מה היא עסקה טובה?

#יזםהשבוע דן שמעוני

#פוסט3

10% תשואה.

או אולי 12.2% ?

7% אבל בשכונה טובה?

33% אבל בפליפ.

מה היא עסקה טובה רבותיי?

הרי האקסל שלי יכול להראות כל אחוז שרק אפשר (גם מינוסים הוא יודע).

הרי אני עומד היום וכותב אקסל שמדבר על מחר. אבל המחר הוא בלתי ידוע.

הרי יש עוד אפשרויות להשקעה – יוון, או קפריסין, פורטוגל, חיפה וירוחם.. אתם יודעים – יש אופציות.

וואלה אפשר גם להשקיע בשוק ההון ושם בכלל, יש הרבה מאוד אופציות.

אני לא יועץ השקעות ואין בנאמר משום המלצה. אני משקיע ואני משתף איך אני ניגש לשאלה הזו.

אמר פעם בחור נחמד, בשם וורן: “הכלל הראשון בהשקעות: אף פעם אל תפסיד כסף. הכלל השני: אף פעם אל תשכח את הכלל הראשון”. (וורן באפט).

הכלל הזה טומן בחובו הרבה חובות כשמדובר בנדל”ן. על הנכס ומצבו, על הDEED, על הפיזור של הסיכונים, על ההערכות באקסל והאמת – גם על האינפלציה (כי אם לא “ניצחנו” אותה – למעשה הפרנו את הכלל הראשון).

אנחנו הרי קונים נכסים. בין אם זה מנייה בחברת נטפליקס ובין אם זה דופלקס בווסט אליס ויסקונסין (אחלה עיירה אגב). והשאלה הבסיסית שלי לגביהם היא:

האם הדבר הזה שקניתי הולך להיות כאן עוד 30 שנה.

זה אגב, למה נדל”ן חברים. כי על נטפליקס יותר קשה לענות על זה, אבל על דירה יש סבירות (לתחושתי ואני מאמין שתסכימו) גבוהה יותר שהיא עדיין תהיה איתנו בעוד 30-40-50 שנה.

עכשיו נדבר ברשותכם על אקסל. או תוכנית עסקית. או פרו-פורמה.

העסקה הטובה היא (להערכתי ולדעתי, מדגיש כל הזמן) לא זו שכתוב לידה 12% אחוז תשואה CoC IRR ROI – זה חשוב אבל זה לא זה.

העסקה הטובה היא שכל מספר ומספר שכתוב באקסל הוא שמרני. מחמיר. ועדיין היא ריווחית (ויותר מהאינפלציה). העסקה הטובה היא זו שהסיכוי שהיא תפר את הכלל הראשון של וורן באפט הוא נמוך. זו בעיניי, עסקה טובה. ואלו העסקאות שאני קונה.

זה התחיל מהנכס הראשון שלי. שנגמר בשריפה חמורה ופוסט ויראלי שכנראה קראתם (שם לינק באחת התגובות אם זה מעניין מישהו שלא קרא). מי שרף שם את הנכס? ומזל שאף אחד לא נפגע וגם שהביטוח היה מצוין.

מי ששרף היו הילדים של הדיירת (לא בכוונת תחילה, בשוגג עם זיקוקי דינור.. כן. אשכרה). עכשיו תבינו. אני קניתי בית והיה חשוב לי התשואה. אחרי שטסתי אליו בפעם הראשונה הבנתי שאני אחפש בשכונות אחרות.

כי לא התשואה היא החשובה. היציבות לאורך זמן של העסקה ושל ההחזרים היא החשובה.

זה המיקוד שלי היום. וזה אומר הרבה. מצב הנכס והמכניקאל שלו, אטרקטיביות השכונה והדיירים שצפויים לנו שם, מערכות היחסים שיחזיקו את העסקה למשך שנים.

הכלל היחיד הוא זה שכתוב בציטוט למעלה – אבל הוא תומן בחובו הרבה מאוד אחריות.

השבוע עובר לי מהר, מודה לכם על הפידבקים המדהימים. נתראה כאן שוב מחר.