קרקעות בארה״ב – ההשקעה הכי פשוטה והכי מפחידה

#יזםהשבוע פוסט מספר 4

קרקעות בארה״ב – ההשקעה הכי פשוטה… והכי מפחידה

הרבה משקיעים נרתעים מקרקעות כי אין שם את מה שהם רגילים אליו. אין שוכר, אין שכירות חודשית ואין מודל ברור כמו בבתים, וזה יוצר תחושת חוסר ודאות ופחד מהלא נודע.

אבל האמת היא שאחרי שהתנסיתי גם בהשקעות בבתים וגם בקרקעות, אני יכולה להגיד שבמובנים רבים קרקעות הן הרבה יותר פשוטות ממה שנדמה, ובמקרים מסוימים אפילו פחות מסוכנות.

הסיבה היא שבבתים ובעיקר בשיפוצים, אתה נכנס לעסקה עם תוכנית מסוימת ותקציב מוגדר, אבל מהר מאוד מגלה שהמציאות משתנה תוך כדי תנועה, צצות בעיות שלא ראית מראש, יש חריגות תקציב, עיכובים בלוחות זמנים, ובסוף אתה יודע איך נכנסת לעסקה אבל לא באמת יודע איך ומתי תצא ממנה.

וכאן נכנסה אצלנו הבנה נוספת שהתחזקה מאוד בזכות העבודה שלנו עם Tax Sale והחשיפה לעסקאות מסוג אחר.

הרבה יזמים משלבים בין רנטלים לפליפים כדי לייצר קאש פלואו ולהגדיל הון, אבל אנחנו הבנו שבתקופה כזאת פליפים יכולים להיות הרבה יותר מסוכנים ממה שהם נראים על הנייר.

בפליפ קלאסי אתה נכנס עם תוכנית מסודרת, אבל בפועל יש יותר מדי משתנים שלא בשליטתך – קבלנים, חומרים, לוחות זמנים וכל אלה משפיעים ישירות על הרווח שלך.

במקום זה, בחרנו לבנות אלטרנטיבה שעובדת לנו הרבה יותר טוב בתוך הפורטפוליו שלנו,  אנחנו מפליפים קרקעות.

באמצעות סיסטם מסודר, שיטתיות ועבודה לפי קריטריונים ברורים, אנחנו מצליחים לייצר עסקאות בצורה הרבה יותר נשלטת, עם פחות הפתעות ועם שליטה גבוהה יותר בתהליך מהכניסה ועד היציאה.

בנוסף, בניגוד לפליפ רגיל שדורש שיפוץ, ניהול קבלנים והתעסקות יומיומית בשטח, בעסקאות קרקע אין את כל הכאב ראש הזה, מה שמאפשר לנו להתמקד בהחלטות ובאסטרטגיה ולא בכיבוי שריפות.

וזה גם המקום שבו נכנס יתרון נוסף – פיזור סיכונים.

אנחנו לא עובדים רק עם בתים ולא רק עם קרקעות, אלא משלבים בין השניים, כך שיש לנו גם נכסים שמייצרים תזרים שוטף וגם עסקאות שמייצרות רווח, אבל בצורה הרבה יותר נשלטת, מסודרת ופחות תלויה במשתנים חיצוניים.

חשוב להבין שקרקעות הן לא “קלות” למי שלא יודע מה לבדוק, הטעות הכי גדולה שאני רואה היא שאנשים קונים קרקע רק כי היא זולה, בלי לעצור רגע ולשאול את השאלה הכי חשובה – למי אני הולכת למכור את זה.

אנחנו לא קונים אדמה, אנחנו קונים אפשרות למכור.

לכן לפני כל רכישה אנחנו בודקים קודם כל את הביקוש האמיתי באזור ואת סוג הקונה הפוטנציאלי, בין אם זה מישהו שרוצה לבנות, משקיע אחר או אדם שמחפש מגרש במחיר נגיש, כי אם אין קונה ברור אין עסקה.

בנוסף אנחנו בודקים את המיקום המדויק של הקרקע בתוך האזור ולא מסתפקים בכך שמדובר בעיר “טובה”, אלא נכנסים לפרטים כמו האם יש בתים מסביב, האם יש גישה נוחה והאם מדובר באזור שיש בו תנועה ופיתוח.

אחד הדברים הקריטיים ביותר הוא נושא הגישה החוקית, כי קרקע שאין אליה גישה רשומה יכולה להפוך מהר מאוד מ”מציאה” לבעיה משפטית מורכבת, ולכן מבחינתנו זה תנאי בסיסי שאין עליו פשרות.

אנחנו בודקים גם את הזונינג כדי להבין מה באמת ניתן לעשות על הקרקע, כי קרקע שאין לה שימוש ברור תהיה הרבה יותר קשה למכירה, ובמקביל בוחנים את נושא התשתיות כמו חשמל, מים וביוב, משום שלפעמים העלות להביא תשתיות גבוהה יותר מעלות הקרקע עצמה.

מעבר לזה, אנחנו תמיד מסתכלים על נתוני אמת מהשוק ולא על מחירים מבוקשים, אלא על עסקאות שבוצעו בפועל, כדי להבין מה באמת שווה הקרקע וכמה זמן לוקח למכור אותה.

אחד הדברים החשובים שלמדנו לאורך הדרך הוא שקרקע זולה היא לא בהכרח הזדמנות אלא סימן שצריך לבדוק יותר לעומק, כי בדרך כלל יש סיבה למחיר הנמוך.

בסופו של דבר, לא הקרקע ולא הבית הם העניין אלא הדרך שבה אתה נכנס לעסקה והדרך שבה אתה מתכנן לצאת ממנה.

ואם יש משפט אחד שמסכם את זה מבחינתי, זה שקרקע טובה לא נמדדת במחיר שלה, אלא ביכולת למכור אותה.