חפש כתבות

קטגוריות

Recent Posts

דפדפו לכתבות הבאות

תגיות

Latest updates

Groups

Members

צור קשר

צרו קשר - ייעוץ חינם!

Join Our Articles Newsletter

Get a weekly update about Real Estate investments, straight to your email.

המערב התיכון מושך הון שיא. הנה למה זה קורה

ג’ף למוט מנורת’מרק על החוזקות של האזור ולמה לצפות.
השוק הרב-משפחתי בארה”ב ראה גידול שיא בשכר הדירה עד כה השנה, מגובה בביקוש גבוה בהתאם. המצב התנודתי כרגע של הכלכלה – עם עליית אינפלציה והסלמה בריבית – יתחיל ככל הנראה לגבות את מחירו מההתרחבות המהירה של המגזר בקרוב.
אבל השוק הרב-משפחתי במערב התיכון מציג כמה יתרונות ברורים בהשוואה לאזורים אחרים בארה”ב. היעדר היצע עודף שמר על יציבות שיעורי הפנויים בכל הערים הגדולות של המערב התיכון, על פי דו”ח שנערך לאחרונה בנורת’מרק. ולמרות ההתחלה האיטית ב-2022, מומחים מצפים להאצה של התחלות הבנייה במחצית השנייה של השנה.
ג’ף למוט, מנכ”ל נורת’מרק, מסביר מה מניע את הביצועים של שוק הרב-משפחתיות במערב התיכון ומשתף את התחזיות שלו לשארית השנה.
איך התנהל השוק הרב-משפחתי במערב התיכון במחצית הראשונה של 2022?
למוט: משלוחים חדשים התחילו לאט במחצית הראשונה של השנה במערב התיכון, עקב אתגרים ממושכים בשרשרת האספקה ומחסור במקצועות מיומנים להשלמת פרויקטים. הגידול בשכר הדירה משנה לשנה הגיע לכ-12% במערב התיכון, עם צמיחה של 2.5% בממוצע ברבעון הראשון.
מחירי המכירה על בסיס יחידה הגיעו לשיאים של כל הזמנים עם המשך הריבית הנמוכה, הניזונה מהון גבוה המתחרה על השקעות במערב התיכון. תחרות חזקה מצד פרייבט אקוויטי וסינדיקטורים לאומיים שרצו לפרוס הון במערב התיכון הייתה לוהטת בגלל התמחרות משווקי החוף והשער.
מהם השווקים החמים ביותר לפיתוח מולטי-משפחתי כיום באזור ומדוע?
למוט: המערב התיכון לא היה נתון לבנייה יתרה בשנים האחרונות, מה ששמר על יציבות שיעורי הפנויות. בעוד שתחילת 2022 התחילה איטית, קנזס סיטי, מיזורי; אינדיאנפוליס; סנט לואיס; סינסינטי, אוהיו ושיקגו הם חלק מהשווקים המובילים למשלוחים חדשים.
יזמים רבים עדיין מוצאים את רכישת קרקעות במערב התיכון קל יותר מאשר בשווקי שער, כאשר תהליך ההיתר לבנייה אנכית נעשה בצורה מתקדמת יותר.

