הנה מה שקורה עם מחירי הדיור כשריבית המשכנתא יורדת

שוק הדיור בארה”ב התקרר בצורה די דרמטית בשנה שעברה, לאחר שריביות המשכנתאות יותר מהכפילו את עצמן מהשפל ההיסטורי. מחירי הדירות, לעומת זאת, היו דביקים יותר.
המחירים החלו לרדת ביוני האחרון, אך עדיין גבוהים ממה שהיו לפני שנה. כעת, כשנראה שהביקוש חוזר לשוק, עקב ירידה קלה בריביות המשכנתאות, המחירים דוחפים אחורה.
בדצמבר, לפי הדיווח האחרון, מחירי הבתים בארה”ב עלו ב-6.9% משנה לשנה, לפי CoreLogic. זה היה שיעור הייסוף השנתי הנמוך ביותר מאז סוף קיץ 2020. באפריל האחרון, ייסוף המחירים השנתי הגיע לשיא של 20%.
ירידת מחירי הדיור שיקפה ביקוש חלש יותר לדיור, כאשר אינפלציה, קיצוץ משרות ואי ודאות במשק נערמו על המחסום שהציבה ריבית המשכנתאות הגבוהה יותר. אבל שיעורי המשכנתא החלו לרדת בדצמבר, והמחירים הגיבו מיד. הקירור נמשך, אבל לא כמו בחודשים שלפני כן.
“בעוד המחירים המשיכו לרדת מנובמבר, קצב הירידה היה נמוך מזה שנראה בקיץ ועדיין מסתכם בירידה מצטברת של 3% בלבד במחירים מאז השיא של האביב שעבר”, אמרה סלמה הפ, כלכלנית ראשית ב-CoreLogic.
הפ מציינת כי חלק מהאזורים האקסבריים שהפכו פופולריים בשנים הראשונות של המגיפה וראו שהמחירים עולים בחדות רואים כעת תיקונים גדולים יותר. אבל היא לא מצפה שזה יימשך זמן רב.
“בעוד שהאטת המחירים ככל הנראה תימשך באביב 2023, כאשר השוק ככל הנראה יראה ירידות של שנה לעומת השנה, הירידה האחרונה בשיעורי המשכנתא עוררה את ביקוש הקונה ויכולה לגרום לעונת קניית בית אופטימית יותר ממה שרבים צפויים, “אמרה הפ.
סקר חודשי של סנטימנט רכישת דירות מפאני מיי הראה עלייה בינואר זה החודש השלישי ברציפות. צרכנים שנסקרו אמרו שהם עדיין מצפים לראות את המחירים יורדים או יירגעו במהלך השנה הבאה, אבל חלקם של אלה שחושבים שזה זמן טוב למכור בית גדל ל-59% מ-51%.

גל שוק תחילת האביב?

יותר מלאי בשוק יעזור להחזיר יותר קונים לשוק. באופן אנקדוטי, סוכני נדל”ן מדווחים על עלייה מוקדמת מהרגיל בשוק האביב, כאשר בבתים פתוחים רואים יותר תנועת רגלים בשבועות האחרונים. חלקם גם דיווחו על שובן של מלחמות הצעות מחיר.
גם בוני הבתים של המדינה מדווחים על ביקוש מוגבר. סנטימנט בוני הבתים בינואר עלה לראשונה מזה 12 חודשים, אמר האיגוד הלאומי של בוני בתים. בונים דיווחו על עלייה במכירות הנוכחיות, בתנועת הקונים ובציפיות המכירות במהלך ששת החודשים הקרובים. שיעורי משכנתא נמוכים יותר מניעים את הביקוש החדש.
“עם שיעורי המשכנתאות שצפויים להמשיך לרדת במגמת ירידה בהמשך השנה, תנאי הנגישות צפויים להשתפר, וזה יגדיל את הביקוש ויחזיר יותר קונים לשוק”, אמר הכלכלן הראשי של NAHB רוברט דיץ.
מדד סבירות הבית של NAHB התחיל השנה ברמה הנמוכה ביותר מאז שהחל לעקוב אחר המדד לפני עשור. אבל תעריפים נמוכים יותר מתחילים להפוך את זה.
אם מחירי הדור ימשיכו לרדת בקצב הממוצע שהיה להם במהלך ששת החודשים האחרונים, הצמיחה השנתית במחירי הדיור עלולה סוף סוף להיות שלילית מתישהו בשלושת החודשים הקרובים, על פי דו”ח חדש של Black Knight. כעת נדרשים כמעט 600 דולר (+41%) יותר כדי לבצע את תשלום המשכנתא החודשי על בית במחיר ממוצע באמצעות משכנתא של 20% מקדמה של 30 שנה בהשוואה לזמן המקביל בשנה שעברה.
בקשות למשכנתא לרכישת בית, האינדיקטור הנוכחי ביותר לביקוש, עלה לאורך כל ינואר והשבוע הראשון של פברואר, אם כי הוא עדיין נמוך יותר מאותה תקופה לפני שנה, כאשר התעריפים היו כמעט מחצית מה שהם עכשיו.
“אנו יכולים לראות סימנים מוגדרים של עליות קלות בינואר בהלוואות לרכישה בשיעורים נמוכים יותר ובמחירי הדיור הנמוכים במקצת,” אמר בן גרבוסקה, נשיא Black Knight Data ו- Analytics. “אבל לסבירות עדיין יש אחיזה חנקת בחלק גדול מהשוק.”