Совети и преференции за прва инвестиција

Прашање до експертите во нашата публика ако имате 100,000
Како би сакале да ги инвестирате? Во еден имот во место како Тексас на пример или 2 имоти во Индијана? Ако можете исто така да елаборирате, многу би го ценел.
За оние во Израел, почеток на прекрасен ден, а за оние во САД, добра ноќ?

Линк до оригиналниот пост на Форумот за недвижности во Соединетите држави на Фејсбук - работи на десктоп компјутер (За да ја видите објавата, мора да има пријатели кои се одобрени за форумот)

Оригиналните одговори на објавата може да се прочитаат на дното на тековната страница за објавување на страницата или на врската до објавата на Фејсбук и, се разбира, добредојдени сте да се вклучите во дискусијата

• Добра ноќ. Не се сметам за експерт, но генерално, освен месечната отплата се разбира, би ги проверил и поскапувањата за животната средина.
• Фала за прашањето
• Мислам дека се зависи од враќањето што може да го добиете
• Здраво Јана,
  Приносите што ги наведовте ми звучат многу високо и прашањето дали е бруто или нето дали е важно да се разбере пред да се инвестира?
  - Кои се вашите потреби?
  - Кое ниво на ризик сте спремни да преземете?
  - Што очекуваш?
  - Кој е вашиот буџет?
  - и повеќе...
  Многу е важно да ги разберете сите овие работи пред да инвестирате Ние Израелците секогаш бараме евтини.
  Иако повеќето од нас ја знаат реченицата -
  Ефтиното е скапо!
  Во искушение сме да купуваме имоти поевтино. Вистината е дека е многу примамливо да се купи имот за 30-50 илјади долари. Речиси сите имаме таква сума за инвестирање. Проблемот ќе започне неколку месеци по купувањето. Како што знаеме, обично постои директна врска помеѓу цената на имотот и нивото на неговата околина. Затоа запомнете:
  Купувањето имот во САД за 30-50 илјади долари значи дека ќе купувате во област која е социо-економски слаба.
  Затоа не препорачувам да го правите ова!!!

  Што значи ?
  - тој криминал таму е веројатно висок
  - дека образованието таму веројатно ќе биде ниско
  – Просечната плата на вашите потенцијални станари веројатно ќе биде ниска.
  - Ниска кирија, а во случај на дефект ќе резултира со губење на неколкумесечна кирија.
  - и повеќе...

  И зошто ти е интересно?
  - значи дека во такви области киријата ќе биде ниска
  - Закупецот ќе биде на ниско ниво
  - и постои разумна шанса да изгубите дел од вашите пари за штета што ќе ви ја направат станарите откако ќе ја напуштат вашата куќа.

  па што правиме?
  - Купувајте со хипотека во САД!
  - Хипотекарните каматни стапки се 4.9-6.5% за 20-25 години
  - Со акционерски капитал од 50 илјади долари можете да купите имот во добра област што чини околу 120-150 илјади долари. и генерира пасивен приход од околу 10% нето.

