לשפץ, לאכלס, ולממן מחדש

#יזם השבוע: אורי אלפרשטיין #פוסט4

קליבלנד היא עיר קשוחה בכל מה שקשור לאיתור קבלנים טובים. כשמוצאים אותם, לנהל אותם מרחוק יכול להיות משימה לא פשוטה. בכל רגע נתון יש לנו בין 10-15 פרויקטים פתוחים, וזה דורש מאיתנו להיות בחיפוש מתמיד אחרי אנשי מקצוע הוגנים ומקצועיים.

שיפוץ סטנדרטי שלנו לרוב יהיה קוסמטי, והמטרה היא לעשות את הנכס כמו שאני אוהב תמיד לומר Nice and clean לטובת שמאות כפי שצפינו לפני הקנייה לנכס משופץ וכדי לעבור אינספקשיין בפעם הראשונה. השיפוץ לרוב יכלול רצפת למינציה, צבע בכל הבית, חידוש שירותים ומקלחת, וכמובן המטבח. באזורים טובים יותר אנחנו משקיעים במטבח קצת יותר ועושים Granite Countertop, כמו כן משקיעים טיפה מעבר ב-Light Fixtures שאנחנו משיגים במבצעים באמזון או Home Depot ועוד.

השיפוצים שלנו כוללים מספר אנשי מקצוע ומנהל הפרויקטים שלנו מבקר כל יום כדי לוודא שהעבודה מתבצעת כנדרש. אנו מספקים את החומרים כדי לשלוט בעלויות. לא פעם נפלנו עם קבלנים, גם כאלה שעבדו איתי שנים באיזשהו שלב מאכזבים ויש פרויקטים שלפעמים אנחנו מסיימים עם שלושה קבלנים שונים.

עמידה בדרישות Section 8

השיפוצים שלנו מכוונים לעמידה בדרישות הבטיחות של Section 8. לכן, ב-Exterior, אנחנו בודקים שאין עצים וענפים גדולים שיכולים ליפול, מצב הגג, מרזבים ועוד. ב-Interior, אנו מקפידים על דברים כמו גלאי עשן, מעקות למדרגות, צנרת במצב טוב ללא נזילות, חשמל לפי הדרישות, מערכת חימום תקינה, חלונות שנפתחים, נשארים עומדים, נסגרים וננעלים לפי התקנים של Section 8. דברים אלו אמורים להיות נכונים גם כאשר מכינים נכס לדייר רגיל.

במשך הזמן עברנו המון אינספקשיינים בהצלחה ולמדנו מאלה שלא, לפעמים הבאות. היום אנחנו כבר מוכרים ב-Section 8, וכשאינספקטור מגיע לנכס שלנו, הוא כבר מכיר אותנו ויודע שעשינו הכל כדי לעבור. אנחנו דואגים להיות נוכחים יחד עם איש תחזוקה או הקבלן ששיפץ, על מנת לענות על דברים קטנים שפספסנו ולתקנם במקום. כך יוצא שבמקרים מסוימים אנחנו מקבלים Soft Fail על דברים קטנים, אבל מסדרים באותו יום, שולחים תמונה לאינספקטור ועוברים את האינספקשיין.

Lease Agreement

לאחר שעברנו את האינספקשיין הגיע הזמן לחתום על החוזה. הדבר מתבצע בשני שלבים.

חוזה עם סקשיין 8 שכולל את פרטי השכירות והתחייבות המדינה לשלם את חלק השכירות שלה.

חוזה רגיל עם הדייר עצמו שמתאר את ההתחייבויות של הדייר, חלקו בשכירות,זכויות וחובות של כל צד ועוד.

החוזה עם Section 8 מהווה את ההסכם הרשמי על תשלום השכירות מהמדינה, אך חוזה השכירות עם הדייר הוא זה שמסדיר את מערכת היחסים והתחייבויות בין הבעלים לדייר. חשוב לשמור על שני החוזים.הרבה משקיעים שלא היו מרוצים מה Rent Offer שקיבלו מסכמים עם הדייר על תוספת תשלום ומסתכנים בהדחה לתמיד מהתכנית כ Landlords ובכל המדינות בארה”ב. יש דרכים לעשות את זה באופן חוקי ועדיין עדיף לנסות לערער (לפעמים זה מסתכם בשיחת טלפון) או לא לקבל את ההצעה.

ריפייננס

לאחר שהשבחתי את ערך הנכס על ידי השיפוץ, אני פונה ללנדר על מנת להוציא את הכסף של המלווה חוב שלי ומתחיל את תהליך הריפייננס כדי לקחת הלוואה ל-30 שנה. עולם המימון מעניין מאוד, וכשנכנסים לעומק ומבינים את הקסם, קשה להפסיק לחפש בתים. בהרבה מקרים, כאשר אני מחליף הלוואה של שנה בהלוואה של 30 שנה, אני מקבל הלוואה יותר ממה שעלה לי הנכס והשיפוץ, אבל כמובן שלא תמיד. איפה עוד בעולם אפשר להיות בעלים של נדל”ן בלי להביא דולר מהבית?

