2025: שנה של ייצוב והזדמנויות

איגוד המתווכים הלאומי צופה ששיעורי המשכנתאות יתייצב קרוב ל-6% בשנת 2025, וככל הנראה יבסס נורמה חדשה. המלאי יגדל בהדרגה.

שיקגו – השנה הקרובה צפויה להביא הזדמנויות נוספות לרוכשי הבתים, כאשר שוק הדיור ממשיך להתייצב. הפדרל ריזרב צפוי לשמור על גישה הדרגתית להקלה על המדיניות המוניטרית בשנת 2025. בעוד שחששות מהגירעונות הפדרליים והעלייה בחוב הציבורי עשויים להגביל את היקף הפחתות הריבית הללו, עלויות ההלוואות צפויות להתייצב באופן כללי, ולהציע הקלה מסוימת לקונים פוטנציאליים.

עם זאת, לא סביר ששיעורי המשכנתא יחזרו לרמות הנמוכות במיוחד שנראו במהלך המגיפה או לרמות שלפני המגפה. עלות ההישגיות תישאר דאגה עבור רבים, במיוחד בשווקים עם ביקוש גבוה. איגוד המתווכים הלאומי צופה ששיעורי המשכנתאות יתייצב קרוב ל-6% בשנת 2025, וככל הנראה יבסס נורמה חדשה.

תחזית איגוד המתווכים הלאומי לשנת 2025: מכירות בתים קיימים, ריבית משכנתא קבועה ל-30 שנה, התחלות דיור

בקצב הזה, יותר קונים צפויים לחזור לשוק ולהגביר את הפעילות. כאשר שיעורי המשכנתא יורדים מתחת ל-6.5%, ההכנסה המזכה הנדרשת לרכישת בית במחיר חציוני יורדת מתחת ל-100,000 דולר, שהם פחות מההכנסה החציונית המשוערת של המשפחה. אם התעריפים יתייצבו סביב 6%, כ-6.2 מיליון משקי בית יוכלו שוב להרשות לעצמם בתים במחיר חציוני, בהשוואה לאילוצים הנוכחיים עם תעריפים קרובים ל-7%.

בעוד שמחסור בדיור נותר מגבלה לטווח ארוך, רמות המלאי משתפרות בהדרגה ועומדות לעלות עוד יותר בשנת 2025. עלייה זו צפויה לנבוע משילוב של פרויקטים חדשים של בנייה ובעלי בתים המחליטים לרשום את הנכסים שלהם, בעידוד על ידי ייצוב שיעורי המשכנתא ושיפור תנאי השוק. תעריפים נמוכים יותר יכולים להועיל באופן משמעותי לבוני בתים על ידי הפחתת עלויות המימון והגברת אמון השוק. זה צפוי להוביל להגדלת הבנייה והתחלות דיור שיתקרבו לרמה השנתית הממוצעת ההיסטורית של 1.5 מיליון יחידות בשנתיים הקרובות.

עם זאת, למרות הרווחים הללו, רמות המלאי עדיין צפויות לרדת מהנורמות שלפני המגפה, מה שימשיך להציב אתגרים עבור הקונים. מחירי הבתים ימשיכו לעלות בשנת 2025, אך בקצב איטי יותר בהשוואה לשנים קודמות, כאשר העליות צפויות להיות סביב 2%.

מוקדי דיור לשנת 2025: שווקים מובילים על רקע התייצבות הריבית 

בעוד שהנדל”ן הוא מקומי מטבעו, NAR מזהה בכל שנה שווקים הצפויים להצליח יותר בהתבסס על מגמות ומדדי מפתח. למרות שכל שנה מציגה נסיבות ייחודיות, 10 הגורמים הכלכליים, הדמוגרפיים והדיוריים הבאים צפויים להיות משפיעים בעיצוב שוקי הדיור המקומיים שכן שיעורי המשכנתא יתייצב בשנת 2025. לכן, השווקים המקומיים בעלי הביצועים הטובים ביותר צריכים להראות:

1. פחות בעלי בתים נעולים מהרמה הארצית

למה זה חשוב: בעלי בתים עם ריביות משכנתא נמוכות משנים קודמות מהססים למכור ולקחת על עצמם ריביות משכנתא גבוהות יותר, מה שיוצר “אפקט נעילה” שמפחית את מלאי הבתים והפעילות בשוק. אזורים עם פחות בעלי בתים נעולים עשויים לראות יותר נכסים ברשימה, להגדיל את המלאי ולהציע יותר הזדמנויות לקונים.