  Успешно!
  Гилад Оз

• Тексас е јасно дека дури и би користел поквалитетно средство
• Тенденцијата е оваа.. 2 својства произведуваат постабилен проток (за многумина.. и секако секоја среќа поединечно)...
  Следниот чекор е колку брзо можете да купите друг имот во областа ...
  Погоди инди..
  Во иднина ќе ви биде полесно да ги искористите сите под портфолиото на Luon…
  Сè според вашата способност да генерирате пари..тоа е на долгорочен поглед според финансиското планирање...без разлика..јасни потреби и реални цели, не сум сигурен дека поседувањето куќа е решение, но можеби групна инвестиција или инвестирање во долг или диверзификација (финансиското планирање е согледување на целата слика и адаптирање на решението на Тејлор веднаш...а не надвор од полицата)
• Добро прашање, но одговорот обично ќе лежи кај вас.
  Има инвеститори кои инвестираат 100 во еден имот кој многупати ќе им даде мир на умот благодарение на подобрата средина, но солиден поврат.
  И има инвеститори кои повеќе би сакале да инвестираат во два имоти во нешто помалку добри области, но со поголем принос, па дури и да се случи да замине закупец, еден имот сепак носи пари.
  Се разбира, важно е да се земе предвид локацијата и зголемувањето на вредноста.
  Во крајна линија е да се добијат што е можно повеќе информации и да се оди напред од таму.
  Јас лично би одел по два имоти на 50.
• Повеќето членови на форумот сакаат евтини имоти. Тоа не значи дека е добро или лошо. Поентата е дека евтин имот бара поконстантно управување и секоја поправка е многу значајна и му штети на приносот и може да предизвика обесхрабрување.
  Јас сум во Тексас веќе 6 години и кога почнав имав и 100А Денеска имам 5 имоти кои вредат по 200А. Тексас е државата со најдобри параметри за инвестирање во САД. Веројатно ќе уживате и во стабилност и во зголемување на вредноста. Би ги земал 100-те и би поднел хипотека и би купил добар имот за 200 штала што ќе ти донесе поврат од околу 1600-1750 долари. Навистина еквивалентно на висококвалитетен стан во област со висока побарувачка во Израел.
  На инвеститорот почетник му треба стабилна област, а не евтин имот кој е „позачинет“.
  Успешно
• Даниел Дахан
  Зборот љубов може малку да се протолкува според мене...
• Сакам да објаснам од гледна точка на ќерка ми и прости ми ако ќе биде малку тешко да се поврзе.
  Има многу трансакции и кога ќе дојдам до трансакција она што за мене одредува е ризик/награда, а не каде се наоѓа трансакцијата бидејќи трансакциите може да се направат секаде.
  Првото нешто што го гледаме е типот на зделката. Има трансакции buy&hold и има трансакции со превртување.
  Секој договор има свои ризици и јас ќе зборувам за сè.
  Трансакцијата има 3 параметри кои ги разгледуваме и испитуваме
  Продажна цена:
  Започнуваме со компи
  Ние обично го земаме од брокер кој работи во областа. Тој исто така треба да ја знае областа и претходно да има продадено во таа област. И задолжително да се провери дали продал а не само број.
  Не се задоволуваме со еден, проверуваме со ни помалку ни повеќе од три, но секогаш треба да разберете дека ни тие не секогаш навистина знаат каква е приказната за куќата.
  Затоа и јас претпочитам да разговарам со комшии, но за тоа вадат некој што може да го направи тоа за нас и е здрав.
  Обично, проверувам и според методот Валсолар дека куќите дадени од посредник не се надвор од ограничувањата на некоја област (главни патишта, раскрсници, резервоари за вода итн.). Понекогаш преминувањето на патот во САД е друга област!
  Исто така, разберете дека сите податоци мора да бидат еднакви. Ако има гаража во комповите, тогаш и ние печевме, ако има подрум, тогаш и садевме.
  За да провериме добар договор ни треба некој локален кој добро ја познава областа или може да разговара со соседите.
  Мора да разберете дека куќата понекогаш има приказна што треба да ја прифатите, на пример се наоѓа во близина на железничка станица и сите ја бараат областа, што е добро, или на пример, има дилери на дрога во близина, што е не е добро.
  Во Библијата не постои човечко суштество што може да провери, па затоа го симнуваат продавачот за целта на пресметката и продолжуваат на следното нешто.