כאמור, אני מחזיק נכסים תחת שתי חברות עיקריות. בחברה אחת ה-Buy Box שלנו ברור ואנחנו מוכנים להשאיר בכל עסקה עד 10K, ובחברה השנייה, כיוון שיש די הון עצמי, אנחנו מרשים לעצמנו להשאיר קצת יותר מ-10K כל עוד ה-Cash on Cash עושה שכל. במידה וחרגנו, עוברים ל-Plan B, שזה אומר קודם לערער על השמאות כניסיון נוסף להשאיר את הנכס. כי בכל זאת, כל תהליך כזה לוקח במקרה הטוב כ-4 חודשים, לא כולל הריפייננס, אז קצת קשה לשחרר. כך יוצא שלפעמים אני קונה מעצמי נכסים מחברה אחת לשנייה.

אני תמיד מעדיף לעבוד עם OPM, מכיוון שאם יש Lien לטובת מלווה חוב, אז אפשר לעשות ריפייננס כבר אחרי שלושה חודשים. כשאני קונה במזומן, יש Season של חצי שנה עד שאפשר לעשות ריפייננס. אין לי תשובה מה ההיגיון פה, אולי הלנדרים מניחים שמלווי חוב כבר עשו בדיקה? כך או כך, זה מאפשר לנו לפעול בצורה מהירה יותר ולהוציא את ההשקעה בזמן קצר יותר.

פעם, אחרי שירותי הצבאי, היו לי תכניות לחיות בארה”ב. כשהגעתי לשם רציתי להוציא רישיון נהיגה, אז שלחו אותי קודם להוציא Social Security וכך עשיתי. לכן, יש לי גם קרדיט סקור שמאפשר לי לקחת הלוואות טובות יותר. בעבר קיבלתי LTV של 75%, היום אני מצליח לקבל עד 70% ולפעמים רק 60% כאשר מדובר באזורים טובים ויקרים יותר. ככל שהנכס נמצא באזור טוב יותר ויקר יותר, הלנדרים נוטים להוריד את אחוז ה-LTV, מכיוון שגובה ההחזר החודשי גבוה יותר והתשואה יורדת כי השכירויות לא עולות בהתאמה.

שואלים אותי הרבה איך אני ישן טוב בלילה כשיש לי חובות של מיליוני דולרים, ואני תמיד עונה שזה בגלל שמנגד לחובות יש לי נכסים ששווים 30% יותר ולא אני אומר את זה אלא השמאי. זאת אומרת, כשאני חושב על זה שיש גוף כלשהו שבא ומלווה לך כסף כנגד הנכס שלך, זה עוד סוג של אישור שהעסקה היא עסקה טובה. ואם כך הדבר, הרי שאני רוצה עוד ועוד חובות טובים. אני חושב שלא אפסיק לעולם לקנות עוד ועוד נכסים במתכונת הזו. ככל שאני קונה יותר, הלנדרים אוהבים אותי יותר ופתאום נפתח לי Line of Credit של 2 מיליון דולר. בעצם בא מישהו ואומר לי במילים אחרות, כשאני מוצא עסקה, עזוב את הכסף שלך בצד ואל תבזבז זמן על לרוץ ולגייס כסף, חבל על הזמן שלך. אנחנו מעוניינים שתקנה עוד הרבה נכסים כדי שנלווה לך עוד ועוד.

לנדרים אינם אוהבים נכסים שה-ARV שלהם פחות מ-100K, ולכן אנחנו עושים את ההתאמות ועובדים בזיפים הרלוונטיים. פה ושם יוצא שנכס מוערך בפחות, ואז במסגרת חבילה של מספר נכסים שה-ARV הממוצע שלהם גבוה מ-100K יהיה אפשר אולי להכניס אותו גם.

אנחנו לא מפחדים משמאים כשאנחנו יודעים שעשינו עבודה טובה. כמו עם האינספקטורים של Section 8, כך יש לנו ניסיון עם הרבה שמאים שמעריכים את המאמץ שלנו, ואנחנו הרבה פעמים מקבלים שמאויות שלא חלמנו עליהם בחלומות הכי ורודים שלנו.

היו לי הרבה שמאויות מוצלחות שבזכותן אני מחזיק נכסים ללא הון עצמי, אבל על דוגמא אחת קיצונית אני חייב לספר. מדובר בנכס בשכונת Euclid. רכשתי נכס 3+2 ב-$83,000 עם שיפוץ של $35,000, סה”כ כ-$118,000 אול אין בעסקה כאשר השמאי חזר עם $207,000!!! באיזה עוד מקצוע בניתם על $150,000 וקיבלתם $57,000 יותר?

קשרים טובים עם שמאים ואינספקטורים זה חשוב, ולא כדי לבקש טובות. אני מקפיד בכל הנסיעות שלי לפגוש אותם בנכסים וגם לארוחות ערב כדי לשאול מלא שאלות ולחזק את הקשרים על הדרך. כשאני עושה עבודה טובה קל להם לדחוף, וכשאני קונה נכס עם דייר ועושה שמאות בלי שיפוץ, אני מוענש. אין ארוחות חינם.

לסיכום

תהליך הריפייננס ובכלל כל התהליך, מחיפוש ואיתור הנכס, לאחר מכן השיפוץ ואכלוס דייר Section 8, וריפייננס, יכול לקחת כ-חצי שנה. כדי להתקדם מהר יותר, הבנתי שאני צריך כסף של אחרים על מנת לממן את כל ההזדמנויות שהמערכת שלי יודעת לאתר. בפוסט של מחר אסביר איך אני הופך להיות בעלים של עוד נדל”ן בדרכים יצירתיות ומהירות יותר.