מכירות הבתים המשיכו לרדת בנובמבר, והארכת נסיגת שיא

מכירות הבתים צנחו זה החודש האחד ברציפות בנובמבר, על פי איגוד המתווכים הלאומי. כל ארבעת האזורים הגדולים בארה”ב רשמו ירידות מחודש לחודש ומשנה לשנה.
מכירות בתים – עסקאות שהושלמו הכוללות בתים צמודי קרקע, בתים עירוניים, ובתים משותפים – דעכו ב-7.7% מאוקטובר לשיעור שנתי מותאם עונתיות של 4.09 מיליון בנובמבר. משנה לשנה, המכירות ירדו ב-35.4% (ירידה מ-6.33 מיליון בנובמבר 2021).
“בעצם, שוק הנדל”ן למגורים הוקפא בנובמבר, בדומה לפעילות המכירות שנראתה במהלך הסגרות הכלכליות של קוביד-19 בשנת 2020”, אמר לורנס יון, הכלכלן הראשי של NAR. “הגורם העיקרי היה העלייה המהירה בריביות המשכנתא, שפגעו בהישגיות הדיור והקטינו את התמריצים לבעלי בתים לרשום את בתיהם. בנוסף, מלאי הדירות הזמין נשאר קרוב לשפל היסטורי”.
מלאי הדיור הכולל שנרשם בסוף נובמבר עמד על 1.14 מיליון יחידות, ירידה של 6.6% לעומת אוקטובר, אך עלייה של 2.7% לעומת שנה שעברה (1.11 מיליון). מלאי שלא נמכר עומד על היצע של 3.3 חודשים בקצב המכירה הנוכחי, שהיה זהה לאוקטובר, אך עלייה מ-2.1 חודשים בנובמבר 2021.
המחיר החציוני של דירות קיים לכל סוגי הדיור בנובמבר היה 370,700 דולר, עלייה של 3.5% מנובמבר 2021 (358,200 דולר), כאשר המחירים עלו בכל האזורים. זה מציין 129 חודשים רצופים של עליות משנה לשנה, הרצף הארוך ביותר ברשומות. נכסים בדרך כלל נשארו בשוק במשך 24 ימים בנובמבר, לעומת 21 ימים באוקטובר ו-18 ימים בנובמבר 2021. 61 אחוז מהבתים שנמכרו בנובמבר 2022 היו בשוק פחות מחודש.
“מלבד מאי 2020, החודש נרשמה הרמה הנמוכה ביותר של מכירות בתים קיימים מזה 12 שנים”, אמרה הכלכלנית הבכירה של זילו ניקול בשו. “מכירות בתים קיימים ספגו מכה משני הצדדים כאשר קונים ומוכרים ישבו על קיפאון בשוק, אך המכירות עלולות לעלות בחזרה בחודשים הקרובים כתגובה לירידת שיעורי המשכנתא. ראינו שבקשות למשכנתאות התגברו בשבועות האחרונים כעת, כאשר יש יותר מקום בתקציבים של קונים פוטנציאליים על רקע תעריפים נמוכים יותר וערכי דירות מעט נמוכים יותר, מה שיכול לעזור לעורר מספיק ביקוש כדי למנוע מהמכירות מלגלוש עוד יותר – לעת עתה. אבל המלאי הזמין עדיין יהווה גורם מגביל בשוק הזה, וכשמלאי הבתים הקיימים יורד זה החודש הרביעי ברציפות, אנו יכולים לצפות שמכירות הבתים הקיימים יישארו הרבה מתחת לרמות של השנה שעברה ולשמור על מתח במחירים”.
קונים ראשונים היו אחראים ל-28% מהמכירות בנובמבר, שלא השתנו מאוקטובר, אך עלייה מ-26% בנובמבר 2021. פרופיל קונים ומוכרי בתים של NAR לשנת 2022 – שפורסם בחודש שעבר – מצא שהנתח השנתי של קונים ראשונים היה 26%, הנמוך ביותר מאז החלה NAR לעקוב אחר הנתונים.
המכירות במזומן היוו 26% מהעסקאות בנובמבר – זהה לאוקטובר ועלייה מ-24% בנובמבר 2021. משקיעים בודדים או רוכשי דירה שניה, המהווים מכירות רבות במזומן, רכשו 14% מהדירות בנובמבר, ירידה מ- 16% באוקטובר ו-15% בנובמבר 2021. מכירות במצוקה – עיקולים ומכירות קצרות – היוו 2% מהמכירות בנובמבר, כמעט ללא שינוי מחודש שעבר ולפני שנה.
“מכירות הבתים הקיימים שקעו להקפאה עמוקה, מונעת בעיקר על ידי שיעורי משכנתא גבוהים אך לא נעזרת בגורמים עונתיים”, אמר רוברט פריק, כלכלן תאגידי ב- Navy Federal Credit Union. “תעריפים גבוהים מייקרים את הקנייה עבור שני בעלי בתים חדשים פוטנציאליים, אבל הם גם נוטים לנעול מוכרים פוטנציאליים במקום בהינתן שמיליונים מחזיקים במשכנתאות של מתחת ל-4% ואפילו מתחת ל-3%. בשילוב עם הדו”ח של יום שלישי על בנייה חלשה של בתים צמודי קרקע, נצטרך להפשיר את שיעורי המשכנתא לפני שיתחממו מכירות בתים קיימים ב-2023”.
לפי פרדי מק, המשכנתא בריבית קבועה ל-30 שנה הייתה בממוצע ב-6.31% נכון ל-15 בדצמבר. זה ירידה מ-6.33% בשבוע שעבר, אך עלייה מ-3.12% לפני שנה. יון אמר, “ייתכן שהשוק מפשיר מאחר שריבי המשכנתאות ירדו במשך חמישה שבועות רצופים. התשלום החודשי הממוצע של המשכנתא הוא כעת כמעט 200 דולר פחות ממה שהיה לפני מספר שבועות כאשר הריבית הגיעה לשיאה לשנה זו”.
דו”ח מגמות שוק הדיור של Realtor.com בנובמבר מראה כי הצמיחה החציונית של מחיר המחירון החציונית משנה לשנה התרחשה במילווקי (+38.1%), ממפיס (+26.9%) ומיאמי (+24.8%). הפניקס דיווחה על העלייה הגבוהה ביותר בשיעור הבתים שהמחירים בהם הורדו בהשוואה לשנה שעברה (+28.4 נקודות אחוז), ואחריה אוסטין (+23.8 נקודות אחוז) ודנבר (+21.0 נקודות אחוז).

