מתייצבים

#יזם השבוע אדם אשכנזי #פוסט5

הפוסט הקודם נעצר בשלב שבו מצאתי את עצמי עם בניין בן 4 יחידות, שיש בו שני דיירים לא משלמים, עם הוצאה דרמטית בגלל פיצוץ צינור. במקביל מצאתי את עצמי עם דופלקס, תקוע, עם קבלן שפוטר ועיכב אותי עוד. במקביל, עם עוד מלא הוצאות מכל הסוגים.
אחרי הדרמה, באה ההתייצבות.
כאשר הגעתי לפיטסבורג בדצמבר, אחד היעדים שלי היה למצוא עוזרת, בשכר, מסודר, שתהיה או יהיה מחויבים לי, ולא כפרילנסרים. עוד בארץ, התחלתי לעבוד מול מישהי, שעבדה עמי בקטנה, אבל גילתה מהר מאוד שאין לה פנאי, כי יש אשכרה הרבה עבודה – נפרדנו כידידים.
כשהייתי בשטח, סיפרתי לבחור בשם ג’סי, קבלן פינוי אשפה ודמו, שאני מחפש עובדת (ג’סי הפך להיות חבר בינתיים, ואנחנו עובדים באופן קבוע במה שקשור לפינוי פסולת, וריהוט של דיירים שמפונים מהבתים שלהם). הוא סיפר לי על גברת בשם אמנדה, שעבדה אצל יזם אחר, ועזבה כי הוא התנהג אליה לא יפה, אותו קבלן – גם לא שילם לו שכר על עבודה שביצע לטובתו.
אמרתי לו שאשמח לפגוש אותה, הוא אמר שהוא יפנה אליה וישאל אותה. שעה עברה, ואותה גברת בשם אמנדה – התקשרה אליי, ניהלנו שיחה של יותר מחצי שעה, ציפיות, שכר, וכיו”ב. נפגשנו יום למחרת, והתחלנו לעבוד יחדיו. היא התלוותה אליי בימים שנשארו לי, הכירה את שני הפרויקטים, תודרכה על תוכנת “טורבו טננט”, הכנו יחדיו טפסים חשובים לעבודה שוטפת, וכמובן שהיא חתמה על הסכם עבודה מסודר (ואני למדתי בהתחלה את נבכי תלוש השכר האמריקאי – סיוט!), ומאז – היא איתי.
שחקנית נשמה על מלא מה שנקרא. אכפתית, דואגת, ומגדילה ראש, בהחלט בסיס יציב, והיא בהחלט סייעה לי בימים הקשים בחודשים האחרונים, בלעדיה – זה היה הרבה יותר קשה.
בינתיים, כאמור, אמנדה – שחקנית הנשמה, הציעה לי שניקח לדופלקס קבלן בשם כריס, הכרתי את כריס, הוא עשה אצלי שטיפת לחץ. היא שוחחה עמו, ועמדה עמו בקשר כל הזמן. לאחר המלצתה, שוחחנו, הוא ראה את הנכס שוב, ואת רשימת התיקונים שיש עוד לבצע (מה שנותר), וגם את המדרגות. סגרנו מחיר, רכשנו חומרים (הוא הלך עם אמנדה ששילמה בהתאם לסכום שהעברתי אליה – לקח ממקרים קודמים). עניין של שבועיים, עבודה נעשתה סוף סוף.
תמונות התקבלו מידי יום, וכאשר אמנדה הגיעה לשטח, הוא אשכרה היה שם, ועבד!
ואגב, סוף סוף הקבלן טרח לענות לשיחות, לעדכן, ולא להסתתר.
אתמול (יום שישי, 24.3.23), הגיע לבית האינספקטור של העירייה (שכמעט לא כתבתי עליו, אבל חשוב להזכיר שהוא עמד עמי בקשר כל הזמן, והתעניין מה קורה ובשלום הפרויקט, וגם הוא הדריך ארוכות את הקבלן הקודם, וגם את כריס שסיים את העבודה, ככה שבסוף השכנה ההזויה, עשתה לי שירות טוב. עכשיו גם יש לי איש קשר שאני מכיר בעירייה המקומית, דבר שאף פעם לא מזיק). האינספקטור אישר את הבית, יש רישיון דיור, ואפשר לצאת לדרך.
