למה creative finance היא לא עוד סתם שיטה בשוק של היום?

#יזםהשבועעומרמנשה&דור פולק

#פוסטמס׳3-  למה creative finance היא לא עוד סתם שיטה בשוק של היום?

בפוסט הקודם דיברנו על הרגע ששינה לנו את הדרך, כשהבנו שהכלים בנדל׳׳ן צריכים לשרת את האסטרטגיה ולא לנהל אותנו.

היום אני רוצה לקחת את זה צעד קדימה ולדבר על הרגע שבו הבנו שעסקאות קריאייטיב הם לא ״עוד שיטה״ אלא כלי שמאפשר לנו לממש את המטרות שהגדרנו הרבה יותר מהר ממה שחשבנו בהתחלה במציאות של היום.

מה זה בכלל עסקאות קריאייטיב?

עסקאות קריאייטיב מתייחסות בעיקר ל3 סוגים של עסקאות (ישנם עוד אבל אנו נבחר להתמקד ב3 המרכזיות) – seller finance ו- sub2 hybrid deal.

Seller finance – מתייחס לעסקה שבה המוכר הוא הבנק שלנו בעסקה ובעצם הוא הצד המממן למשך זמן מוגדר מראש, בריבית שמוסכמת על שני הצדדים ובתנאים נוספים ששני הצדדים 

מרכיבים.

לדוגמא: מחיר מכירה 300,000$, אנחנו הקונים נשים 30,000$ בסגירה + עלויות סגירה והיתרה 270,000$ תהיה ב3% ריבית בלבד לבלון של 7 שנים. 

Sub2 – מתייחס לעסקה שבה המוכר מחזיק נכס שהוא רוצה עליו 300,000$ ויתרת המשכנתא עליו היא 275,000$ בריבית 2.85% (שנלקחה בשנת 2021). כשמוכר יצא למכירה רגילה ויקבל לצורך העניין 300 בהתחשב בעלויות מכירה של כ8% הוא ישאר עם 276 ולאחר הורדת המשכנתא הוא ישאר עם 1,000$ בלבד או אפילו 

ברייק איוון. 

איך נכנסת אסטרטגיית sub2? זה שאני כיזם אגיע לאותו מוכר ואציע לו את המבנה הבא:

אני אכנס לנעליך ואשלם את המשכנתא שלך (על סך 275,000$) שעבורי היא בריבית נמוכה ואטרקטיבית ומייצרת תזרים

אני גם אשלם את עלויות הסגירה מול הטייטל + אשלם 25,000$ למוכר ישירות שזה יהיה מזומן שממנו הוא יצא מהעסקה.

מה קרה כאן עבור המוכר? בהצעה שלי הוא מקבל 25,000$ נקי לעומת 1,000$ במכירה רגילה וחשוב לציין שלרוב עסקאות כאלה מבצעים אותם מהר יותר מאשר מכירה רגילה.

מה קרה כאן עבורי כיזם? קניתי בית חדש (2021) ששווה 300 עם מחיר כניסה של כ10% (25 ששמתי למוכר + עלויות סגירה), נעלתי ריבית נמוכה מאוד שלא קיימת היום בשוק שבאמצעותה אני מייצר cash flow משמעותי וcoc גבוה + שחיקת קרן שנתית מאוד גדולה שמייצרת אקוויטי ללא תלות בתנאי השוק.

hybrid deal – בעסקה זו ניתן לראות שילוב של שתי האסטרטגיות שהסברתי למעלה, בעסקה כזו אנו גם ניקח על עצמנו את המשכנתא של המוכר וגם יהיה רכיב מסוים של תשלום seller finance 

על חלק מהאקוויטי הקיים של המוכר.

למה לבצע עסקאות קריאייטיב ומה הן מאפשרות לנו כיזמים?

קונים בתים חדשים מוכנים להשכרה באזורים טובים.

״משאירים״ בקירות בין 8%-12% משווי הנכס (כולל עלויות סגירה ועלויות נלוות).

נועלים ריביות נמוכות שלא קיימות בשוק של היום שמייצרות לנו תזרים ושוחקות משמעותית את הקרן.

עולים להשכרה תוך יומיים ולא תוך חודשיים.

והכי חשוב? יכולים לעשות את זה מהר, שוב ושוב בלי להתעסק בשיפוץ, פתיחת הלוואה, עלויות החזקה, תהליכי ריפיי וכן הלאה.

קריאייטיב היא לא “שיטה מתוחכמת” או ״סוד להתעשרות מהירה״, היא פשוט הדרך אותה בחרנו ושמאפשרת לנו להגיע למטרות שהגדרנו בקצב מהיר תוך שמירה על כל הקריטריונים שחשובים לנו.

בפוסט הבא נרחיב ונשתף מהן הדרכים המרכזיות שלנו כיזמים להגיע לעסקאות קריאייטיב או לייצר אותן ישירות בעצמנו.

כבר לא יכולים לחכות להעלות לכם את הפוסט הבא! נשמח לשמוע בתגובות מה חשבתם!

מוזמנים להצטרף לקבוצת ה-whatsapp שלנו creative finance community בה אנו חולקים תובנות, עדכונים, עסקאות, ניתוחי עסקאות ביחד עם הקהילה ובעיקר מדברים על כל מה שחם ורלוונטי בתחום.👇🏻👇🏻

https://chat.whatsapp.com/JgnJFwcrbuRAgwg9Eq6Vup?mode=hqrc

נתראה מחר!