2. שיעורי משכנתא ממוצעים נמוכים מהרמה הארצית

למה זה חשוב: בעוד ששיעורי המשכנתא שונים לפי אזור, ריבית נמוכה יותר של משכנתא מאפשרת ליותר קונים זכאים למשכנתא, מה שמגביר את הביקוש לדיור. זה יכול להוביל להגדלת מכירות הבתים ולפעילות השוק באזור, שכן תעריפים נמוכים יותר מפחיתים את הנטל הכלכלי של רכישת בית. אם לווים באזור יכולים להבטיח ריבית נמוכה יותר של משכנתא, זה יכול לעזור ליותר קונים להיות זכאים למשכנתא עם תשלומים קטנים יותר.

3. צמיחה מהירה יותר בעבודה מהרמה הלאומית

למה זה חשוב: צמיחה בעבודה מניעה יציבות כלכלית והגדלת הכנסה, שהם גורמי מפתח למחירים נוחים לבית. אזורים עם צמיחה מהירה יותר של מקומות עבודה מאפשרים ליותר אנשים לכוון את עיניהם לבעלות על בתים, מה שמגביר עוד יותר את הביקוש לדיור.

4. יותר שוכרים בני דור המילניום שיכולים להרשות לעצמם לקנות בית מאשר ברמה הלאומית

למה זה חשוב: בני דור המילניום מייצגים חלק ניכר מרוכשי הבתים בפעם הראשונה. אזורים שבהם יותר בני דור המילניום יכולים להרשות לעצמם בתים צפויים לראות ביקוש מוגבר, במיוחד לבתים מתחילים, מה שמגביר את הפעילות המקומית.

5. יחס הגירה נטו לאוכלוסייה גבוה מהרמה הממוצעת

למה זה חשוב: אזורים שחווים זרם חזק של אנשים רואים גם ביקוש מוגבר לדיור, מכיוון שתושבים חדשים דורשים מגורים. זה בדרך כלל מגביר את הפעילות באזור ובמקביל גורם למחירי הבתים לעלות מהר יותר אם ההיצע לא עומד בקצב הביקוש.

6. יותר משקי בית מגיעים לגיל רכישת בתים ב-5 השנים הבאות מאשר ברמה הארצית

למה זה חשוב: משקי בית בקבוצת הגיל 35-40 הם גורם דמוגרפי מרכזי לבעלות על בתים. על פי פרופיל קונים ומוכרי בתים משנת 2024 של NAR, הקונה הטיפוסי בפעם הראשונה הוא בן 38. אזורים עם נתח גדול יותר של משקי בית הנכנסים לשלב הגיל הזה יכולים לצפות לביקוש חזק יותר לטווח ארוך לבתים, שמשפיע על בנייה חדשה ויציבות השוק.

7. יותר עוברים שרוכשים בתים מהרמה הארצית

למה זה חשוב: נתח גבוה יותר של עוברים שבוחרים לרכוש בתים מעיד על צמיחה ויציבות לטווח ארוך לשוק הדיור המקומי. בעוד שטף של עוברים חדשים בדרך כלל ממריץ את הפעילות הכלכלית ומגביר את שוק הדיור, מי שבוחר לקנות יכול להביא יתרונות גדולים עוד יותר לטווח הארוך לאזור. ההחלטה שלהם להשקיע בבעלות על בתים מעידה על כך שאנשים נמצאים שם כדי להישאר, ומטפחים שוק מקומי יציב ומשגשג יותר לאורך זמן.

8. יותר בעלי בתים עוברים את משך הקביעות הממוצע מהרמה הארצית

למה זה חשוב: בעלי בתים שעברו את הקביעות הממוצעת (בדרך כלל 16 שנים) נוטים יותר לשקול מכירה, הגדלת מלאי הדיור. אזורים עם נתח גדול יותר של בעלי בתים אלה עשויים לראות עלייה ברישומים, מה שיעזור להקל על אילוצי האספקה.

9. יותר מלאי של בתי מתחילים מאשר ברמה הארצית

למה זה חשוב: בתים מתחילים, שמתומחרים בדרך כלל ב-85% מהמחיר החציוני, הם קריטיים עבור רוכשים ראשונים. אזורים עם מלאי ביתי מתחילים מספקים נגישות רבה יותר עבור קונים צעירים או בעלי הכנסה נמוכה יותר, מניעים את הביקוש ויוצרים שוק דיור בר השגה.

10. הערכה מהירה יותר של מחירי הבית מהרמה הלאומית

למה זה חשוב: עליית מחירים מהירה יותר משקפת שוק דיור מקומי חזק עם ביקוש מוגבר, מייצר עושר לבעלי בתים, משיכת השקעות ומתן משאבים לפיתוח קהילתי.