מורה נבוכים למתחילים

#יזםהשבוע יונה שומן #פוסט2

יוצא לנו בפעילות החברה לדבר עם הרבה יזמים מתחילים ותמיד בהתחלה הכל נראה מורכב: איך מקימים חברה, איך פותחים חשבון בנק, איך עובדים מרחוק ואיך בכלל ניגשים לתהליך.

בפוסט הבא אנסה לעשות קצת סדר למתחילים (ויסלחו לי היזמים הותיקים שלא ימצאו חידוש בפוסט).

הצד הטכני- נערכים לקראת רכישת הנכס הראשון:

– מקובל לרכוש נכסי נדל״ן בארה״ב תחת התאגדות מסוג LLC אשר נותנת הגנה של חברה בע״מ אך שקופה לעניין מס. את החברה אפשר לפתוח אונליין באתרים כמו

-מספר EIN לאחר פתיחת llc יש להנפיק לו מספר מס EIN. אתם תצטרכו את זה בשביל לפתוח חשבון בנק עסקי, הגשת דוחות מס וגם להרשמה לחברות של utilities אם אתה מנהלים לבד את הנכסים.

התהליך לוקח בערך 6 שבועות ואפשר לפתוח את זה באמצעות עו״ד או בשליחת טופס לבד בפקס לרשויות המס.

-מספר פלאפון אמריקאי: אנחנו עובדים עם iPlum שבינתיים עובדת ממש טוב עם מספר מקומי קבוע שלא מתחלף ואיתו גם אפשר להירשם לכל השירותים בארצות הברית.

-כתובת דואר מקומית: כמובן שאתם תבחרו תקשורת אלקטרונית מתי שתוכלו אבל חשוב לפתוח כתובת דואר מקומית בשביל לקבל מסמכים רשמיים מכל הגופים שאתם תתנהלו מולם בארצות הברית. יש כמה חברות שנותנות את השירות הזה. אנחנו עובדים מול ipostal1 עם עלות של 10$ לחודש פלוס בערך 2$ לסריקת מעטפה.

-חשבון בנק אמריקאי: כשתתקדמו בעשייה, אתם תצטרכו חשבון בנק אמריקאי בשביל לנהל העברות לקניית נכסים, תשלום לספקים וכו’. אנחנו עובדים מול בנק אונליין בשם Mercury שלא גובה שום עמלות ועם ממשק נוח וקל לתפעול.

-שחרור חסימת אתרים VPN: יש אתרים בארצות הברית שחוסמים גישה מישראל. לדוגמא האתר של Cuyahoga County באיזור קליבלנד חוסם את הגישה ונדרש VPN בשביל החיבור. אפשר להשתמש בNordVPN או ExpressVPN בשביל לגשת לאתרים האלה.

ואחרי שאתם מוכנים עם כל מה שצריך בהיבט הטכני בוא נדבר קצר על תהליך רכישת נכס בארה״ב:

– הכל מתחיל בבניית צוות אמין ומקצועי באזור בו פועלים. הצוות כולל סוכני נדל״ן, איש שטח, אינספקטור, חברת טייטל, קבלנים וחברת ניהול. החדשות הטובות הן שלאחר שיש צוות אמין הוא ילווה אותנו לאורך זמן ובעסקאות רבות.

– יש להכיר היטב את השוק, לבחון את טיב השכונות בהיבט של פשיעה, טיב בתי ספר, הכנסה חציונית, סוג האוכלוסיה וכו’.

-לאחר מכן יש לסרוק את השוק על מנת לאתר עסקאות פוטנציאליות. בוחנים את המחיר המבוקש של הנכס, מתרשמים מתמונות הנכס ומצב הנכס, בודקים במפות גוגל האם הנכס נמצא על כביש סואן, ליד עסק או חסרונות אחרים. בודקים בגוגל סטרייט ויו איך הבית והשכונה נראים.

– לעסקאות פוטנציאליות שעברו סינון ראשוני נשלח את סוכן הנדלן שלנו שיבקר בנכס, יצלם לנו סרטונים מפורטים של הנכס ומצבו ויחווה דעה.

