פעילות הנדל”ן למגורים עולה למרות המלאי הנמוך

Fed Beige Book מראה שהביקוש של הקונים החזיק מעמד ברוב האזורים בעוד שבעלי בתים נשארים עמידים ברישום בתיהם

כל 12 מחוזות הפדרל ריזרב ראו בעיות עם מחסור במלאי דיור, אשר נבעו במידה רבה מכך שבעלי בתים קיימים מתאפקים ברישום בתיהם לאחר שננעלו בעבר בריביות משכנתאות נמוכות.
הביקוש מצד הקונים נשאר יציב או גדל, עם זאת, בוני בתים חדשים הגיבו למחסור במלאי על ידי הגדלת ייצור המלאי הספקולטיבי, לפי the Federal Reserve Beige Book, שפורסם ביום רביעי.
The Beige Book הוא אוסף של נתונים וראיונות עם מנהלי בנקים וסניפים, ארגונים קהילתיים וכלכלנים מה-22 במאי או לפני כן.
“פעילות הנדל”ן למגורים עלתה ברוב המחוזות למרות המשך המלאי הנמוך של הבתים למכירה”, נכתב בדו”ח.
The Beige Book מציין גם כי “מחירי הדירות ושכר הדירה עלו מעט במאזן ברוב המחוזות, לאחר צמיחה מועטה בתקופה הקודמת”.
בתמורה, היעדר מלאי של הבתים למכירה דחף את הביקוש לנכסים להשכרה באזורים מסוימים – כולל ניו יורק, שיקגו, סנט לואיס, מחוזות הפדרל ריזרב בקנזס סיטי.
להלן קטעים של הצהרות על תנאי דיור מכל אחד מ-12 מחוזות הפדרל ריזרב.
בוסטון – אנשי הקשר ברחבי המחוז מייחסים את מספרי המכירות הנמוכים שעדיין נמוכים למלאי נמוך יותר מאשר לביקוש חלש, שכן שיעורי משכנתא מעט נמוכים יותר עזרו להביא יותר קונים לשוק.
ייסוף מחירי הבתים הואט בממוצע אך נותר מעט חיובי, למעט העובדה שמחירי הבתים במסצ’וסטס (לא כולל בוסטון) חוו ירידות מתונות לעומת שנה קודם לכן. צמיחת המחירים הצנועה באזור בוסטון מסמנת היפוך מגמה מהחודשים הקודמים.
אנשי הקשר צופים שלמרות ביקוש בריא של קונים, מכירות בתים צפויות לחוות רק עלייה עונתית מתונה בהמשך, בגלל רמות מלאי נמוכות במיוחד.

