Rent To Own, מה זה ולמה אנחנו מעדיפים להשכיר בשיטה הזאת?

#יזםהשבוע אפי דניאלי, #פוסט3

Rent To Own, מה זה ולמה אנחנו מעדיפים להשכיר בשיטה הזאת?

אחד הדברים שעושים את תחום השקעות הנדל”ן בארה”ב למעניין ואטרקטיבי,

הוא השוק המשוכלל שמאפשר כל מיני פתרונות שבארץ אף פעם לא שמעו עליהן

ונותנות לנו אפשרות מצד אחד להרוויח המון מעסקאות נדל”ן ומצד שני,

מאפשרות למקומיים אפשרות להכנס לבית משלהם

במקום שבו הבנקים לא היו מאשרים להם ההלוואה

בין אם זה בגלל שדירוג האשראי שלהם נמוך,

או ששווי הנכס הוא מתחת לרף המינימלי של הבנקים למתן הלוואות

או מסיבות אחרות.

אז מה זה בעצם Rent To Own?

אסביר את זה באמצעות דוגמא לעסקה שעשינו בפועל.

באחד מפורטפוליו הנכסים שרכשנו בדייטון אוהיו, התפנה דייר, מייד פרסמנו את הנכס להשכרה עם אופציה לרכישה

החוזה הוא לשנתיים כאשר בתום השנתיים הדייר רוכש את הנכס במחיר וריבית ידועים מראש

מה?

איך אתה נועל מחיר מראש? ואם המחירים יעלו?

אם הוא יפסיק לשלם?

בואו נעשה סדר.

הבחור רוצה לקנות את הבית. אין לו דירוג אשראי מספק לקבל משכנתא מהבנק.

אנחנו משכירים לו את הבית בחוזה לשנתיים כאשר מובטח לו מחיר קנייה קבוע מראש בתום השנתיים האלה.

כלומר, הדייר משלם מקדמה קטנה (כמה אלפי דולרים), משלם כל חודש את השכירות, ובתום התקופה יכול לקנות את הבית בסכום קבוע מראש.

הריבית שאנחנו גובים היא מעל 8% שנתית ומחיר הנכס

מה היתרון שלנו?

אין לנו תיקונים ועלויות ניהול.

הדייר שיפץ את הבית על חשבונו (זה הולך להיות הבית שלו..)

מחיר המכירה של הבית גבוה בהרבה מהמחיר שקנינו אותו ואנחנו מקבלים כל חודש הכנסה יותר גבוהה בעקבות סעיף 1.

האם יש בזה גם חסרונות?

אז החיסרון המרכזי שאני רואה בעסקה כזאת היא שאין לנו מספיק קונים כאלה

וזה אכן חיסרון אם מתכננים על זה כשיטת עבודה

וגם יש פה איזשהו הימור להפסד של עליית ערך פוטנצילית

(הרי אני סוגר מחיר לשנתיים קדימה)

אבל זה לא מעניין אותי, כי אני לא עובד לפי ספקולציות

ומעדיף להרוויח טוב מראש מאשר להפסיד עסקה טובה

בגלל שאולי הייתי יכול להרוויח יותר.

אני חייב לכם תשובה למה קורה אם הוא מפסיק לשלם,

אז ככה, במידה והוא מפסיק לשלם,

אנחנו לוקחים לו בחזרה את הבית ומכניסים במקומו דייר חדש

(יש פה כמובן פרוצדורה משפטית אבל זה לא מסובך במדינות שאנחנו עובדים בהן).

בזמן הזה, קיבלנו מקדמה של $3.5K,

קיבלנו בית משופץ,

הרווחנו יותר על השכירות כי חסכנו עלויות חברת ניהול ותיקונים

ואנחנו עושים את אותו דבר עם רוכש פוטנציאלי חדש.

זו אחת הטכניקות שאהובות בעיקר על המשקיעים המנוסים שלנו שיש להם גם עיסוקים אחרים. כך זה מבטיח להם נכס על שמם עם תזרים טוב ולשנים קדימה עם בטוחה של נכס שרשום על שמם עד לפרעון

מה דעתכם? הייתם עושים כזאת עסקה?