Мало финансирање

#IzmahShavuot Yifat Steyer #Post5

Денес сакам да допрам неколку точки и на темата (особено болна во последните месеци) за финансирање.

Не се подготвувам да се занимавам со основните концепти, или да ги прегледам опциите или да навлегувам подлабоко во тоа, туку да фрлам светлина на сите видови точки што ги сретнав на патот, со надеж дека тие би можеле да го скратат патот, освен грешки или заштедете трошоци за некого. Последните моменти ќе се однесуваат конкретно на градежните заеми.

Да почнеме со многу основно и тривијално: шопинг - на почетокот е потребно многу време и енергија, а понекогаш дури и збунува. Но, многу е важно да не се откажуваме, да провериме што е можно повеќе опции и да ја најдеме онаа која најмногу ни одговара за проектот, а притоа да внимаваме и на сите детали и трошоци кои се кријат во „ситниот печат“. (Се разбира, како што стекнувате искуство и воспоставувате односи со брокерите/заемодавачите, станува многу поедноставно).

Времето е пари - има завети дека ќе ни дадат малку подобра камата, но душата ќе ни ја извадат со бирократија и документација и чекови и потписи (на пример финансии на Америка). Во овој момент, кој е далеку од затворање, каматните стапки може да се променат, може да го пропуштиме договорот и исто толку важно, ќе губиме многу време и енергија во справувањето со овие процедури за да промовираме нови зделки. За мене - подобро е да платам неколку десетини повеќе и да го штиклирам заемот.

Пресметување дополнителни трошоци - понекогаш заемодавачот ќе ни даде малку подобра каматна стапка, но ќе бидат потребни многу повисоки трошоци за затворање и ракување (на пример, 2000 долари за проверка на позадината, повеќе точки на потекло итн.); Алтернативно, има заемодавачи кои ќе преземат повисоки оперативни трошоци, на пример, за заеми за реновирање/градба висока сума за секое повлекување или за секоја инспекција. На тој начин, понекогаш годишната каматна стапка ќе биде малку помала, но вкупната цена на заемот е поголема**

** Сакате да рафинирате за да не доведете во заблуда. Видете ги следните два дела:

ТП заем (купување, REFI) - релевантните трошоци се трошоците поврзани со затворањето на заемот, чија разлика може да биде многу висока како што е споменато. Но, тие стануваат маргинални колку подолго време го држиме заемот или (со исклучок на сè што е пресметано во поени) колку е поголем износот на кредитот. Треба да ја најдеме рамнотежната точка, да го пресметаме бројот на години за кои претпоставуваме дека ќе го одржиме заемот и да донесеме информирана одлука што е поекономична за нас.

Кредит за реновирање/градба (TK) - кај кредитите од овој тип, кои обично се до една година - во основа сите поврзани трошоци (затворање и работење) се наплатуваат само за една година, така што најправилниот начин да се споредат кредитите во овој случај е да се провери вкупниот годишен трошок на заемот (кој ги вклучува трошоците за годишната камата + сите поврзани трошоци), и од него да се одземе ефективната годишна камата.

Може да ви кажам дека неодамна подигнавме 2 градежни заеми за иста сума - еден со фиксна месечна исплата и еден со уплата само за извлечените пари, а нејзината номинална каматна стапка е повисока за 5%. И покрај големата разлика, вкупниот годишен трошок за заемот беше речиси ист за нас и во двете (поради структурата на повлекувањата на проектот и различните поврзани трошоци со овие заемодавачи).

Помошни и завршни трошоци што треба да се забележат/земат во предвид - со заем за ТП, запомнете дека вистинската сума „на рака“ не е износот на одобрениот заем, туку истиот износ минус горенаведените трошоци (исто така може да достигне разлика од повеќе од 10% кај малите заеми). Во заемот за реновирање/градба, тој варира од заемодавател до заемодавател и сепак, според нашето искуство, повеќето би сакале да имаат контрола и износот на заемот да биде насочен директно кон изградбата, така што ќе треба да ги платиме овие трошоци од џеб. во моментот на затворање. Мора да запомните да ја земете предвид оваа сума при планирањето на капиталот потребен за проектот.

Компанија за наплата (СЕРВИЦЕР) - Во случаите кога заемодавачот ја пренесува наплатата на СЕРВИСЕРОТ, се препорачува постојано да ги проверувате: сите детали за заемот кај нив се точни, а особено дека тие навистина плаќаат (под претпоставка дека тоа се условите на заемот) даноците и осигурувањето. (Кај мене во РЕФИ на ФОА, заемот одеше преку 2 фирми додека не почна редовната наплата, деталите со општината не беа ажурирани и да не се надоврзав и менаџирав, даноците немаше да се платат).

Ветив најважни моменти за градежните заеми:

Цел свет: Кога го направивме првичното купување на градежните кредити, откривме многу голема варијација помеѓу кредитите што ни се нудат. Меѓу другото: балон заем со фиксна каматна стапка, кој се плаќа во фиксна месечна отплата почнувајќи од затворање на кредитот; Заеми со фиксна камата, кои се плаќаат само за извлекувањата (износот на парите кои се всушност извлечени), кои доаѓаа во опсег на камата што имаа навистина големи разлики; Каматата варира во текот на годината: започнува ниска и се зголемува за половина поен секој месец до крајот на периодот на заемот (на износот на парите што навистина се подигнати). и повеќе…

Важно е да се подготват симулации за да се споредат (вклучувајќи ги и поврзаните трошоци за секоја од нив и со повикување на различните распореди за извлекување, се разбира), и да се направи оптимално прилагодување на дадениот проект.

Избор на соодветен лендер - увид директно од нашето сегашно искуство. Надвор од каматната стапка, од големо значење е пристапот на заемодавачот кон работата со изведувачите. Препорачува да се избере заемодавач кој живее на терен и кој по дефиниција е подготвен да работи заеднички, и доколку е потребно и логички флексибилен, пред дефинираниот РАСПОРЕД ЗА ИЗВЛЕКУВАЊЕ. Повторно, понекогаш е подобро да платите малку повеќе, но да стекнете задоволство/индустриски мир од страна на изведувачот и душевен мир за нас.

Конечно одобрување и затворање на кредитот - најголемиот дел од станоиздавачите со кои бевме во контакт конечно го одобрија и го затворија кредитот дури по добивањето на реалните градежни дозволи од општината. Повеќето од нив дефинирани прво повлече само по истурање на темелите. (Се разбира, секој заемодавател и неговите услови). Повторно, ако ова се условите на нашиот заем, тоа значи дека треба да се грижиме за доволно капитал за да не доведеме до оваа фаза.

Повлекувања - не сите заемодавци испраќаат инспектор за да го потврди секое повлекување, некои се задоволуваат со фотографии на крајот од секоја фаза и со инспекции од општината во соодветните фази. Во тој случај, вреди да се размисли да се донесе инспектор во наше име (барем за некои од чекорите).

И конечно - пазарот е полн со брокери и заемодавачи; Опциите за финансирање се речиси бескрајни.

Добриот брокер може да стане дел од нашиот периферен професионален тим, да помогне во изнаоѓање решенија прилагодени на проекти и периоди и да ги скрати распоредот.

Досега, навистина трогателно, целта ми беше да се осврнам на „малите“/„техничките“ работи, кои можат да направат разлика. Се надевам дека поставив некого.

Со задоволство ќе одговорам на прашања и ќе препорачам приватни брокери и заемодавачи.

Утре, последен пост за мултипликаторот на силите што не катапултираше на сцената на претприемништвото.

се гледаме 😊