ניו יורק – שוק המכירות למגורים היה חזק ברחבי המחוז. איש קשר מאזור ניו יורק מדווח כי שוק המכירות בעיר ניו יורק ובסביבתה עלה בעוצמה בשבועות האחרונים לאחר הפסקה קצרה בתחילת אפריל, שנבעה מחוסר ודאות במגזר הבנקאי.
לאחר התחלה איטית השנה, גם שווקי הדיור בצפון מדינת ניו יורק החלו לעלות, כאשר מלחמות הצעות מחיר והצעות מרובות הפכו נפוצות יותר. המלאי נותר נמוך במיוחד ומרסן את פעילות המכירות בחלק גדול מהמחוז. גורם מפתח שמדכא רישומים חדשים הוא השכיחות של בעלי בתים עם שיעורי ריבית נמוכים היסטורית על המשכנתאות הקיימות שלהם, מה שמפחית את התמריץ למכור ולעבור.
כלכלה חזקה ושיעורי משכנתא גבוהים יחסית דחפו כמה מהעברים לשוק השכירות, והגבירו את הביקוש.
פילדלפיה – ריביות גבוהות המשיכו להניא את בעלי הבתים הקיימים מלפרסם את ביתם ולאבד את הריבית הנמוכה שלהם. מכירות הבתים הקיימים ירדו במידה מתונה במחוז זה, והמחירים המשיכו לעלות כשהשוק מתחמם שוב. בוני בתים חדשים נהנו מהמכירות הצנועות ללא עונתיות של בתים קיימים, כאשר שוק המכירה החוזרת הואט.
קליבלנד – הביקוש לבנייה למגורים ולנדל”ן התייצב במחוז זה, והמגעים מייחסים את התייצבות זו להגעת האביב והשטחת הריבית.
בוני בתים דיווחו על עלייה בפרויקטי בנייה ספקולטיביים במחוז זה, מכיוון שקונים רבים רוצים לרכוש ולעבור באופן מיידי, בין השאר כדי למנוע עליות נוספות בריבית.
ריצ’מונד – משיבים בתחום הנדל”ן למגורים מציינים בדו”ח כי שוק האביב מתחיל טוב, כאשר מחירי המכירה ממשיכים להתחזק, אך לא באותו קצב כמו בשנה שעברה. המלאי למכירה נותר מוגבל עקב פחות אנשים שמוציאים את בתיהם לשוק, אך תנועת הקונים הייתה יציבה בעוד שהימים בשוק גדלו מעט בחודש האחרון.
עם זאת, תנודות בריביות המשכנתא גרמו לקונים לסגת, עם מכירות ממתינות ומכירות סגורות שניהם יורדים במחוז זה. בונים הציעו תמריצים חזקים לסגור עסקאות.
אטלנטה – הביקוש לדיור ברחבי המחוז נותר חזק למרות התנודתיות בריבית ובמחירי הבתים. למרות שמכירות הבתים ירדו בהשוואה לשנה לפני, המכירות בשווקים רבים במחוז זה עלו על בסיס חודשי, שכן סנטימנט הקונים השתפר במידה מתונה.
היצע הבתים הקיימים למכירה נותר נמוך מכיוון שבעלי בתים הפגינו הססנות מוגברת לרשום בתים למכירה, במיוחד אם הם מימנו בריבית נמוכה. מחירי הדירות נותרו יורדים מרמות השיא, אך לאחרונה הראו שיפור מחודש לחודש.
בוני בתים חדשים הגיבו למחסור במלאי על ידי הגדלת ייצור מלאי ספקולטיבי, וחלקם החלו להפחית את תמריצי הקונים.
שיקגו – פעילות הבנייה למגורים ירדה באופן צנוע ברובע זה. אנשי הקשר מדווחים כי שיעורי הריבית הגבוהים הביאו לדחיית או ביטול של כמה פרויקטים וכי בעוד שעלויות הבנייה ירדו, הירידה אינה מספיקה כדי לקזז עלויות מימון גבוהות יותר.
גם פעילות הנדל”ן למגורים ירדה באופן צנוע. המחירים והשכירות ירדו, והמלאי הנמוך של בתים למכירה סייע למנוע ירידות גדולות יותר.
עם זאת, היו דיווחים על עלייה בדמי השכירות הקמעונאיים באזורים מסוימים בגלל מחסור בבנייה חדשה באיכות גבוהה.
סנט לואיס – תעריפי השכירות של נדל”ן למגורים עלו מעט במחוז זה. מספר הרישומים החדשים בנדל”ן למגורים ירד בחדות בלואיוויל מאז הדו”ח הקודם שלנו, בעוד שהרישומים החדשים באזורי ממפיס וליטל רוק נותרו ללא שינוי. מכירות הבתים בניכוי העונתיות נותרו ללא שינוי מאז הדוח הקודם.
מיניאפוליס – הבנייה למגורים נותרה מאופקת. ההיתר ליחידים באפריל היה נמוך ביותר מ-40% משנה לשנה באיזור מיניאפוליס- סנט פול; רוב השווקים הגדולים האחרים במחוז ראו ירידות גדולות עוד יותר. החלו להופיע הנחות עבור כמה התפתחויות ספקולטיביות.
מכירות סגורות (נדל”ן למגורים) באפריל ירדו בצורה ניכרת משנה לשנה ברחבי המחוז, כששווקים גדולים רבים יותר ראו ירידות של 30 עד 50 אחוזים. מחירי המכירה החציוניים ירדו במערב ובמרכז מונטנה והיו קבועים במספר שווקים אחרים.
קנזס סיטי – הגידול בתעריף השכירות לדיור נותר גבוה במספר מדינות במחוזות המערביים, אך קצב העליות ירד באופן נרחב ומהיר מקצב הגידול שחווה בשנה האחרונה.
דלאס – הביקוש לדיור החזיק מעמד ברובע דאלאס, אם כי המכירות המשיכו להיות חלשות יותר מאשר לפני שנה. אנשי הקשר ציינו עונת מכירה הגונה באביב, עם מחירים יציבים ברובם, והבונים הצליחו להעלות מעט את המחירים באזורים נבחרים.
עם זאת, התחזית הייתה זהירה, עם כמה שהביעו דאגה אם הביקוש יחזיק מעמד מעבר לעונת המכירה באביב.
סן פרנסיסקו – הפעילות בתחום הנדל”ן למגורים הואטה עוד במחוז זה. מגעים ברחבי המחוז דיווחו על ביקוש יציב לבתים צמודי קרקע, אם כי שיעורי המשכנתא הגבוהים ריסנו את המחירים. המלאי החד-משפחתי הקיים היה נמוך, ובעלי הבתים נראו מהססים לוותר על המשכנתאות הקיימות בריבית נמוכה על ידי רישום בתיהם.
למרות השיפור המדווח בזמינות ובעלות החומרים, בניית בתים חדשים הייתה יציבה עד נמוכה מכיוון שהיזמים הגיבו לעלויות מימון גבוהות יותר.