Краток водич за инвестирање во комерцијални недвижности

#יםמהשבוים Барак Јааковиц #пост4
Така, денес сакав да навлезам повеќе во практиката на теренот - како лоцирате? Како го анализирате договорот? Како да назначите трансакција? Секако дека има многу други варијабли, но сакам да покажам дека дури и 24-годишно момче како мене може да го направи тоа
***
Зошто да се инвестира во комерцијални недвижности?
Накратко, долгорочните договори обично имаат поголема одговорност за закупецот, како што се тројните нето договори, каде што закупецот плаќа 3 од поголемите трошоци на имотот, вредноста се одредува според приходот од имотот, односно ако приходот се зголемува, вредноста на имотот се зголемува, дури и со помош на поправилно управување, можно е зголемување на кириите и зголемување на вредноста на имотот, справување со бизниси наспроти приватни лица
Како прво, во што да се инвестира?
Секој тип на имот во комерцијални недвижности е свет сам по себе, и јас би ви препорачал да истражувате или слободно да ме контактирате (ако се работи за канцеларии, самоскладирање, индустриски, малопродажни, повеќесемејни, угостителски и хотели, итн.). Лично инвестирам и ги наоѓам Ретајл, а Флекс индустриски, бидејќи станарите остануваат подолго, има опција да потпишеме договор со ННН со нив, а секторот цвета.
Како да се лоцира?
Пред сè, мора да се дефинира јасен критериум за купување, на пример имот од 3000-7000 SQ FT за почеток, со неколку единици со можност за зголемување на оперативниот приход од имотот бидејќи дел од имотот не се изнајмува или изнајмува под пазарот цена.
во Рокес-
После тоа, контактирајте со брокерите за комерцијални недвижности и нагласете дека разбирате дека градите долгорочна врска и не сакате да им го губите времето и разбирате дека и двете страни ќе бидат наградени по договор.
Трансакциски адвокати
За заем над милион долари, заемопримачот треба да му пише на адвокат затоа што го разбира значењето на заемот, тие се одличен извор за разбирање на активните страни и средства на пазарот што може да се продадат.
Аукции
Судовите
REO и одделенијата во банката кои се занимаваат со имот во сопственост на банката
сајтови
Маркус и миличап, loopnet, crexi nai global
Директно контактирање со сопственикот -
Издавање списоци од добавувач - како Profster или datausa, според одреден критериум (опција за сопственици на имот кои го поседуваат имотот неколку години или имаат капитал во имотот) и контактирање со нив на вообичаени начини - ладни повици, разгледници и писма, текстови итн.
возење за $$ Лично, ова е метод што ми се допаѓа, возам низ трговските центри и главните патишта и гледам имоти на одлична локација на кои им треба малку љубов и контактирајте со сопственикот
Добивме договор, како да анализираме?
На 22 години се најдов себеси како секојдневно анализирам голем број имоти.
Еден од имотите на FLEX INDUSTRIAL во Шарлот ми го привлече вниманието.
Имотот беше понуден за 1.9 милиони долари, приближно 43000 SQFT. Сопственикот го поседуваше имотот долги години и сметаше дека станарите му се пријатели, тој не управуваше правилно со имотот, не подигна кирии и одржувањето беше предизвик.
Видов дека имотот е изнајмен за околу 4.5 долари по квадратни метри од инспекција на изнајмување на слични простори во областа (извештај од Costar, LOOPNET и други извори) Разбрав дека имотот може да се изнајмува во просек за 12 долари по нога, и најмалку 9 долари по нога.
По смената на поголем дел од станарите и обновувањето на постоечките договори и зголемувањето на приходите од имотот, на имотот има понуда од минатата недела, во износ од 3.6 милиони долари.
Ова беше моето прво огнено крштевање во комерцијални недвижности.
Се разбира, анализата е многу покомплексна од она што ќе го спомнам овде-
Но, ќе ја испитаме цената на имотот според Scour Pot, колку носи нои, каков е потенцијалот за подобрување, пресметка на пресметки (што е најлошото што може да се случи, што е оптимистичко и што е веројатно да се случи) дали трошоците изгледаат нормално - дали во пресметката се вклучени трошоците за управување и колку проценти, дали е данокот за пресметка Дали ќе не чини преземањето на сопственоста на имотот? Што е со осигурувањето? За време на фазата на длабинска анализа, ќе ја провериме и веродостојноста на трошоците.
За што е множителот за кој е продаден имотот? Дали сопственикот е подготвен да го финансира сопственикот?
По испитувањето на финансиското прашање-
Ќе ја испитаме локацијата, демографијата, приходите, криминалот, развојот на локацијата, можете да го подобрите имотот колку сакате, локацијата не може да се замени..
Испитувајќи ја физичката состојба на имотот - инфраструктура, уредување, погледнете што треба да се замени, од кога е покривот и каков тип? Кои се станарите? Кој е нивниот рејтинг? Колку долго се договорите, колку долго се во имотот и колку долго остануваат?
Дали имотот се наоѓа во близина на автопати? Колку возила просечно поминуваат покрај имотот дневно? Која е густината на населението?
И последниот чекор што ќе го објаснам денес е финансирањето
Се разбира, традиционално финансирање преку банките
сопственички финансии, но можно е и креативно финансирање како што е сопственичко финансирање, на пример преговарам за комерцијален имот 4200 квадратни метри канцеларија и магацин, а сопственикот ја потврди желбата да финансира значителен дел од имотот на рати со мала камата.
кредит Во текот на преговорите можно е да се добие поврат од сопственикот за реновирање и замена на делови во иднина на имотот, на пример покрив и износот ќе се намали од износот што му е исплатен на сопственикот
Регрутирање на инвеститори - поделба на имотот на GP и LP, главните програмери нудат да донесат тивки партнери во замена за 7-9 профитабилни приноси годишно, и одредена распределба на профитот (ако е капитален инвеститор) во форма на IRR од 11-18 проценти за инвеститорот, но инвеститорот исто така учествува во ризикот
Подигнување на долгови - должнички заем од инвеститор
поделба на колатералот
Ова е цел свет сам по себе и за оние кои имаат имот во САД, препорачувам да истражуваат подетално за хипотеката
Во комерцијалните недвижности има доволно месо за секого, а зделката може да се подели на оние кои го носат договорот и управуваат со него, оние кои го земаат заемот од банката и оние кои регрутираат инвеститори
За време на периодот на длабинска анализа - потпишување на закупец за нов закуп и барање аванс веднаш штом ќе станеме законски сопственик на имотот, во замена за одреден попуст, за период со кој се бара исплата на целиот период на закуп за еден година однапред
главен лизинг можеме да го дадеме имотот под закуп, и во овој момент да го подобриме имотот и по периодот на подзакуп, да одиме во банка и да спроведеме хипотекарен циклус, веројатно при таков процес ќе имаме негативен проток
Се разбира, стратегиите како што е трговијата на големо, исто така, стигнуваат (а на некои им се нуди провизија од 3-6 од договорот, и можете да побарате да се приклучите на договорот и на тој начин да дознаете повеќе за теренот)
Како заклучок, според мене тоа е прашање на начин на размислување и можете да бидете многу креативни во оваа област
И на сликата со огромен претприемач кој го концентрира полето на комерцијални недвижности во САД, Џеј Скот Шил, кој секогаш вели дека е потребен еден договор за комерцијални недвижности за да се промени цел живот.