מדוע שרלוט תהיה השוק החם ביותר של 2023

התחזיות השנתיות של זילו לשוקי הדיור החמים של השנה. הגורמים כוללים צמיחה צפויה בערך הבתים, שינוי צפוי במשקי בית בבעלותם וגידול בעבודה בהשוואה לבנייה חדשה.
השווקים החמים ביותר של 2023 מתהדרים כולם בצמיחת ערך בתחזית חזקה, יסודות כלכליים מוצקים, מלאי שנע יחסית והרבה קונים סבירים.
המערב התיכון נכנס לרשימת שוקי הדיור החמים ביותר של זילו בתור יריב לחגורת השמש הדומיננטית בעבר. שרלוט, קליבלנד ופיטסבורג בראש הרשימה של השנה.
השוק החם של השנה שעברה, טמפה, נפל מה-10 הראשונים השנה.
סן חוזה, סקרמנטו, מיניאפוליס ודנבר צפויות להיות שוקי הדיור הגדולים והמגניבים ביותר ב-2023.
שוק הדיור צפוי להמשיך להתקרר בשנת 2023, כאשר העלות החודשית הגבוהה של המשכנתא ממשיכה להפחית את היקף המכירות. כמובן, האטה לאומית זו תשפיע על 50 השווקים הגדולים ביותר במדינה בדרכים שונות, ושווקים מסוימים נראים בעלי סבירות גבוהה יותר לנווט במים הסוערים האלה מאחרים. באופן ספציפי, זילו מצפה ששרלוט תהיה שוק הדיור החם ביותר במדינה ב-2023, כשקליבלנד, פיטסבורג, דאלאס ונאשוויל ימלאו את החמישייה הראשונה. [1]
רשימת השווקים החמים ביותר של זילו בשנת 2023 מבוססת על ניתוח של צמיחת ערך הדירות החזויה, מהירות שוק הדיור האחרונה ושינויים צפויים בשוק העבודה, פעילות בניית בתים ומספר משקי בית של בעלי בתים.
דחיפה של שרלוט לראש הרשימה היא הצמיחה השנתית החזויה במחירי הדירות, וניתן לייחס את הדירוג במקום השני של קליבלנד למהירות השוק הגבוהה ולגידול בעבודה. בעוד שפיטסבורג היא השוק היחיד בחמישייה עם ירידות חזויות במשק הבית, היא מפצה על הירידה בבתים בבעלותם עם היחס הרביעי בגובהו של מקומות עבודה שנוספו לכל בית חדש מותר.
השווקים המגניבים של השנה צפויים להיות סן חוזה, סקרמנטו, מיניאפוליס ודנבר. כל אחד מאלה מאופיין בירידות שנתיות צפויות בשווי הדירות ובמהירות איטית יותר בשוק הדיור – כפי שנמדדת לפי סך ימי הרישום בשוק – מאשר בשווקים גדולים אחרים.
הנה מבט מקרוב על מה שהוביל את השווקים האלה לראש הרשימה:

צמיחה במחיר
צמיחת ערך בתים שוברת שיא הסתיימה ב-2022, מונעת במידה רבה על ידי שיעורי הריבית הגבוהים ביותר על המשכנתא מאז 2008, אם כי הסיפור מגוון בשווקים. חלקם, כמו מיאמי, ראו ירידות קלות מאוד בערך הבתים, כאשר המחירים אף עלו בחודשים האחרונים. בינתיים, אוסטין, ששיאה בעבר, ספגה ירידה של 4% במחירים בהשוואה לדצמבר האחרון.
אפילו השווקים הצומחים ביותר של 2022 צפויים לראות האטות משמעותיות בשנה הקרובה. לנאשוויל הייתה הצמיחה השנתית החמישית הגבוהה ביותר בשווי הבתים במהלך 2022, אך היא צפויה לרדת למקום האחד-עשר השנה. טמפה, השוק החם ביותר בשנה שעברה, צפויה לשמור על מקומה כשוק עם הצמיחה הגדולה ביותר בשווי הבתים, ושארלוט קרובה מאחור.

מלאי ומהירות
היכן שהבתים של השנה שעברה נחטפו בקצב מסחרר והמכירות היו בשפע, השנה הואט זרם הרישומים החדשים ולבתים לוקח יותר מפי שניים לעבור לחוזה. עם זאת, בשווקים שעדיין לוהטים, בתים שהולכים להמתנה ממשיכים לעשות זאת במהירות גם כשגיל המלאי עולה.
סביר להניח שהשווקים שבהם הקונים התקשו למצוא בית ב-2022 יראו ביקוש גבוה יחסית ב-2023, בהשוואה לשווקים אחרים. השווקים שבהם היו הכי פחות ימי רישום (סטנדרטיים) לכל בית בשנת 2022 – במילים אחרות, שבהם הבתים נמכרו בדרך כלל הכי מהר – היו הרטפורד, קליבלנד ובולטימור.

דמוגרפיה
דור הבייבי בום ומילניאלס מייצגים שני דורות ענקיים, ושניהם פעילים מאוד בשוק הדיור. הבייבי בום בקושי יוצאים מהשוק כשהם מזדקנים, יציאה מהדורות הקודמים באותו גיל, ובני המילניאל רק מתחילים להזדקן לתוך שנות רכישת הבתים המובילות שלהם כשהם מגיעים לתחילת אמצע שנות השלושים לחייהם.
בשנת 2023, השוק עם העלייה הדמוגרפית הגבוהה ביותר בשוק למכירה הוא אוסטין, כאשר מגמה מרמזת על היווצרות של 8.1% יותר משקי בית בבעלותם (בהנחה שיש בתים זמינים לרכישה). שרלוט אחריה ב-6%, ואחר כך ג’קסונוויל ב-5.7%. ישנם תשעה שווקים שבהם קיים לחץ דמוגרפי שלילי, ובראשם סן חוזה, סן פרנסיסקו ומילווקי.

