קשיים, חוסר ודאות ואסטרטגיות יציאה

#יזםהשבוע אלכס וטניה ליפצין #פוסט4

הפרויקט האחרון שלנו לשיפוץ ומכירה (פליפ) עבר לא מעט עליות וירידות, אך בזכות חשיבה יצירתית ותכנון שמרני – הוא הסתיים בהצלחה גדולה.

זה התחיל כשניסינו להגיש הצעה על נכס מוזנח, אך המתווך הודיע שכבר התקבלה הצעה אחרת ושהחמצנו את ההזדמנות. במקום לוותר, חשבנו מחוץ לקופסה והגשנו הצעת גיבוי במחיר נמוך יותר מההצעה שאושרה, עם תנאי שבמקרה שהמכירה הנוכחית תתבטל – המוכר ימכור לנו את הנכס. לא באמת האמנו שזה יעבוד, אבל להפתעתנו, המתווך התקשר ואמר שהמכירה בוטלה – והנכס שלנו! זה היה הניצחון הראשון.

רכשנו את הבית ב־260,000 דולר. הוא דרש שיפוץ נרחב כדי להחזיר אותו לחיים.

הערכת עלות השיפוץ וההחזקה הייתה 160,000 דולר. כהרגלנו, הוספנו 10% נוספים כדי להיות שמרניים. מכיוון שהבית היה במצב גרוע עם סיכוי לבעיות נסתרות, הוספנו עוד 50,000 דולר כגיבוי… סך עלויות השיפוץ וההחזקות הוערכו ב־226,000 דולר.

גם במחיר המכירה משוער נהגנו בשמרנות. המתווכים העריכו שהמחיר לאחר השיפוץ יהיה 600,000 דולר, אך אנו תכננו לפי 560,000 דולר.

התוכנית: רכישה ב־260,000 דולר, עלויות שיפוץ והחזקות ב־226,000 דולר, מכירה ב־560,000 דולר — עם רווח צפוי של 74,000 דולר.

הבעיות החלו כשהקבלן שהוזמן להחליף את הגג, שהציע בתחילה מחיר של 7,000 דולר, גילה עץ רקוב שדרש תיקון, והמחיר קפץ ל־12,000 דולר. לאחר מכן הגיעה הקורונה, והיו עיכובים וקושי ברכישת חומרים. אז פרצה המלחמה באוקראינה, מחירי החומרים והדלק עלו, והקבלן החל להתלונן שאין לו כסף לדלק… בעיות, בעיות, בעיות.. השיפוץ התעכב ונמשך כשישה חודשים.

כשהסתיים, פרסמנו את הנכס למכירה — אבל עכשיו שוק הנדל”ן השתנה. הריביות עלו, הקונים חששו, והשוק נכנס לקיפאון.

ניסינו למכור את הבית במשך כחצי שנה – הרבה מעבר לתכנון המקורי של חצי שנה מנקודת הקניה ועד למכירה. כולם המליצו להוריד את המחיר או לחכות. הרבה משקיעים הפסידו כסף באותה תקופה.

אנחנו החלטנו להיות יצירתיים. מצאנו קונה שהתאהב בנכס אך רצה להמתין ליציבות בשוק. הצענו לו “שכירות עם התחייבות רכישה” – והוא הסכים. הוא שכר את הבית לכמה חודשים, ולאחר מכן רכש אותו במחיר המקורי שלנו – 565,000 דולר.

זו הייתה חוויה מצוינת. בזכות חשיבה יצירתית ותכנון שמרני הצלחנו – גם עבורנו וגם עבור המשקיעים שלנו.

תמיד היו שמרניים במספרים. ואם אתם משקיעים פסיביים – שאלו את השאלות הנכונות ואל תוותרו על בדיקת נאותות!