כבר בסוף השבוע האחרון, היה בבית צוות ניקיון, במהלך השבוע יגיע צלם מקצועי (הפעם החלטתי לתת לזה הזדמנות), והבית יעלה לשוק. עד כאן, סוף טוב בעניין הזה (נקווה שיישאר ככה), נקווה שהבית יושכר, לדיירים איכותיים.
במקביל, נחזור ל – 4 פלקס.
אז הדיירת החכמולוגית, ערערה עליי. לא הייתה לה שום עילה לערער. אבל פה, צריך לפתוח סוגריים ולדבר קצת משפטית (ממה שלמדתי על הדין המקומי). ערעורים מהסוג הזה, הנוגעים לסכסוכי דיירים, הם בעצם ערעורים בזכות – כמו בישראל, אבל בערעור, בעצם הדייר מערער, אבל אני, בעל הבית, הופך להיות בעצם התובע, ככה שאחרי הערעור שלה, היינו צריכים להגיש כתב תביעה, והיא הייתה צריכה להגיש כתב הגנה (בארץ, קוראים לזה “ערר”, כלומר “פותחים הכל מחדש”, בערעור – מתווכחים על המסקנות המשפטיות).
במקביל, כאשר מוגש ערעור, הדייר צריך להפקיד את גובה השכירות בכל חודש, עד המועד לדיון. במקרה של הדיירת, היא קיבלה הנחה, בגלל נכותה. אז במקום להפקיד 550 היא הייתה אמורה להפקיד 170 דולר כל שבועיים. אם היא מפספסת, יש לה 10 ימים גרייס, ואז אם אז היא מפספסת, אז אני כמשיב בערעור, יכול לחזור לערכאה הראשונה ולבקש צו פינוי רשמי. הערעור ימשיך להתברר בשאלה הכספית.
אגב, למה כתבתי שלא הייתה לה שום עילה לערער? ולמה כל כך כעסתי על עצם הערעור? כי קראתי את כתב ההגנה שלה, והיא פשוט הסכימה עם הכל. לא הייתה לה שום טענת הגנה למה היא לא שילמה שכירות. פשוט ערעור בשביל לעכב. אם היה לה שמץ של הגינות, פשוט הייתה עוזבת, בנחת. אבל במקום בזבזה לי זמן וכסף.
והנה כי כן, אין תחליף לעורכי דין טובים, שעובדים אצלך, ולא חברת ניהול שאתה אחד מ – 1000. המשרד הנהדר ששכרתי לטפל בכל ענייני הפינוי בבניין, עקב באדיקות אחרי התשלומים שלה, והיא אכן פספסה, גם אחרי 10 ימים גרייס שיש לה. ובתחילת מרץ הוגשה בקשה לצו פינוי, שאושר. לפני כשבועיים היא פונתה רשמית מהדירה.
הסכמתי לוותר על כל הכספים שהיא חייבת, כי בואו – לא היה לה איך לשלם, ולי אין ולא היה שום רצון לרדוף אחריה. הסתפקתי בערך ב – 500 דולר שהיא הפקידה עד כה בקופת בית המשפט. היא בעצם פונתה שבועיים לפני הדיון בערעור, אומנם לקח עוד חודשיים וחצי, אבל בסוף יצאתי מעודד. פשוט רציתי שתלך.
אז עוד יחידה – צ’ק ✔️
אגב, הפעם למדתי משני הפינויים הקודמים, לא חיכיתי, כל הציוד שלה הועבר למרתף. תוך יום התחלנו שיפוץ בנכס (לאחר שהיא פונתה). תוך 4 ימים, הנכס עלה לשוק. כבר ראו אותו כמה אנשים – במהלך סוף השבוע של 24 במרץ, ותקוותי כי יושכר ממש בקרוב.
