מחירי הדיור הגיעו לשיא בשנה שעברה

שוק הנדל”ן קיבל תפנית כלפי מטה בשנת 2022, שכן עליית הריבית האטה במהירות את פעילות המכירות התזזיתית שנראתה בשנה הקודמת – אך מחירי הדיור עדיין הגיעו לשיא.
מחיר מכירת הבתים החציוני בשנת 2022 היה 386,300 דולר, עלייה של 10.2% מ-2021 והגבוה ביותר שנרשם, על פי נתונים של איגוד המתווכים הלאומי שפורסמו ביום שישי.
בינתיים, למכירת הבתים הייתה השנה החלשה ביותר מאז 2014, עם 5.03 מיליון בתים שנמכרו, ירידה של 17.8% לעומת השנה הקודמת. זו הייתה הירידה השנתית הגדולה ביותר במכירות מאז 2008, כשהשוק היה בעיצומו של משבר הדיור.
מכירות הבתים הקיימים – הכוללים בתים צמודי קרקע, בתים עירוניים, בתים משותפים וקו-אופ- ירדו זה החודש ה-11 ברציפות בדצמבר, אפילו כשריבית המשכנתא העלתה שהיו מעל 7% בנובמבר ירדו מעט. הקונים נמנעו מהשוק בגלל מחירים גבוהים בעקשנות והתעריפים עדיין כפולים ממה שהיו בשנה שלפני כן.
בדצמבר ירדו המכירות ב-1.5% מנובמבר וירדו ב-34% לעומת שנה שעברה. בכל אזורי המדינה נרשמו ירידות במכירות משנה לשנה, ובשלושה אזורים נרשמו ירידות מחודש לחודש, כשהמערב לא השתנה.
אבל המחירים המשיכו לעלות בדצמבר, עם מחיר חציוני של 366,900 דולר, עלייה של 2.3% לעומת שנה שעברה, שהיא עליית המחירים הקטנה ביותר מאז תקופת הנעילה במאי 2020. עליית המחירים מסמנת יותר מעשור של עליות חודשיות משנה לשנה.

“דצמבר היה עוד חודש קשה עבור קונים, שממשיכים להתמודד עם מלאי מוגבל ושיעורי משכנתאות גבוהים”, אמר לורנס יון, הכלכלן הראשי של NAR. “עם זאת, צפו שהמכירות יתגברו שוב בקרוב, שכן שיעורי המשכנתאות ירדו באופן ניכר לאחר שהגיעו לשיא בסוף השנה שעברה”.

‘שנת מעבר’ לנדל”ן

לאחר תנופת הנדל”ן של שנת 2021, הניזונה על ידי כמה משיעורי המשכנתאות הנמוכים ביותר שרשם, העלייה בשיעורי הנדל”ן של 2022 דחקה את הביקוש והאטה את צמיחת מחירי הדירות. כעת, שוק הדיור עובר למשהו קרוב יותר לאופייני בשנה הקרובה, אומרים מומחים.
“אחרי פריחת המכירות ב-2021, 2022 הייתה שנת מעבר בה המכירות ירדו במידה ניכרת”, אמר יון. “אנחנו יודעים שיש חששות לגבי צניחת שוק הדיור והמכירות ירדו, אבל המחירים עלו לשנה”.
בעוד שהעלייה של 10% במחירי הדירות החציוניים במהלך השנה הייתה פחותה מהעלייה השנתית של 17% בשנת 2021, התייקרות המחירים מחודש לחודש הצטמצמה במהלך שנת 2022 עם עליית מחירים שנתית של 15.4% בינואר שהלכה והתמעטה לעלייה של 2.3% בדצמבר. מהשנה הקודמת.
“העלייה במחיר של דצמבר קרובה ל-0%, מה שאומר שחצי מהמדינה רואה איזושהי ירידות מחירים והחצי השני רואה עליות מחירים”, אמר יון. אזורים שבהם המחירים היו בעלי הקפיצות הגדולות ביותר בשנים האחרונות – הפניקס; אוסטין, טקסס; ולאס וגאס – הם גם מקומות שבהם המחירים יורדים הכי הרבה.
מסוף 2019 שלפני קוביד ועד סוף 2022 המחירים החציוניים זינקו ב-42%, אמר יון, ומתורגם לעלייה של 114,000 דולר בעושר הדיור עבור בעל הבית הטיפוסי.
אבל עבור מי שאין בבעלותו בית, הוא הוסיף, מחירי הדיורעלו הרבה יותר מהר מההכנסה. זה מציב אתגרים במחיר סביר עבור קונים רבים.
דו”ח מכירות הבתים הקיים של דצמבר פגע בטריפקטה המפסידה של מכירות נמוכות יותר, מלאי נמוך יותר ומחירים גבוהים יותר, אמר רוברט פריק, כלכלן תאגידי ב- Navy Federal Credit Union.
נקודת האור היחידה, לדבריו, הייתה שמחירי הדירות בדצמבר עלו רק ב-2.3% לעומת שנה קודם לכן.
“בשווקים רבים, אנו רואים את מחירי הדירות יורדים מרמות מנופחות, מה שמהווה הזדמנות עבור חלק מהקונים הפוטנציאליים”, אמר פריק. “עם זאת, בעוד שריביות המשכנתא ירדו בנקודת האחוז שלמה לכ-6%, הרמה הזו עדיין גבוהה מכדי לעודד רישומים רבים יותר והרבה יותר קניות”.

מלאי נמוך עדיין מתסכל את רוכשי הדירות

בעוד שהמלאי בדצמבר עלה לעומת שנה לפני, מלאי הדיור הכולל עדיין נמוך ממיליון יחידות, וזה נמוך מבחינה היסטורית.
נכסים בדרך כלל נשארו בשוק במשך 26 ימים בדצמבר, לעומת 24 ימים בנובמבר ו-19 ימים בדצמבר 2021, לפי NAR. יותר ממחצית מהבתים שנמכרו בדצמבר 2022 היו בשוק פחות מחודש. זה עדיין, היסטורית, שוק מהיר, ללא שפע של בתים זמינים.
מלאי הבתים למכירה נותר נמוך באופן עיקש מכיוון שרבים מהמוכרים הפוטנציאליים אינם ששים להיפרד מריבית המשכנתא הנמוכה במיוחד שהם קנו או מימנו אליה במהלך השנים האחרונות.
נכון לרבעון השלישי של 2022, הרוב המכריע של המשכנתאות העומדות לרשותן הוא בשיעור של או מתחת ל-6%, על פי מארק פלמינג, הכלכלן הראשי של פירסט אמריקן.
“זה משאיר הרבה בעלי בתים קיימים במצב שבו יעלה יותר ללוות את אותו סכום כסף שהם חייבים על המשכנתא הנוכחית שלהם, מה שמונע מהם לרשום את ביתם למכירה ולהוסיף היצע לשוק”, אמר פלמינג.
“החדשות הטובות הן שמלאי הבתים החדשים נמצא בעלייה, והמלאי הכולל בדרך כלל עולה לקראת עונת האביב”, אמר. “שוק הדיור למגורים סבל מקפיא עמוקה בחודשי החורף של 2022, אבל יש סיבה להאמין שהוא יתחיל להפשיר עם התקרבות עונת רכישת הדירות באביב”.