השקעה באמצעות מינוף

#פוסט2 #יזםהשבוע #אוריקוסקאס

אז לפני שבכלל נצלול למספרים במשכנתא ומזה אומר, חשוב לי להתחיל בחשיבות של עיקרון מינוף שהינו היתרון המרכזי למשקיע נדל”ן.

אני תמיד אוהב לתת את הדוגמא של שוק ההון ונדל”ן כאפיקי השקעה. אם נסתכל על כל עשור בעשרות השנים האחרונות נוכל לראות ששוק ההון עלה יותר משוק הנדל”ן אבל אם לצורך הדוגמא שוק ההון עלה ב-200% ושוק הנדל”ן עלה רק ב-100% משמע שקל שהוא שהושקע בשוק ההון שווה כעת 3 ושקל שהושקע בשוק הנדל”ן יהיה שווה 2. אבל להבדיל משוק ההון, בנדל”ן יש יציבות ותזרים נכנס שמאפשר לנו לקחת מימון בצורה של משכנתא ובאמצעותה למנף את הכסף שלנו ולכן במקום להשקיע שקל נשקיע 4 ואז אותו שקל שהושקעה בהינתן אותה עלייה של 100% ישאירו אותנו עם 5 שקל בניקוי החזר ההלוואה.

השוואה בין משכנתא ובלי משכנתא

עכשיו נתקדם לנושא עצמו, המשכנתא. אני מבין שמפחיד להתחייב לסכומי הלוואה גבוהים ולהחזר החודשי וכן גם מי שלא חקר את הסיפור שמע את הסיפור הידוע שמחזירים כפול ופי 3 מהסכום שלקחנו וב-10 השנים הראשונות זה בעיקר ריבית. אבל שוב, שצוללים יותר לעומק המספרים, מבינים שהשד לא כזה נורא ובמיוחד שמבינים איך לעשות זאת בצורה חכמה שדווקא תעזור לנו להגדיל את ההון שלנו.

אנסה להסביר את הנושא באמצעות דוגמא –

ניקח מצב שיש לנו 2 מיליון שקל נזילים ואנחנו מעוניינים לרכוש דירה ב-2 מיליון שקל. עומדות בפנינו שתי אופציות, האחת לרכוש את כל הנכס במזומן והשנייה היא בעצם לקחת משכנתא של 75 אחוז (1.5 מיליון).

באופציה הראשונה רכשנו את כל הדירה במזומן ולכן חסכנו את תשלום המשכנתא שנכון לריביות של היום על כל 100 אלף ש”ח עומד על 550 ולכן 1.5 מיליון ש”ח בערך היה עומד על 8,250 ש”ח כל חודש.

אז בהנחה ונחליט להשקיע את הסכום הזה מידי חודש בשוק ההון כמו למשל על מדד הSַַ&P500 שכבר עשרות שנים עומד על ממוצע נומינלי של 10% תשואה בשנה נראה באמצעות הריבית דריבית לאחר 30 שנה יהיה סכום 18,057,356 ש”ח (לפני מס)

עכשיו נבחן את האופציה השנייה, לקחנו משכנתא של 1.5 מיליון ש”ח. את 1.5 הנזיל שהיה לנו השקענו גם כן בשוק ההון באותו מדד בדיוק. נוכל לראות שלאחר 30 שנה יחכו לנו 26,174,103 ש”ח (לפני מס) . אבל צריך לזכור שלקחנו מימון של 1.5 מיליון ש”ח ונגיד הריבית הייתה פי 2 והחזרנו עוד 1.5 נוספים ואת הטוטל 3 מיליון ש”ח צריך לקזז מהסכום שיש לנו ולכן נשאר עם קצת יותר מ-23 מיליון שזה כ-5 מיליון שקל יותר מהאפשרות הראשונה של מסלול ללא משכנתא. עוד 5 מיליון שקל לפרישה שלנו לחיות ממנה, חתיכת הבדל משמעותי הייתי אומר. כמובן שגם הדירה בשלב זה שווה הרבה יותר כסף ובלי חוב משכנתא יותר.