהבתים השניים הללו יש פוטנציאל טוב עוד יותר להניב הכנסה רגילה משכירות מעל תשלום המשכנתא הקבוע בתעריפים נמוכים שיא. הפוטנציאל להכנסה רגילה, ציפיות דוביות לשוקי המניות ב-2023 והנסיגה הגדולה של רוכשי דירות עקב שיעורי משכנתא גבוהים יותר עשויים לחזק את התמריץ להחזיק באותם נכסים להשקעה.
באופן דומה, יותר בעלי בתים המעוניינים לעבור דירה בשנת 2023 עשויים להחליט לשמור ולהשכיר את ביתם הנוכחי במקום למכור אותו, כדי לא לוותר על שיעור משכנתא נמוך מבחינה היסטורית ועל זרם הכנסה פוטנציאלי בתקופה שבה שכר הדירה גבוה.

Related News Real Estate Entrepreneurs

Responses