מחירי בתים צמודי קרקע יורדים בערים אלו

מחירי הבתים עולים ברחבי המדינה – במצטבר. עם זאת, בהסתכלות על שווקים בודדים, חלקם מראים שהמחירים ירדו מלפני שנה.
מחירי הבתים צמודי קרקע החציוניים עלו ב-4% ברבעון הרביעי לעומת שנה שעברה ל-378,700 דולר. המחירים היו החזקים ביותר בצפון מזרח ברבעון האחרון, עלייה של 5.3%; אחריו הדרום, עלייה של 4.9%; המערב התיכון, עלייה של 4% והמערב, עלייה של 2.6%, על פי איגוד המתווכים הלאומי.
אבל יש להתעמק ברמת השוק וברור שהמחירים באזורים מסוימים יורדים מהשנה הקודמת. המספרים האזוריים החיוביים מסווים כי כ-11% משווקי הדיור הבודדים ש- NAR עוקבים אחריהם 20 מתוך 186 ערים – חוו ירידות במחירי הדיור ברבעון הרביעי של השנה שעברה.
“בכמה שווקים עשויים לראות ירידות מחירים דו ספרתיות, במיוחד בחלק מהחלקים היקרים יותר של המדינה, אשר ראו גם תעסוקה חלשה יותר ומקרים גבוהים יותר של מעבר תושבים לאזורים אחרים”, אמר לורנס יון, הכלכלן הראשי של NAR.
כמעט כל המקומות היקרים ביותר לקנייה נמצאים במערב ומחצית מ-10 הערים היקרות ביותר נמצאות בקליפורניה. כמה מהמקומות האלה רואים את המחירים יורדים הכי הרבה.
סן חוזה, קליפורניה, הייתה המקום היקר ביותר לרכישת בית בארצות הברית ברבעון הרביעי. אבל המחיר החציוני הזה של 1,577,500 דולר ירד למעשה ב-5.8% לעומת שנה שעברה – והמחירים שם כבר ירדו ב-17% מהמחיר החציוני של שיא של $1,900,000 ברבעון השני של השנה שעברה, לפי NAR.
בסן פרנסיסקו הייתה ירידת המחירים הגדולה ביותר במדינה, משנה לשנה, ברבעון שעבר, עם המחיר החציוני של 1,230,000 דולר – ירידה של 6.1% לעומת שנה שעברה. מחירי הבתים בסן פרנסיסקו ירדו כבר ב-21% ברבעון הרביעי מהמחיר החציוני לשיא של 1,550,000 דולר ברבעון השני.
בין הערים היקרות ביותר שראו ירידת מחירים הן אנהיים, קליפורניה, עם המחיר החציוני של 1,132,000 דולר, ירידה של 1.6% לעומת שנה שעברה; לוס אנג’לס, עם המחיר החציוני של 829,100 דולר, ירידה של 1.3%; ובולדר, קולורדו, עם המחיר החציוני של 759,500 דולר, ירידה של 2.0%.
מקומות אחרים עם ירידת מחירים ראו את עליות המחירים הגדולות במהלך שוק רכישת הבתים המטורף של השנים האחרונות. הם גם נוטים להיות יעדי סגנון חיים מושכים אליהם אנשים עברו מכיוון שעבודה מרחוק סיפקה יותר גמישות. אלה כוללים את Boise, איידהו, שם המחירים ירדו ב-3.4% מלפני שנה ואוסטין, טקסס, שם המחירים ירדו ב-1.3%.
החדשות הטובות עבור קונים המחפשים הקלה במחירים הן שעליית המחירים החציונית של 4% ברבעון הרביעי נמוכה מהעלייה של 8.6% ברבעון השלישי. בנוסף, עליות המחירים קטנות יותר, כאשר הרבה פחות שווקים חוו עליות מחירים דו ספרתיות ברבעון הרביעי.
“האטה במחירי הדירות מתנהלת ומבורכת, במיוחד מכיוון שמחיר הדיור הטיפוסי עלה ב-42% בשלוש השנים האחרונות”, אמר יון, וציין כי עליות העלויות הללו עלו בהרבה על עליות השכר ואינפלציית המחירים לצרכן מאז 2019.

