چرا در اسرائیل نه و چرا در ایالات متحده بله؟

#יםמהשבוים موشه وایزمن #پست3

بنابراین، به طور طبیعی، همانطور که من عمیق تر به املاک و مستغلات و مزایای اهرم پرداختم، ابتدا سعی کردم در املاک و مستغلات در اسرائیل شرکت کنم.

این برای من غریبه نبود زیرا همانطور که گفته شد خانواده من همیشه آپارتمان هایی داشتند که در اسرائیل اجاره می کردند.

من از مربیان شگفت انگیز یاد گرفتم، بازاری را در اطراف انتخاب کردم، یک طرح تجاری نوشتم و هفته ای یک بار به صورت فیزیکی به آنجا می رفتم.

خیلی سریع متوجه شدم که چقدر سخت است سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در اسرائیل، افزایش سبد دارایی و در نتیجه دریافت درآمد اضافی قابل توجهی.

 در پست امروز ما در مورد مزایای سرمایه گذاری در ایالات متحده آمریکا در مقایسه با اسرائیل صحبت خواهیم کرد.

بیایید با مقدار سهام مورد نیاز برای شروع شروع کنیم. در اسرائیل قیمت یک آپارتمان متوسط ​​حدود 1.5 میلیون NIS است، در حالی که حتی یک آپارتمان سرمایه گذاری در حاشیه حداقل 800,000 NIS هزینه دارد. 

در ایالات متحده آمریکا، در مناطق ما، ورود به بازی با مقادیر بسیار پایین‌تری شروع می‌شود، زمانی که یافتن املاک در مناطق خوب غیرمعمول نیست که 80-100 هزار دلار (300,000 NIS یا بیشتر) قیمت داشته باشند و همراه با مزایای رهن و خرید زیر قیمت بازار، امکان انباشت یک سبد دارایی را تقریباً بدون سرمایه فراهم می کند.

به اصطلاح قاتل خاموش سرمایه گذاری ها: مالیات بر خرید:

بعد از اینکه یک آپارتمان خریدم و آن را اجاره کردم، متوجه شدم که هر آپارتمان بعدی که بخرم از من مالیات خرید می گیرد. 

🏡 در اسرائیل مالیات خرید آپارتمان سرمایه گذاری که آپارتمان اول نیست از 8% شروع می شود. یعنی با خرید یک آپارتمان سرمایه گذاری به مبلغ یک میلیون مثقال باید 80 هزار مثقال مالیات جدا کنم. این واقعیت همچنین انجام معاملات تلنگر در اسرائیل را برای من دشوار کرد زیرا ذینفع اصلی سازمان مالیات خواهد بود. 

🏡 کم بازدهی: میانگین بازدهی در مناطقی که من در آن کار می کردم 2.5-3 درصد بود. به عنوان مثال: یک آپارتمان 2.5 اتاقه در Givatayim که 2.1 میلیون NIS هزینه دارد و به قیمت 4,400 NIS اجاره شده است، 2.5٪ بازدهی خواهد داشت و این حتی بدون در نظر گرفتن هزینه های تعمیر فعلی (و مالیات خرید که ما حتی نگرفتیم) است. اینجا را در نظر بگیرید 😊). از سوی دیگر، در ایالات متحده، اگر ملک 15٪ بازده ناخالص سالانه و 8-9٪ بازده خالص سالانه نداشته باشد، ما سرمایه گذاری نخواهیم کرد.

و این نی بود که کمر شتر را شکست.

🏡 مشکل اهرم: وقتی بازده ملک در اسرائیل 2.5-4٪ است و سود وام مسکن بیش از 5٪ است، این به معنای بازده منفی مداوم است. یعنی باید هر ماه پول خرید ملک را به بانک می دادم. به عنوان مثال: یک آپارتمان سرمایه گذاری در حیفا که هزینه آن 900,000 NIS است. با 70% رهن (که هیچکس به من نمیده چون قبلا به اسم خودم آپارتمان دارم😔) به مبلغ 630,000 NIS با سود 5% (بازپرداخت ماهیانه 3,400 NIS) اما آپارتمان 2,900 اجاره داده می شود. یعنی باید ماهیانه 500 NIS دیگر به بانک بپردازم (و این بدون در نظر گرفتن هزینه های تعمیر، بیمه و غیره) و علاوه بر این من 270,000 NIS حقوق دارم که هیچ سودی برای من ندارد (یعنی سرمایه گذاری در واقع زیان ده است و تنها به امید افزایش بی نهایت ارزش متکی است، که واقعاً برای اهداف سرمایه گذاری مناسب من نبود).

