איתור קרקע מתאימה

#יזםהשבוע לילך סנדרוביץ #פוסט3

מחר אכתוב על נושא הקונספט, אבל לצורך איתור קרקע מתאימה היינו צריכים כיוון די ברור של מה אנחנו רוצים לבנות. על הכוונת היו אוהלי ספארי\ דומים\ A frame ועוד כמה רעיונות.

איתור הקרקע הייתה משימה קשה ומורכבת שלקחה לנו בערך שנה. מדובר בצקליסט מכובד ומורכב שכלל:

תקציב: תוך כדי תנועה, הבנו שאף אחד לא רוצה להלוות לנו סכום כסף משמעותי בתנאי משכנתה עבור רכישת קרקע מסחרית לפיתוח בתחום שאין לנו בו כל ניסיון וערבויות. אז בנוסף לכל המורכבות, היינו צריכים למצוא קרקע שהמוכר מציע Seller Finance, כלומר שהמוכר הוא גם המלווה כאשר הקרקע משועבדת אליו.

גודל הקרקע: לצורך פיתוח של כ-23 יחידות, חשבנו שמספיק 5 Acres (כמעט 20 דונם). מסתבר שיש המון אזורים בקרקע עליהם לא ניתן לבנות, בערך 25 פיט מכל הגבולות של הקרקע, מעל מערכות ביוב, באר מים ועוד. לכל רשות יש את הנהלים שלה. בסוף רכשנו קרקע של 9.43 Acres , כ-37 דונם.

מיקום עם פוטנציאל תיירותי: במהלך השנה בה חיפשנו את הקרקע גרנו בארץ ובעלי טס מספר פעמים לחיפוש קרקע בארה”ב. הוא ראה קרקעות בוושינגטון סטייט, אורגון, איידהו, קליפורניה, יוטה, נוואדה ואריזונה. עשרות קרקעות… מעבר למיקום לקרבת פארקים לאומיים או אתרי תיירות אחרים, יש ברשת כלים לבדוק נתוני תפוסה של מקומות לינה בכל איזור ומחירים ללילה לצורך ניתוח מגמות, תחרות ופוטנציאל. אחד הכלים הוא אתר: AirDNA שמאפשר ניתוח נתונים מעמיק. אפשר גם לבקש סטטיסטיקות ממחלקת התיירות ברשות הרלוונטית.

רגולציה: בכל מחוז או עיר הרגולציה שונה. כל עיר יכולה להתנהל בנושא הזה כמו יבשת נפרדת ומה שמותר במקום אחד, אולי אסור במחוז הצמוד. בגדול על פי החוק היבש, יש צורך בקרקע מסחרית, אבל זה לא מבטיח שניתן לבנות עליה אתר גלמפינג. מצד שני, המון מקומות מאפשרים rezoning או הגשת בקשה ל-conditional use permit עבור קרקע שאינה מסחרית, כמובן תהליך שיכול לקחת זמן וטומן בחובו סיכונים מסוימים. חשוב מאוד ללמוד את הקוד של המחוז\עיר אליה הקרקע שייכת ולהכיר את המגבלות לפיתוח אתר קמפינג\גלמפינג לפרטי פרטים לפני רכישת הקרקע.

מספר דברים נוספים שחשוב לבדוק לפני רכישת הקרקע או בתקופת ה Due Diligence :

קבלת Soil report לבדיקת חלחול מים לצורכי בניית מערכת ביוב, באר מים ולבדיקה האם הקרקע בכלל מאפשרת בניה ובאיזה תנאים.

לבדוק Water rights: האם לקרקע יש זכויות מים וכמה, האם ניתן לחפור באר, האם יש קו מים של העיר אליו מתחברים.

איפה נמצא קו החשמל הקרוב וכמה עולה למשוך.

ברזי כיבוי אש בקרבת מקום ודרישות הקוד, יכול להיות מאוד יקר לבנות מאפס.

האם ישנה מערכת ביוב מרכזית או שיש צורך להתקין מערכת ספיגה

בדיקת Grading – לכל קרקע יש שיפועים וצריך לבדוק מה המשמעויות מבחינת בניה ומניעת הצפות.

מזג אוויר:

האם מזג האוויר מאפשר פתיחת העסק למספר חודשים מספק בשנה לצורך פרנסה?

האם מזג האוויר ב-off season מאפשר חיים נורמליים?

מקום מתאים לגידול ילדים:

בית חולים בקרבת מקום ושירותים רפואיים כלליים.

בית ספר טוב וחוגים – יש אתרים לקבלת מדדים מסוימים.

סוג אוכלוסייה.

וזה רק על קצה המזלג

בתמונות:

הקרקע לפני תחילת העבודות והסקיצה הראשונית ששלחנו לאדריכל ולמהנדס