שוק שבור

לאורך רוב המגיפה, מחירי הדיור ברחבי המדינה נעו בכיוון אחד: עלייה. כמה נקודות חמות כמו אוסטין ובויס ראו את המחירים מרקיעים שחקים. באזורים אחרים – במיוחד במערב התיכון – המחירים עלו בצורה מתונה יותר. עם זאת, מכיוון ששיעורי המשכנתאות היו קרובים לשפל היסטורי, הקונים יצאו בהמוניהם.
הסיפור הזה השתנה בשנה שעברה, כאשר שיעורי המשכנתאות עלו כתוצאה מהקמפיין ההיסטורי של הפדרל ריזרב לרסן את האינפלציה. רכישת דיור נפלה מצוק. עד סוף 2022, מכירות הבתים הקיימים ירדו בכמעט 18% לעומת 2021, כאשר רוכשי דיור עזבו את השוק, לפי NAR.
בדרך כלל, ירידה בביקוש לקנייה פירושה עודף היצע ובסופו של דבר תוביל לירידת מחירים. אבל זה לא קורה, באופן כללי, בשוק הדיור.
במקום זאת, המחירים עבור בתים צמודי קרקע טיפסו בכמעט 90% מאזורי המטרו שאחריהם עקב NAR ברבעון הרביעי: 166 שווקים מתוך 186 ראו שהמחירים עדיין עולים. המחיר החציוני הארצי של בית צמוד קרקע עלה ב-4% ברבעון האחרון מלפני שנה ל-378,700 דולר.
איך זה יכול להיות?
אחד המניעים העיקריים של תופעה זו הוא שקיים מחסור במלאי עקב תת-בנייה כרונית של בתים סבירים בארצות הברית, יחד עם בעלי בתים שאינם רוצים להיפרד משיעור המשכנתא הנמוך במיוחד שהם הבטיחו במהלך השנים האחרונות .
“גם עם ירידה צפויה במכירות בתים השנה, המחירים צפויים להישאר יציבים ברוב המכריע של השווקים בשל היצע מוגבל ביותר”, אמר יון.
עדיין יש מקומות שבהם מחירי הדיור ממשיכים לטפס בשיעורים דו ספרתיים. 10 הערים המובילות עם עליות המחירים הגדולות ביותר משנה לשנה רשמו כולן עליות של לפחות 14.5%, עם שבעה מהשווקים הללו בפלורידה והקרולינות, לפי NAR.
פרמינגטון, ניו מקסיקו, ראתה את עליית המחירים הגדולה ביותר ברבעון הרביעי, עלייה של 20.3% לעומת שנה שעברה. אחריה הגיעה סרסוטה, פלורידה, בעלייה של 19.5%; נאפולי, פלורידה, עלייה של 17.2%; גרינסבורו, צפון קרוליינה, עלייה של 17.0%; מירטל ביץ’, דרום קרוליינה, עלייה של 16.2%; אושקוש, ויסקונסין, עלייה של 16.0%; וינסטון-סאלם, צפון קרוליינה, עלייה של 15.7%; אל פאסו, טקסס, עלייה של 15.2%; פונטה גורדה, פלורידה, עלייה של 15.2%; ודייטונה ביץ’, פלורידה, עלייה של 14.5%.

כיצד משתנה סבירות המחיר?

ברבעון האחרון של 2022 משפחה הייתה זקוקה להכנסה מזכה של לפחות 100,000 דולר כדי להרשות לעצמה משכנתא של 10% במקדמה ב-71 שווקים, לעומת 59 ברבעון הקודם, לפי NAR.
עם זאת, היו 16 שווקים שבהם משפחה הייתה זקוקה להכנסה מזכה של פחות מ-50,000 דולר כדי להרשות לעצמה בית, אם כי זה ירד לעומת 17 ברבעון הקודם. חלק מאלה כללו את Peoria, אילינוי, שם משפחה יכולה להיות זכאית להלוואה עם הכנסה של $33,660; ווטרלו, איווה, עם הכנסה של 40,639 דולר; ומונטגומרי, אלבמה, עם הכנסה של 48,172 דולר.
ברמה הלאומית, תשלום המשכנתא החודשי על בית פרטי קיים טיפוסי עם מקדמה של 20% היה 1,969 דולר ברבעון הרביעי לפי NAR. זוהי עלייה של 7% מהרבעון השלישי של השנה שעברה, כאשר התשלום החודשי עמד על 1,838 דולר, אך עלייה משמעותית של 58% – או עלייה חודשית של 720 דולר – מלפני שנה.
זה הפך את תמונת הסבירות לקשה עוד יותר עבור רוכשי דירות רבים. משפחות הוציאו בדרך כלל 26.2% מהכנסתן על תשלומי משכנתא, עלייה מ-25% ברבעון הקודם ו-17.5% לפני שנה.
רוכשים לראשונה נדחקו ככל הנראה לנקודת שבירה בנושא סבירות. הם בדרך כלל הוציאו 39.5% מהכנסת המשפחה שלהם על תשלומי משכנתא, לעומת 37.8% ברבעון הקודם. המשכנתא נחשבת בלתי ניתנת להשגה אם התשלום החודשי, כולל קרן וריבית, מגיע ליותר מ-25% מההכנסה של המשפחה. ככלל, כלל אצבע פיננסי נפוץ הוא לא להוציא יותר מ-30% מההכנסה שלך על עלויות דיור.