בכלל, יש לי עוד תוכניות גדולות לבניין הזה, אני מתכנן להקים חדר כביסה בקרוב במרתף, יש שביל גישה שאני רוצה לשפץ לרווחת הדיירים. ככה שעוד לא סיימתי.
בינתיים גם ב – 4 פלקס, אכלסתי שתי יחידות, האחת על ידי הדיירת שהייתה אמורה להיכנס לדופלקס, והאחרת על ידי בחור חביב, אסיר משוחרר לא בעבירות חמורות, שקיבלתי לגביו הרבה המלצות גם מקצין המבחן, כן, גם ראיתי לבקשתי את חשבון הבנק שלו וראיתי שיש לו סכום כסף מאוד גדול (שמספיק ל – 10 שנות שכירות). אבל, בנסיבות העניין, ניסיתי לצמצם נזקים, והחתמתי אותו על הסכם של 6 חודשים, שבמסגרתו הוא ישלם חודשיים שכירות + עוד חודש הפקדה של פיקדון לנזקים.
חלפו כבר 4 חודשים, ומדובר בדייר נהדר, והוא יישאר עוד חצי שנה, וגם יותר אם ירצה (נקווה שיישאר דייר חיובי). הדיירת הנוספת שהייתה אמורה כאמור להיכנס לדופלקס, גם היא התגלתה כדיירת נהדרת, שאפילו מסייעת לי ולעוזרת שלי להראות את היחידה שפיניתי. גם אישה חיובית, עם סיפור חיים לא פשוט, אבל דיירת טובה (נקווה שיישאר ככה).
במקביל, נכון לכתיבת שורות אלו, הדייר החכמולוג (יוצא הצבא), עדיין מתגורר בנכס. דיון בבית משפט היה, בית המשפט קיבל את התביעה והורה על פינוי. נכון לעכשיו הוא לא ערער, ואני מקווה שבקרוב מאוד יתקבל צו פינוי, וגם אותו נוציא מהבית. אגב, בדיון, הוא סיפר כמה הבית במצב גרוע, והוא סיפר על עוד מיליון תקלות שמעולם לא טרח לעדכן אותי לגביהן (כשהשופט שאל אותו האם יש לו תמונות של התקלות בבית – לא היו לו להציג, אני לא הייתי בדיון העוזרת שלי ועו”ד היו).
בקיצור, מתייצבים.
אילו טעויות עשיתי? המון!!, אני לא אחזור כי פשוט עברתי עליהן אחת לאחת לכל אורך הפוסטים.
כלום לא מושלם, קשיים עוד יהיו, בעיות עוד תהיינה.
מה הלקוח שלמדתי? סבלנות, ואנשים טובים מסביבך.
בלי אשתי המסורה שהולכת איתי באש ובמים, לא הייתי מצליח להתייצב. בלי אמנדה העוזרת האלופה שלי, כנ”ל.
ובלי המנטור המדהים שלי שבכל הזמן היה קשוב וייעץ לי, והרים אותי, גם לא הייתי מצליח להתייצב (תודה מיכאל!).
מה הלאה?
נסיים את הפינוי, נייצב את היחידה, נשכיר את הדופלקס, ונמשיך במסע.
אם עוד בא לכם לעקוב אחרי הסיפורים שלי, מוזמנות ומוזמנים לעקוב אחרי הבלוג שלי בפייסבוק: Nadlan in Pittsburgh. אפשר תמיד להתקשר אליי: 054-5559633.
תודה שקראתם, תודה מראש – על כל תגובה שתהיה, וכל אמירה. תודה לליאור לוסטיג על התמיכה, ועל הזכות להכיר, ועל הזכות להיות חלק גם מקורס ההולסלרים המדהים שהקמת, ובהתאם: תודה לגל שמוקלר על הקורס המדהים שהעברת, ועל הזכות להכיר אותך וללמוד ממך.
בתמונות: מדרגות הדופלקס המפורסמות (העץ שלא היה בתקן, איך שזה היה בלי העץ, ואיך שזה נראה בסוף), והיחידה ב 4 פלקס, אחרי שפונתה ואחרי ששופצה.
סוף.
Related News Real Estate Entrepreneurs

Responses