– לאחר קבלת הסרטונים נעריך כמה יעלה לנו לשפץ את הנכס למצב בו נוכל להשכיר אותו בהתאם למקובל בשכונה, נבדוק מה יהיה מחיר השוק של הנכס והשכירות שנוכל לדרוש לאחר השיפוץ ובנוסף באיזה עלות הנכס יניב לנו את התשואה השנתית הרצויה ונחליט אם להגיש הצעה. הכלל שלנו הוא שמחיר הרכישה בתוספת עלות השיפוץ יהיה לפחות 20 אחוז מתחת לשווי הנכס לאחר שיפוץ, כך שניצור הון ברכישה עצמה (אם השקענו בנכס 100,000 שוויו לאחר שיפוץ יהיה לפחות 120,000) וכן שהתשואה המינימאלית נטו תהיה 8 אחוז לשנה.

– אציין כי בהערכת תשואה נטו של הנכס יש לקחת בחשבון את הוצאות הנכס באופן ריאלי ושמרני. אנחנו מפחיתים מדמי השכירות השנתיים את הארנונה שחלה בארה״ב על בעל הנכס, ביטוח, 10% שגובה חברת הניהול וכן 15% נוספים שאנחנו מפרישים לקרן לתיקונים ולמקרה בו הבית יעמוד ריק בתחלופת דיירים.

– ככל שההצעה התקבלה נשלח אינספקטור שיבדוק את הנכס ביסודיות ויוציא דוח מסודר על כל הליקויים בנכס. בשלב זה נוכל לסגת מהעסקה ככל שנרצה, להמשיך בה או לנהל מו״מ מחדש על המחיר לאור הליקויים שהתגלו ככל שאלו לא הוערכו על ידינו מסרטוני הסוכן. כאן גם אפשר לנסות להוריד עוד קצת במחיר על סמך הדו״ח גם אם לא התגלה משהו חריג שלא הערכנו מראש.

– ככל שהמשכנו בעסקה, כעת מגיע שלב משפטי בו חברת הטייטל תבדוק האם יש עיקולים או מניעות שונות לרישום הנכס על שמנו, תנפיק לנו ביטוח שהנכס נקי מצרות משפטיות ולאחר שנעביר את התשלום בגין הנכס תדאג לרישום הנכס על שמנו. מדובר בתהליך קצר שיארוך כשבוע-שבועיים לרוב.

– בזמן ההמתנה לרישום הנכס על שמנו ומסירת החזקה נכין רשימה מסודרת של פירוט השיפוץ שברצוננו לבצע, נשלח קבלנים לבקר בנכס, ננהל מו״מ על עלות השיפוץ, נכין הסכם מפורט עם קבלן שיכלול פירוט מדוקדק של היקף השיפוץ, עלותו ומועדי התקדמות העבודות והתשלומים. חשוב לציין כי אנו מציעים לשפץ את הנכס עם הסתכלות לעתיד, ליישר קו כך שהנכס יהיה במצב טוב, דבר שימנע הוצאות בעתיד בתיקונים שונים שידרוש הדייר.

– עם מסירת החזקה הקבלן יתחיל עבודתו, נציג מטעמנו יבקר תכופות בנכס, יצלם לנו את ההתקדמות, נהיה בקשר עם הקבלן, ובמידת הצורך נשלח גם אינספקטור מקצועי שיחווה דעתו על טיב העבודות. בגמר עבודת הקבלן תמיד נשלח אינספקטור שיבדוק את העבודות ויתן דוח ליקויים.

– לאחר גמר עבודת השיפוץ ואישור טיב העבודה על ידי אינספקטור נעביר את הטיפול בנכס לחברת הניהול, סוכן הנדלן יפרסם את הנכס להשכרה, חברת הניהול תערוך בדיקה מדוקדקת של הדיירים במערכות שונות, בפנייה לבעלי בתים קודמים מהם שכר הדייר בעבר ועוד ונבחר יחד עם חברת הניהול את הדייר המתאים לנו.

– לאחר כניסת הדייר נשאר במעקב מול חברת הניהול לגבי תפקוד הנכס ונתחיל ליהנות משכר הדירה.

– לאחר שהנכס הושכר כחודשיים ניתן לפנות ללנדר ולקחת מימון על הנכס בהתאם לשוויו לאחר השיפוץ ולהתגלגל לרכישת הנכס הבא בשאיפה לבנות תיק הנכסים.

שאלות? תכתבו בתגובות ואשמח לפרט יותר