מומחים והנתונים השונים שלהם לגבי עתיד שוק הנדל”ן של דרום פלורידה

האם מיאמי בדרך למשבר דיור, או שמחירי הבתים מוכנים לעלות שוב?
ובכן, זה תלוי באילו נתונים סטטיסטיים אתה מעדיף.
דו”ח עדכני של GOBankingRates.com, שכותרתו “7 ערים בפלורידה שעלולות להגיע למשבר דיור”, כולל את מיאמי, אך מאמר של חוקרי גולדמן זאקס בשבוע שעבר, שכותרתו “מיאמי תימלט מתיקון מחירי הדירות ב-2023”, מראה שערכי הבתים בעיר הקסומה יכולים לעלות שוב.
רון שופילד, נשיא ומנכ”ל Berkshire Hathaway HomeServices EWM Realty בקורל גייבלס, התרגש לחלוק עותק של הסיפור של גולדמן זאקס עם הצופים כשהציג את עדכון השוק של החברה לשנת 2023 ביום רביעי בבוקר.
“הם מצפים שהערכים שלנו יגדלו מהגבוהים במדינה”, אמר. “זה 0.8%, שזו צמיחה קטנה, אבל מיאמי זוכה להכרה רבה יותר… זה כל כך חיובי, חלק חיובי מאוד שאנחנו צריכים להשתמש בו בשיווק (בתים).”
העלייה החזויה בערכי הבתים (גם בבולטימור ב-.5%) טובה בהרבה מאשר להיות בקצה הנגדי של הסקאלה, שם אוסטין, טקסס, צפויה להתמודד עם ירידה של 15.6%, ממש לפני סן פרנסיסקו (-13.7% ) וסן דייגו (-13.4%). אפילו טמפה (-11.2%) נמצאת בצד השלילי.
הסיפור, זמין רק במנוי, ממשיך ואומר: “בעוד שבנק ההשקעות צופה שמחירי הבתים בארה”ב יירדו ב-6.1% ב-2023, הוא אינו מצפה לירידה ממושכת כמו הירידה הקודמת. ב-2024, גולדמן זאקס מצפה שמחיר הבית בארה”ב יעל ב-1% גם כששווקים כמו אוסטין ופיניקס ממשיכים לרדת”.
על פי נתונים סטטיסטיים שנאספו מנתוני MLS, שופילד הראה מחוז מיאמי-דייד נותר שוק יציב, ולמרות שהמכירות ירדו, ערכי הבתים עדיין טיפסו.
מהרבעון הרביעי של 2022 לרבעון הרביעי ב-2021: המלאי עלה ב-70%; חודשי ההיצע גדלו ב-148% (מ-2.1 חודשים ל-6.2); סך המכירות ירדו ב-37% (ירידה של 3,848 ל-2,428); והמחיר החציוני עלה ב-11% (מ-503,000 דולר ל-668,000 דולר).
בכל הקשור לדירות באותה תקופה, המלאי עלה ב-8%; ההיצע עלה ב-74% (מ-2.4 חודשים ל-6.0); סך המכירות ירדו ב-44% (מ-6,192 ל-3,471); והמחיר החציוני עלה ב-12% (מ-343,000 דולר ל-365,000 דולר).
הסיפור של GOBankingRate.com צייר תמונה אחרת לאחר שהחוקרים שלו בדקו את שיעורי הפנויות של בתים בבעלות ובבתים להשכרה; אחוז ימי המשכנתא בפיגור; ואפילו עיקולים.
בסיפור הזה נכתב בחלקו: “נראה שפלורידה היא מדינה שאנשים תמיד נוהרים אליה ולעולם לא עוזבים אותה, עם מזג האוויר הממוזג שלה, החופים הנהדרים וההרבה אטרקציות מצוינות. עם זאת, אפילו פלורידה מרגישה את התוצאות של כוחות השוק, אשר מעלים את שיעורי המשכנתא, מעלים את מחירי הדירות, ובכך מגרשים אנשים.
“למעשה, הערים בפלורידה ברשימה זו מראות סימנים מדאיגים שעלולים להצביע על משבר דיור”.
הרשימה:
7. פמברוק פיינס
* שיעור פנויות לבעלי בתים: 0.9%
*% משכנתאות בפיגור 90 יום: 0.7%
6. הוליווד
* שיעור פנויות לבעלי בתים: 1.6%
*% משכנתאות בפיגור 90 ימים: 0.6%
5. ג’קסונוויל
* שיעור פנויות לבעלי בתים: 2.0%
*% משכנתאות בפיגור 90 ימים: 0.6%
4. מיאמי
* שיעור פנויות לבעלי בתים: 2.2%
*% משכנתאות בפיגור 90 ימים: 0.6%
3. גיינסוויל
* שיעור פנויות לבעלי בתים: 3.6%
*% משכנתאות בפיגור 90 ימים: 0.6%
2. פורט לאודרדייל
* שיעור פנויות לבעלי בתים: 4.1%
*% משכנתאות בפיגור 90 ימים: 0.6%
1. אורלנדו
* שיעור פנויות לבעלי בתים: 5.0%
*% משכנתאות בפיגור 90 יום: 0.5%
שופילד אמר לצופיו שהוא מאמין, “אנחנו הולכים לראות ריכוך במחירים השנה עם מלאי נוסף”.
לדבריו, במהלך זינוק הערכים של המגיפה, מאביב 2020 עד אביב 2022, “אנשים דחפו את המחיר החציוני ל-$525,000, $540,000, $580,000, אבל בששת החודשים האחרונים זה ירד ל-$539,000 היום, אז זה מראה שיש קצת חרדה בשוק. אבל אנחנו לא מצפים לקו ישר למטה”, הוא הוסיף והצביע על גרפיקה.
העצה הכי טובה שלו?
“אם אתה קונה צעיר, פשוט היכנס למשחק. אפילו ריבית של 6.5% היא בהחלט ניתנת לניהול … אם אתה יכול להיות זכאי. אף פעם אין זמן מושלם כל כך, המחירים בנדל”ן דווקא משתנים.
“עברתי לכאן ב-1975”, הוא אמר והביט מהחלון מהמשרד שלו. “יכולתי לקנות כל אחד מהבתים האלה אז תמורת 75,000 דולר. היום, אותם בתים הולכים תמורת מיליון דולר או 1.1 מיליון דולר.”