איך מוצאים עסקאות טובות

#יזםהשבוע משה ויצמן #פוסט5

אז נכתבו על זה הרבה פוסטים וגוגל עמוסה במידע על עסקאות אבל אני חושב שלפעמים עודף המידע הוא מבלבל והמטרה שלי כאמור היא להניע אתכם לפעולה ולא לתסבך אתכם עוד יותר 😉.

אני אשתדל לתת לכם כאן כמה שיותר מהחוויות שלי בעסקאות ואגע יותר בעסקאות רנטל כי בפליפ זה די טריוויאלי שעסקה טובה היא עסקה שהרווח בה ממכירה הוא הכי גבוה (אני מתאר את זה כדבר קל אבל זה ממש לא🙂)

אז אני אחרי הרבה התעסקות בנושא ניסחתי עסקה טובה כאחת שיש בה שלושה מרכיבים עיקריים:

1. רווח מיום הקנייה – למכירה אם חייבים או אם תהיה ירידת מכירים לא צפוייה.

2. תשואה גבוהה משכירות – אבל כזאת באמת לא סתם על האקסל😆.

3. איזור עם פוטנציאל לעליית ערך.

אבל איך לעזאזל עושים את כל זה?

אז קודם כל לומדים את האיזור, חייב לאסוף מידע על כל עסקה ברמת הבלוק. 

אנחנו עובדים עם מערכות רבות רק בשביל להבין מה איכות הדיירים בשכונה ובזיפ-קוד שאנחנו מתעניינים בו אני אמנה כאן את החשובות:

– מערכת propstream מערכת שבה ניתן לראות hit map של האיזורים החמים בסביבה ונוכל לראות אם נכס כלשהו נמצא באיזור חם.

– ‏hometownlocator – אחר חינמי שמראה נתונים דמוגרפיים על כל שכונה באיזור שלנו.

הנתונים שהכי יעניינו אותנו יהיו: אחוז בתים בבעלות, בתים ריקים בשכונה, שכר חציוני וממוצע למשק בית בשכונה.

– אתר Redfin נותן מידע על רעש באיזור, בתי ספר, נתונים גיאוגרפיים בעייתיים כמו Flood zones

– ‏אתר הראשי של המחוז – שם נראה חובות ואישורים של הנכס והדבר הכי חשוב – הארנונה ואני יכול להעיד אישית על נכסים שבהם הארנונה שינתה את כל התוכניות העסקית ועל ידי ערעור למחוז הצלחנו להפוך השקעה סבירה להשקעה מצויינת.

עכשיו אחרי כל זה הגענו לשלב ה-Boots On The Ground:

נבחר איש שטח שיגיע עבורנו לנכס זה יכול להיות סוכן, קבלן או סתם דייר מאחד הבתים שכבר קנינו ,ה”מגפיים” יצלם לנו תמונות וסרטים מבפנים ומבחוץ, חשוב להבין במיוחד את מצב השלד, היסודות, הגג, החלונות, החנייה, החימום והמזגן.

באחד מהנכסים שקנינו לדוגמא היה חימום של בוילר שהיינו צריכים להחליף לחימום על גז- לדבר כזה יש משמעויות גדולות על תכנון הפרויקט ועלויותיו.

אחרי שיש את כל זה כבר אפשר להעריך את מחיר השיפוץ.

אני תמיד “מתעלם” ממחיר הבית שרשום במודעה  מה שמעניין אותי זה עלות השיפוץ וה- After Repair Value – המחיר שהבית יהיה שווה לאחר השיפוץ.

אנחנו נציע הצעה שמחיר הבית והשיפוץ יהיה 70% מה-ARV.

קצת קשה להאמין אבל רוב הנכסים שקניתי הופיעו בזילו ב-20 אלף ויותר ממה שהם בפועל נקנו 😆

אבל אם לא תשלחו הצעות לעולם לא תדעו את זה❗

ברגע שההצעה מתקבלת על ידי המוכר אנחנו נשלח Inspector מטעמינו לבדיקה מעמיקה של הנכס ככל שהוא יהיה יותר קפדן יהיה לנו עוד הזדמנות להוריד את המחיר על דברים שהוא יגלה, אנחנו בפועל כמעט תמיד הורדנו עוד את המחיר אחרי הדו”ח שקיבלנו ממנו.

את ה-Inspector שלנו נביא שוב אחרי השיפוץ בשביל לוודא שהכל באמת תקין ולא סתם נראה טוב בתמונות כדי להימנע מתיקונים כשכבר יש דייר בנכס.

בתוכנית העסקית תמיד ניקח 5% שנתי להקצאה לתחזוקה של הבית ועוד 5% למצב שהבית יהיה ריק. אם החימום והמזגן קרובים לסוף זמן החיים שלהם נעשה לרוב גם ביטוח נוסף שיקל על הטיפולים ועל ההחלפה במידת הצורך.

בשביל לוודא שהאיזור עם פוטנציאל לעליית ערך נחפש גידול באוכלוסייה, גידול במקומות עבודה ונדגום את זמני הקנייה של נכסים מזמן הפרסום זה נשמע מסובך אבל ב-Realtor, Zillow ו-Redfin זה דברים שאפשר למצוא די בקלות.

כמובן שאת כל זה נאמת עם אנשי השטח-הסוכן, חברת הניהול וכו’.

דבר אחרון וחשוב – איכות השוכרים – זה מה שישמור על ההשקעה שלכם יציבה ולכן זה סופר חשוב שאתם או החברת ניהול שלכם תעשו להם סינון קפדני, תבדקו קרדיט סקור, היסטוריית מגורים והכנסות של הדייר הפוטנציאלי.

להיתקע עם Eviction זה חודשיים במקרה הטוב של חוסר תשלום, סחבת משפטית ולפעמים גם השחתה של הבית שממש עדיף לנסות להימנע ממנה מראש.

בתמונה דוגמא לנכס שקנינו ביוקליד אוהיו,

הנכס פורסם ב-95 אלף דולר, אנחנו שלחנו הצעה ב-75 ובפועל ירדו עוד כמה אלפים אחרי ה-Inspection.

יש כאלה נכסים כל יום בשוק שרק מחכים להצעות נמוכות שלכם אז למה אתם מחכים⁉️