איך יצרנו פורטפוליו נכסים בטקסס עם מינימום הון עצמי

#יזםהשבוע יעל כהן נעים #פוסט4

כששחר ואני התחלנו את המסע שלנו בנדל”ן, היו לנו רק 50 אלף דולר בצד והמון התלבטויות. כמו הרבה משקיעים ישראלים, התחלנו להסתכל על קליבלנד, אבל הרגשנו שהשוק שם כבר רווי במשקיעים. בחרנו בפיטסבורג כדי להיות “מיוחדים” – טעות קלאסית של מתחילים.

אחרי שפיטסבורג לא עבדה לנו, החלטנו לעשות חשיבה מחדש. טקסס קרצה לנו מההתחלה, וזה לא היה רק בגלל המספרים. אני מאמינה שבנדל”ן, כמו בכל דבר בחיים, הפן הרגשי חשוב לא פחות מהפן העסקי.

למה דווקא טקסס?

✓ מזג אוויר דומה לישראל (כן, זה באמת שיקול!)

✓ שיפוצים פשוטים יותר – בתים בני קומה אחת, בלי מרתפים ועליות גג

✓ כוח עבודה זמין וזול (תודה למקסיקו השכנה)

✓ מדינה רפובליקנית עם הגירה חיובית חזקה ממדינות כמו קליפורניה

✓ עליית ערך ממוצעת של 6% בשנה

✓ והכי חשוב – זה מקום שבא לנו באמת לחיות בו!

בחרנו ספציפית ב-DFW (דאלאס-פורט וורת’) – מטרופולין עם יותר מ-6 מיליון תושבים, יותר מכל מדינת ישראל! הגודל הזה מאפשר לנו לייצר דיל פלואו גדול, במיוחד כשאנחנו עובדים גם באוף-מרקט.

החסם הגדול בהתחלה היה המימון. כולם אמרו לנו “טקסס יקרה מדי”, אבל מהר מאוד גילינו סוד שהרבה לא יודעים – יש תנאי מימון מטורפים שמאפשרים לקנות בית של 300 אלף דולר עם השקעה של 50 אלף!

איך? בעזרת שיטת ה-BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat):

מוצאים נכסים מתחת למחיר שוק שצריכים שיפוץ

לוקחים הלוואת HML (Hard Money Lender) שמממנת עד 90% מהרכישה ו-100% מהשיפוץ

REFI (Refinance) אחרי השיפוץ וההשכרה מקבלים 65%-75% משווי הנכס ומוציאים את רוב ההון העצמי חזרה

הנה דוגמה מהחיים:

עם ה-50 אלף דולר הראשונים שלנו, הצלחנו לקנות שני בתים ששווים היום כל אחד כ-300 אלף דולר! איך? שילבנו את שיטת ה-BRRRR עם שותפויות JV חכמות. היום, אחרי שצברנו ניסיון, אנחנו עולים על עסקאות עם משקיעים שמקבלים עסקאות בוננזה עם רווחים נאים.

טיפים חשובים למינוף במודל BRRRR:

לבנות קשרים טובים עם לנדרים אמינים

לחשב הכל מראש באקסל, כולל עלויות המימון

להשאיר תמיד רזרבה של 10% מעלות השיפוץ

לנהל תזרים מזומנים בצורה מדויקת

לעבוד עם צוות קבלנים אמין ומקצועי

מה המודל ה-JV שפיתחנו ואיך אנחנו מצליחים לעלות על עסקאות בסקייל? על זה בפוסט הבא…

[בתמונות: הודעה על ה-REFI שיצא גבוה יותר ממה שחשבנו!]