  Мора да разберете во Библијата дека ако не работите со вашиот тим, мора да направите инспекција. И не е важно дали купувате од веледрогерија што продава на големо во Израел или купувате во странство. Тоа е задолжително!!!!
  Мора да најдеме и некој што го разбира извештајот и како е направено, а инспекторот мора да не е поврзан со продавачот. !!!Нема шанси !!!
  Секој треба да разбере дека има брокерски надомест од 6% од трансакцијата во продажбата и да го вклучи тоа во пресметката. Моите коефициенти на крајот го земаат ова предвид.
• Цена за реновирање:
  Првото нешто што е одговорно за нивото на реновирање е истиот брокер што го најдовте во претходниот чекор. Треба да разберете дека реновирањето во Херцлија и Димона е различно и само агентот од Херцлија може да знае како да реновира во Херцлија.
  Секоја инвестиција надвор од она што го кажа брокерот е 90% дека нема да врати пари.
  За оние кои мислат дека подобро ќе реновираат и ќе продаваат поскапо: нема да успее. Ако куќата не е во луксузна област, луѓето ќе сакаат да добијат заем, а банката ќе нарача проценител. Проценителот даде препорака врз основа на големината и продажбата на околните домови, а не врз основа на нивото на реновирање. Овде има поле за игра, но тоа не е повеќе од неколку проценти во Библијата и купувачот плаќа дел во готово.
  Нема да добиете подобра цена, но можете да продавате побрзо. И ова е единствена предност според мене!!!
  Така ќе се вратиме на самото реновирање:
  Овде постои уште поголема поделба помеѓу она што ќе се направи и зошто.
  Реновирањето за изнајмување е многу поевтино и мора да се погрижите сите материјали да бидат многу издржливи и евтини
  Продажбата е друга приказна и треба да најдете добар агент кој ќе ви каже што е потребно во соседството.
  Следната бројка внесена овде е големината на реновирањето. На пример, со реновирање од 15000, тогаш шансата да се лизне и да му треба дополнителна сума од уште 15000 е релативно мала во споредба со реновирање од 50000
  Јас на тоа гледам многу едноставно. Сè што може да се искомплицира е неизбежно комплицирано и тоа мора да го земете предвид. Од искуство, ако сте подготвени на се, на крајот подобро ќе излезете од договор.
  Ова е точно за мене во Библијата и споредувам две трансакции од 30% профит од 10000 или две трансакции од 50000 ќе претпочитам една од 10000 затоа што кога ќе згрешам со 10000 сè уште сум во голема трансакција во добивка и мала во загуба. Дури и мал мора да се работи двапати. За да го потврдам ова во случај и имам цел тим во кој сум уверен во областа на две мали трансакции и тим во кој сум многу помалку уверен во областа на една трансакција, претпочитам да играм на сигурно.
  Исто така, треба да разберете дека реновирањето на изнајмување е поедноставно и во читањето и згрешив ќе ги заработам парите долгорочно.
  Ако направиме мало реновирање во стара куќа, треба да разбереме дека попатно има трошок што ќе го платиме однапред и ќе изнајмиме. Дури и при продажба, купувачот ќе земе инспектор и ние ќе паднеме од продажната цена блиску до цената што не ја направивме, но цената што ќе ја паднеме сепак ќе биде помала отколку што ќе требаше да инвестираме во реновирањето. Јас сепак преферирам да ја спуштам цената на крајот отколку во реновирањето бидејќи ќе ме чини помалку.
  Во равенката за изнајмување мора да се вклучи уште едно внимание. Кога куќата ја нема за помалку од еден месец, друштво за управување (многу е важно што е, но тоа е друг пат) ќе ви наплати повисоки плаќања за поправки.
• куповната цена:
  Многу зависи од двете претходни работи и зависи од приказната за една куќа доколку постои.
  Тоа зависи и од нивото на мотивација на продавачот. Исто така, мора да знаете дека цената што сте ја затвориле веројатно не е цената што сте ја купиле на имотот на крајот бидејќи секоја можност ја намалуваат цената.
  Се што се продава се проверува неколку пати и се намалува цената по можност.
  Ќе го дадам мојот пример од едно од последните превртувања. Поднесовме понуда од 178 за куќа што ја бараа за 200. Продавачот сака да си замине бидејќи просторот може да се подели и куќата да се надгради и продаде за 400. Првото намалување беше кога добивме понуди од двајца изведувачи, еден евтин 130 и еден скап 200. Му покажавме понуда од 200 и можевме да зборуваме за 168. После тоа добивме писмо од неа дека нема инфраструктура на другата страна од куќата и му ја претставивме. Го спуштивме на 150. Секако дека ќе одиме на реновирање од 130 и секако проверивме дека поврзувањето со инфраструктурата на блиската улица ќе не чини само неколку илјади повеќе, но културата на Американците е прифатлива за такви работи.
