פוסט 3 – איך זה ש ליס אופשן, לנד קונטרקט, אוונר פייננס אינם הפתרון בלאו אינקום ?
#יזםהשבוע יובל פרי – יזם נדל”ן חברתי בארה”ב #פוסט3
נתחיל מהדבר המשמעותי ביותר ואלו חוקי הרגולציה
ואני מדבר על אוהיו, בכל צורות המימון היצירתי כידוע אם הדייר שילם 20 אחוז בשכירות ובמקדמה מסך העסקה, כבר לא ניתן אם צריך לפנות באויקשן מהיר, מה שזה אומר תהליך של פורקלוז’ר ובמקרה זה דייר יכול להתנחל אצלכם בבית גם שנה וחצי.
בליס אופשן יש לדייר בדרך כלל עד 3 שנים לקבל משכנתא מהבנק וגם אם האזור ונתוני הדייר טובים יותר עדיין רוב הבקשות למשכנתא נפסלות ואז מה שקורה הדייר מפסיד או מפחד להפסיד את דמי האופציה ששילם כל שנה אם הוא לא אושר.
ולמרות שאפשר לעשות זאת לבד, לי אין אפשרות לבדוק את נתוני הדייר ולהחליט, כי לפי חוקי דוד פרנק חייבים לשלם לא מעט כסף לחברה חיצונית שתבדוק כל פעם מחדש כל דייר ותאשר אותו, מה שזה אומר הוצאות נוספות גבוהות מצד בעל הנכס.
הדרך שפיתחתי בשילוב עורך דין מקומי בטולדו, מבוססת על הסכם השכרה שעוקף ומייתר את חוקי הרגולציה הקיימים במימון יצירתי.
בנוסף בסיס ההסכם הוא השכרה ולכן
מגבלת ה 20 אחוז לא מתקיימת.
הבנק הופך, ללא רלוונטי, אין יותר צורך במשכנתא.
והדייר מקבל זכות ראשונה להיות בעל הנכס.
בפוסט הבא נשבור את שלושת המיתוסים על לאו אינקום.
Responses