מכירות בתים צמודי קרקע ודירות/שיתופיות

מכירות בתים צמודי קרקע ירדו לשיעור שנתי מותאם עונתיות של 3.65 מיליון בנובמבר, ירידה של 7.6% מ-3.95 מיליון באוקטובר ו-35.2% לעומת שנה אחת. המחיר החציוני של בית צמוד קרקע קיים היה 376,700 דולר בנובמבר, עלייה של 3.2% מנובמבר 2021.
מכירות בתים משותפים ושיתופיות קיימות נרשמו בקצב שנתי מותאם עונתיות של 440,000 יחידות בנובמבר, ירידה של 8.3% מאוקטובר ו-37.1% מהשנה הקודמת. המחיר החציוני של הדירות הקיימות היה 321,600 דולר בנובמבר, עלייה שנתית של 5.8%.
“במשך רוב השנה הנוכחית, רוכשי בתים פוטנציאליים התמודדו עם האתגרים הכפולים של ריבית גבוהה של משכנתאות ומלאי דיור מוגבל”, אמר נשיא NAR קני פארסל, מתווך מספרדין פורק, יוטה, ומתווך-בעלים של אקוויטי נדל”ן יוטה. “צרכנים יכולים לסמוך על מתווכים שיספקו הדרכה מושכלת לגבי תנאי שוק משתנים ומומחיות מהימנה לאורך כל השלבים של תהליך רכישת הבית.”

התפלגות אזורית

מכירות הבתים הקיימים בצפון-מזרח ירדו ב-7% מאוקטובר לשיעור שנתי של 530,000 בנובמבר, ירידה של 28.4% מנובמבר 2021. המחיר החציוני בצפון-מזרח היה 394,700 דולר, עלייה של 3.5% מהשנה הקודמת.
מכירות הבתים הקיימים במערב התיכון נסוגו ב-5.6% מהחודש הקודם לשיעור שנתי של 1.02 מיליון בנובמבר, ירידה של 30.6% לעומת שנה אחת. המחיר החציוני במערב התיכון היה 268,600 דולר, עלייה של 3.9% מנובמבר 2021.
בדרום מכירות הבתים הקיימים הצטמצמו ב-7.1% בנובמבר מאוקטובר לשיעור שנתי של 1.84 מיליון, ירידה של 35.0% מהשנה הקודמת. המחיר החציוני בדרום היה 340,100 דולר, עלייה של 4.4% מהזמן הזה בשנה שעברה.
מכירות הבתים הקיימים במערב ירדו ב-12.5% מאוקטובר לשיעור שנתי של 700,000 בנובמבר, ירידה של 45.7% לעומת שנה שעברה. המחיר החציוני במערב היה 569,800 דולר, עלייה של 2.0% מנובמבר 2021.
יון אמר, “אזור המערב חווה את הירידה הגדולה ביותר במכירות בתים ואת העלייה הקטנה ביותר במחירי הדירות בהשוואה לאזורים אחרים במדינה”.