  Ќе купам имот според одредена формула:
  Набавна цена + цена за реновирање = цена цена * коефициент
  Коефициентот е различен од Flip Lerental. За Flip работам според следнава формула:
  Цена на имотот за продажба: Коефициент:
  до 70000: 45%
  до 90000:40%
  до 120000:35%
  до 170000: 30%
  до 250000:28%
  до 300000:26%
  Изнајмувањето е истото поделено со 3, на пример = 70000
  45%/3=15%
  Кога ќе ги ставите сите работи на хартија, доаѓате до информирана одлука која обично е помалку зависна од областа ако е превртување и повеќе од податоците за трансакцијата. И ако регион е истиот регион, тогаш повисока цена е подобра.
  Во однос на изнајмувањето, размислуваме што ќе даде поголема капитална добивка на подолг временски период и влегуваме во споредбата. Мора да разберете дека област со ниска цена која не е област која долго време расте, веројатно ќе биде заглавена таму доживотно. Треба да го знаете пазарот во овие области за да разберете и тој се разликува од улица до улица, а не само од земја до земја.
• Гледаш дека Дима научи нешто-два...супер топови
• Знае за одржување на имотот. Има многу што велат дека цената за одржување на поевтин имот е повисока и делумно се согласувам со нив. Ќе објаснам затоа што имам и компанија за управување. Да речеме дека треба да нарачаме нешто што поправа клима уред. Нему му се плаќа 150 долари за нарачка и во однос на цената на имотот што го јаде, на пример, 30% профит. Тоа е поскапо од средство кое чини само 10%. Ама евтин имот кој е добро реновиран и да речеме нема клима и едноставен нов фрижидер и нема блокирања затоа што цевките се нови и закупецот нешто плаќа? Во овој контекст, поевтин имот е попрофитабилен бидејќи нема поплаки од станарите. Сум видел скапи имоти кои го јадат целиот профит и имам евтини чие одржување не надминува 10% од приходот. Дури и кога закупецот заминува, фарбањето на имотот чини многу во скап имот. Значи секое читање само по себе и многу едноставна состојба.
  Исто како што поевтин имот треба да донесе повеќе проценти на хартија за да функционира. Не купува имот помали од 55000 и бара 14-15% за оние (55) пред одржување помалку реновирани како ограничување од Манали.
  За оние од 150000 давачки 11-12% итн
  Колку повеќе имотот е реновиран и осигуран, толку помалку чини. За реновирање се одзема 2-4% од лимитот
  Колку е подобро друштвото за управување, толку поевтино ќе чини поседувањето и можете да прашате што треба да се направи за да чини помалку.
  Има и такви што продаваат дека прават се (барем во Израел) и јас би проверил што влегува во тоа.
  И јас гледам на женките од креативна гледна точка.
  На пример, купив куќа која сака да се управува како студентска куќа и имам два влеза во студио. Па реков да правиме airbnb и испадна дека може да донесе 2-3 пати од нормалната кирија иако познаник е Кето
• Јас би почнал од тука - Објава во групата за недвижнини на Фејсбук
• Колку е забавно што се приклучив на групата, ви благодарам на сите за одговорот и што го споделивте вашето знаење со мене??
• Дмитриј Шлејмович Дмитриј Ви благодарам за деталите и времето што го одвоивте да го запишете вашето мислење за инвестициите за мене
• Мојот одговор до тебе е дека повеќе инвестираш во претприемачот отколку во имот(и)! Особено во такви евтини имоти (до 100 илјади) важноста на квалитетот на инвеститорот (со амбиција дека тој ќе обезбеди и услуга за управување) е супер висока, исто така, важно е да се разбере побарувачката за кирија во истата област. според мене ова е многу поважна бројка од социо-економскиот статус/ниво на образование, итн.)
• Прашање на карактер. Почнав со некои имоти за 50 до 200 пред три години. Имам доста проблеми со станарите, но и со поправки. Пред една година решив да пробам имот во областа Далас на 100. Иако враќањето на куќите во Атланта е подобро, за мене нивото на ризик е во однос на она што го добивам и количината на проблеми што ги има во куќите во XNUMX не ми вреди и не одговара на мојата вознемирена природа. Затоа продавам во Атланта и ќе се преселам во Далас