כיצד השתנו שיעורי המשרות הפנויות עד 2022? באילו מהמטרופולין של האזור היו המשרות הפנויות הגבוהות והנמוכות ביותר באמצע 2022?
למוט: שיעורי המשרות הפנויות הממוצעות ירדו בסביבות 70 נקודות בסיס לעומת שנה אחת, ונע סביב 4.8 אחוז ברחבי אזור המערב התיכון באמצע 2022.
ברבעונים האחרונים, חידוש גיוס עובדים הוביל לשחרור של ביקושים עצורים שהביאו להחמרת תנאי הפנויות ולעליות מהירות בתעריפי השכירות. חזרה לביצועי נכסים מנורמלים יותר נראתה בכל שווקי הביניים ב-2022.
בשיקגו ובקנזס סיטי נרשמו משרות פנויות בממוצע בסביבות 5 אחוזים, כאשר עלייה בפיתוח עירוני מסוים הוסיף עוד יחידות לקלוט. מילווקי; אומהה, נברסקה; סינסינטי; אינדיאנפוליס וסנט לואיס היו בטווח של 4 אחוזים של מקומות פנויים, כאשר אספקה טרייה פחות הגיעה לרשת בתחילת 2022.
כיצד מתפקד המערב התיכון במונחים של גידול בשכר הדירה?
למוט: דמי השכירות במערב התיכון עלו במגמת עלייה ברבעונים האחרונים. הצמיחה בשכר הדירה ברבעון הראשון הסתכמה בממוצע ב-2.5%, אם כי קומץ שווקים רשמו עליות שנעו בין 3% לכמעט 4.5%. בהשוואה לשנה, הצמיחה בשכר הדירה הגיעה ל-12.9 אחוזים בממוצע ברחבי המערב התיכון.
היכן נמצאים האזורים החמים ביותר להשקעה רב-משפחתית במערב התיכון?
למוט: פעילות ההשקעה הרב-משפחתית הייתה מעורבת ברחבי אזור המערב התיכון עד לנקודה זו בשנת 2022. מספר שווקים רשמו ירידות מרמות כמעט שיא שהגיעו בסוף השנה שעברה. ובכל זאת, פעילות העסקאות בתחילת 2022 מקדימה את הקצב שנרשם בכל אחת מהשנים האחרונות ברחבי האזור.
רוב השווקים במערב התיכון רשמו עליות מחירים משמעותיות ליחידה בשנת 2021, בממוצע של 139,000 דולר. קנזס סיטי ראתה מחירים זינוק בתחילת השנה עם עליית מכירות חציונית ל-$250,000 ליחידה, לעומת כ-107,000$ ליחידה בשנת 2021. אינדיאנפוליס, שיקגו וסנט לואיס רשמו כולן עליות מחירים של כ-10 אחוזים.
האם כעת הזמן הנכון עבור משקיעים לרכוש באזור?
למוט: כשהפדרל ריזרב מאותת על המשך העלאת הריבית, זה עדיין זמן מצוין להבטיח מימון ארוך טווח בבסיס נוח במערב התיכון.
למרות שאולי לא נראה את המשך השבח המואץ של השיא בהשוואה לשנה המונעת על ידי צמיחה דו ספרתית בלתי ברת קיימא בשכר הדירה, השווקים במערב התיכון מציעים למשקיעים הערכה עקבית, יוקר מחיה נוח לשוכרים וצמיחה מתמדת בעבודה.
היכן עומדים שיעורי המכסה במערב התיכון, בהשוואה לשנים קודמות ואילו שינויים אתה צופה בחודשים הקרובים?
למוט: שיעורי הגג נדחסו ברחבי האזור בתחילת 2022, כאשר כמעט כל שוק מרכזי במערב התיכון פרסם ממוצעים של קרוב ל-4.5%. רק לפני כמה שנים, שיעורי המכסים בשווקים אלה היו קרובים יותר ל-5% ול-6%.
בעוד שהריבית עלתה לאחרונה, שיעורי המכסים נותרו עדיין בטווח צפוף. כאשר הריבית צפויה לעלות, משקיעים רבים פונים כעת להלוואות של סוכנויות במינוף נמוך כדי לנעול מימון לטווח ארוך. המשקיעים פתוחים לקבל תשואות ראשוניות נמוכות יותר בשנה הראשונה, תוך שהם מצפים לתפוס את התשואות שלהם מאוחר יותר במחזור ההחזקה, או בדיפוזיציה.
מה התחזיות שלך לשוק קדימה השנה?
לאמוט: מבחינה ארצית, עדיין יש לנו מחסור במלאי חדש, בהשוואה ל-12-14 החודשים שקדמו למיתון הגדול. מקומות פנויים נמוכים והמשך הביקוש מאפשרים העלאות שכר דירה נוספות בפיתוח נחוץ בשווקי המערב התיכון חסרי אספקה.
הביקוש לשוכרים לנכסי דירות צפוי להישאר בריא לאורך שאר השנה, אך ככל הנראה יפגר ברמות 2021. תחזית זו מניחה ששוק העבודה יישאר הדוק ועסקים יאטו את קצב התוספות ולא יצמצמו משמעותית את כמות העובדים.
השוק הרב-משפחתי במערב התיכון ממשיך להעלות על הכלכלה וחזרה לביצועי נכסים מנורמלים יותר צפויה עד שאר שנת 2022. אמנם ישנם חלקים נעים רבים המשפיעים על השווקים הרב-משפחתיים ברחבי הארץ, אבל ההנחה הרחבה היא שהתנאים חזקים מאוד וצריכים להישאר בריא עד המחצית השנייה של 2022.

Responses

Responses

בחר או חפש כתבות נוספות

אולי יעניין אתכם גם...

X