מתודולוגיה
המדד הסופי התבסס על הנתונים הבאים:
תחזית הערכה שנתית של ערך הבית בנובמבר 2023
תאוצה חזויה בעליית ערך הבית, נובמבר 2022 – נובמבר 2023
ימי רישום סטנדרטיים לכל בית, ינואר 2022 – דצמבר 2022
שינוי של שנתיים בסך התעסוקה הלא חקלאית לכל היתר בניה למגורים של שנתיים בסך הכל
שינוי חזוי במשקי הבית של הבעלים, 2022 – 2023

המדדים נורמלו בהתחשב בנתונים הזמינים ברמת המטרו לסטיות תקן מהממוצע, כאשר ממוצע וסטיית תקן שוקללו על סמך ספירת יחידות דיור, והוגבו ל-±1.96 כדי לא להעניש יתר על המידה אף מטרו על נקודות נתונים קיצוניות. המדד הסופי הושג על ידי לקיחת הממוצע על פני מדדים, עם האצת HPA סטנדרטית שוקללה בחצי.

המלאי והמהירות מיוצגים על ידי ימי רישום סטנדרטיים לכל בית, תוך שימוש בנתוני Zillow שפורסמו עבור חציון ימים עד ממתינים ורישומים חדשים. כדי לתקן הבדלים אזוריים מבניים בזמן בשוק, אנו מתאימים את הימים החציוניים לממתינים באמצעות אפקטים קבועים של אזור ה-COVID, ולאחר מכן מכפילים ברישומים חדשים כדי לקבל ימי רישום סטנדרטיים, ולבסוף מחלקים במספר הכולל של בתים כדי לשים מטרו של מקומות שונים גדלים באותו סקאלה.
נתוני שוק העבודה והבניין לקחו את היחס בין השינוי בתעסוקה לסך מבני המגורים המותרים. סך התעסוקה שאינה חקלאית (מנוכי עונתיות) מגיע מסקר סטטיסטיקת התעסוקה הנוכחית של הלשכה האמריקאית לסטטיסטיקה של העבודה. השתמשנו בשינוי של שנתיים בתעסוקה נובמבר 2020-נובמבר 2022.
נתוני היתרי בנייה מגיעים ממבני דיור פרטיים חדשים המורשים על ידי היתרי בנייה (BPPRIVSA), שאוחזרו מ-FRED, הבנק הפדרלי של סנט לואיס. אנו מסכמים על פני תקופה של שנתיים נובמבר 2020-נובמבר 2022.
כדי להעריך את הלחץ הדמוגרפי הבסיסי בשוק הדיור למכירה, השתמשנו בשינוי החזוי במשקי בית של בעלי בתים 2022-2023. תחזית זו הסבירה את הזדקנות האוכלוסייה ודפוסי הגירה. הנתונים הגיעו מסקר הקהילה האמריקאית (מדגם ACS 5 שנים 2018, מדגם ACS 5 שנים 2019 ומדגם ACS 1 שנה לשנת 2021) שהורדו מ-IPUMS USA, אוניברסיטת מינסוטה, www.ipums.org.
בשלב הראשון, השתמשנו במדגם הגדול יותר של 5 שנים כדי לחשב כניסה ויציאה מהאוכלוסייה (עקב לידה, הגירה, מוות) לפי גיל. עבור כל קבוצת לידה, היציאה הספציפית לגיל נקבעה להפרש בין אוכלוסיית העוקבה בשנת 2021, פחות הגירה, לבין אוכלוסיית העוקבה בשנת 2019. זרימת ויציאת האוכלוסייה חלקי האוכלוסייה בשנת 2019 הניבו את קצב השינוי נכנסים לגיל 2021 שלהם.
בשלב השני, יישמנו את שיעורי השינוי באוכלוסיה ספציפיים לגיל על המדגם של שנה אחת, חוזרים על 2022-2023. סיננו לגילאי 18-89 כדי למנוע ספירת אוכלוסיה נמוכה ומגמות הגירה לא אמינות בגילאים הגבוהים ביותר. תוך שמירת קבועה של החלק הספציפי לגיל שנצפה באוכלוסייה שהוא ראש משק בית של יחידת דיור בבעלותו (“שיעור ראשות הבעלים”), חישבנו את אחוז השינוי במספר ראשי הבעלים הצפוי ב-2023. בהשוואה ל-2022, לפי גיל. סיכום השינויים הללו נתן לנו קצב גידול צפוי דמוגרפי במשקי בית בעלי בתים בשנת 2023.
כל ספירות האוכלוסיה והראשות של הבעלים הוחלקו על פני גילאים על פני חלון מרוכז של 5 שנים לפני נטילת שיעורים ושינויים.
[1] הניתוח מיושם על 50 אזורי המטרופולינים המובילים לפי אוכלוסייה, אך אינו כולל את ברמינגהאם, אלבמה, ניו אורלינס, אלבמה, באפלו, ניו יורק, מילווקי, ויסקונסין, ריצ’מונד, וירג’יניה, פרובידנס, רוד איילנד והרטפורד, קונטיקט בגלל חוסר מידע.