همچنین، طبق دستورالعمل بانک اسرائیل، بانک ها فقط مجاز به تامین مالی 50 درصد از ملک خریداری شده برای سرمایه گذاری هستند و این تنها دارایی شما نیست (و طبق تعریف، برای مسکن ممنوع است). 

برای خرید یک آپارتمان سرمایه گذاری در حومه شهر کجا سرمایه 450,000 NIS جمع آوری می کنید؟

از طرف دیگر، در ایالات متحده، شما می توانید 65 تا 70 درصد وام مسکن برای یک شهروند خارجی دریافت کنید، و همراه با یک استراتژی خرید کمتر از قیمت بازار و بهبود ملک، می توانید املاک را تقریباً بدون سهام خریداری کنید، که به سادگی است. کاری که من انجام دادم

🏠 مزیت بارز مهاجرت به ایالات متحده خرید زیر قیمت بازار است: به دلیل قیمت بالای ملک در اسرائیل و به دلیل اینکه بخش قابل توجهی از ارزش ملک، زمینی است که در آن ساخته شده است و نه سطح بازسازی آن، یافتن املاکی در اسرائیل که پتانسیل بهبود سریع را داشته باشد بسیار دشوار است. اگر هزینه ورود به سرمایه گذاری - مالیات خرید - را نیز در نظر بگیرید، تولید چنین معامله ای تقریبا غیرممکن است، به خصوص نه به طور منظم و سیستماتیک. از سوی دیگر، در ایالات متحده آمریکا، سطح نوسازی تاثیر زیادی بر قیمت املاک دارد، زیرا در منطقه سرمایه گذاری ما در کلیولند، ارزش اصلی ملک از هزینه ساخت و به روش سرمایه داری ناشی می شود. و بوروکراسی معقول به ما امکان می دهد املاکی را خریداری کنیم که آماده فروش یا نزدیک به فروش هستند.

چگونه آن را در عمل انجام می دهید؟ ما با مثالی از ملک سرمایه‌گذاری که اخیراً در کلیولند خریداری کرده‌ایم به پایان می‌رسانیم:

ملکی در حومه شهری به نام اقلیدس به قیمت 100 دلار به بازار عرضه شد.

این ملکی است که از یک کنوانسیون خریداری شده و دو سال هیچ کاری برای آن انجام نشده است

ما یک پیشنهاد 80 دلاری ارائه کردیم که تقریباً بلافاصله پذیرفته شد.

پس از گزارش بازرس و زمانی که توانستیم محدوده کاری منظمی را تدوین کنیم و تصمیم گرفتیم این پیشنهاد را به 70 هزار دلار به روز کنیم.

این پیشنهاد توسط فروشنده نیز پذیرفته شد که فقط می خواست از شر ملک خلاص شود و ملک به دست ما رسید.

ملک به قیمت 60 دلار بازسازی شد و اکنون دو گزینه اصلی داریم:

1️⃣ آن را به قیمت 185-200 هزار دلار برای فروش بگذارید.

2️⃣ آن را به مبلغ 1550 دلار در ماه اجاره کنید و در عین حال یک پروسه وام مسکن برای آن به نام Refinance انجام دهید، این فرآیند می تواند تقریباً 120 هزار دلار را به ما برگرداند که می توانیم در سرمایه گذاری بعدی بپردازیم.

امیدوارم آن را ارزشمند یافته باشید،

و اگر بر سر دوراهی قرار دارید، این به شما کمک کرد تا اجزای سرمایه گذاری را بهتر درک کنید.

البته برای هر سوالی در خدمتم