План за реновирање, работа со изведувач, обезбедување на имотот, излегување на продажба

בסXNUMXד

„План за реновирање, работа со изведувач, обезбедување на имотот, пуштање во продажба“

#יזמההשבוי #Гил_Леви_Зедек

# Објавување 5

Добро попладне, го купивме имотот, што сега? Како подготвувате план за реновирање? Или во професионалното име Scoop Of Work и накратко SOW?

Па, нема фиксна формула, секој има свој метод како да подготви план за реновирање. Може да се подели на соби: дневна, кујна, трпезарија, соба 1, соба 2, соба 3, бања 1, бања 2, подрум и сл., а може да се направи според општа поделба: внатрешност на куќата: ѕидови , кат, бања, спални , струја, водовод, подрум, надвор од куќа: градинарство, балкон, покрив и др.

Што треба да се направи при реновирањето за да му се даде додадена вредност што ќе му даде нешто невообичаено во споредба со другите имоти што се продаваат во истата област:

Бидејќи сакам да навлегувам во детали, подготвивме многу детално SOW, па дури и направивме одлична симулација на имотот и како треба да изгледа во D3.

Првично нашиот имот беше 3/1.5 и според постоечките компаси и за да го максимизираме АРВ на имотот, го направивме 3/2.5 што значи 3 спални соби, 2 тушеви и 3 тоалети.

Кога реновирате имот во САД за превртување, обично најважните простории во кои треба да се инвестира се кујната и бањите. Зошто? Затоа што тоа се собите кои му прават „леле“ на потенцијалниот купувач кога ќе влезе во куќата.

Нашето реновирање беше доста масовно што вклучуваше нова поделба на целиот ентериер на влезниот под, кршење ѕидови, нов таван, под, бојадисување и создавање на отворен простор кој ќе даде чувство на „простор“ кога ќе влезете во куќата.

По незначителна цена од неколку стотици долари, решивме да ги надградиме кујнските пултови на бел кварцен мермер со фини жили, остров со шипка/положба за седење, а во комбинација со кујнски кабинети со црни рачки и отворен простор. создадена, даде на кујната дека "wow" како дом сопственост.

Истото и во бањите, решивме да го надградиме хардверот во црна боја (славини, држач за пешкири/тоалетна хартија, светилка итн.) за правилната комбинација на боите да даде чувство на луксуз и убавина на модерната и чисти линии.

Друга работа за која дебатиравме за неговиот дизајн е каминот, првично мислевме да ја продолжиме чистата бела линија и во каминот, но по препорака на постановката решивме да провериме неколку опции за надградба на каминот и на крајот отидовме на неверојатна нијанса на сиво што ја разбива белата боја на ѕидовите и го нагласува каминот и го трансформира Како еден вид додаток за мебел, вистината излезе неверојатна.

Тестот е секогаш, дали инвестицијата ќе даде дополнителна вредност? Дали е ова нешто што може да помогне да се продаде или да се разликува од другите имоти за да му дадам предност на мојот имот над нив.

Ако одговорот е „да“, тогаш вреди да потрошите малку повеќе за да добиете повеќе.

Бидејќи на влезниот кат имаше и спална соба, решивме да го искористиме ова и додадовме целосна бања со 2 влеза, едниот од спалната, а другиот од дневната соба за да можат да ја користат и гостите. Нашиот увид откривме дека во повеќето куќи спалните соби се наоѓаат на првиот кат, па спална соба со бања и тоалет Нешто што го прави нашиот имот посебен и вреден во однос на другите имоти во соседството.

Ако ова е вашиот прв пат да започнете со реновирање на имотот, замолете го изведувачот да ви го испрати своето сеење, видете како работи, како ја врши поделбата, прашајте со кој метод би му било удобно да работи и ајде да тргнеме.

Вашиот план за реновирање треба да биде доволно јасен за да вклучи сè. Што и да е наведено, очекувајте го изведувачот да го направи тоа!

Од вас се бара да се спуштите до нивото на детали што сега градите куќа од нула и треба да наведете сè, од гипс ѕидови, под, тоалет, бања (вклучувајќи држач за пешкири, држач за тоалетна хартија итн.), славини ( каква боја - црна, никел, златна), огледало, осветлување, Какво осветлување за секоја соба, кујна - каква боја на кабинети, боја на рачки итн.

Имате имот што го видовте како дел од анализата на компасот и АРВ што ви се допадна, препорачувам да му го покажете имотот на изведувачот и да му кажете: „Сакам реновирање на ниво на овој имот“.

Ја добивте понудата за цена, споредете ја со понудите од другите изведувачи, прегледајте ги понудите, не мора да одите ниту по најефтината ниту најскапата понуда, ќе ја најдете понудата што ви се чини најдобра, која ја комбинира позадината на изведувачот (под претпоставка дека сте направиле прелиминарни проверки на изведувачите - нивната мината работа, препораки ), сумирајте го бројот на плаќања, износот на плаќањата, кога ќе ја префрлиме секоја исплата.

Изведувачите е чувствително прашање. Знам неколку приказни за инвеститори чиј изведувач наеднаш исчезнува со нивните пари, одеднаш се разболува, повеќе не одговара на телефоните итн. Обидете се да создадете ситуација кога финансиски секогаш ќе имате предност против изведувачот. Се скаравте со изведувач, видете како ќе ги научите лекциите и ќе ја направите иднината подобра.

Некои ќе ви кажат: „Јас го плаќам мојот изведувач само на крајот од работата“. Разберете дека менталитетот на Американците е различен од нашиот, тие живеат од чек до плата, не секој изведувач има способност да работи на овој начин.

Обидете се да ја пронајдете формулата што ќе одговара на двете страни, можно е да се даде првичен аванс за набавка на опрема и материјали и да се ослободи остатокот од парите според стапката на напредок.

Во договорот помеѓу вас и изведувачот, ќе го вклучите периодот на реновирање, предност е секогаш да вклучите стимулативна клаузула и казнена клаузула. Ако изведувачот заврши пред фиксниот датум, тој ќе добие бонус, ако го надмине фиксниот датум, ќе одредите казна на пример 50 долари за секој ден доцнење (некои ќе се согласат со ова, некои не).

Определете колку често изведувачот ќе ве ажурира за реновирањето, испраќање видео и фотографии, потврда за вашето лице кое доаѓа да го провери квалитетот на работата.

Ги затворивте сите ќошиња, почнавте со реновирање, ќе надгледувате, надгледувате и ќе се уверите дека работите се одвиваат според планот за реновирање. Имајте на ум дека можеби има работи што треба да се направат за кои не сте размислувале на почетокот, затоа секогаш оставајте „во пепел“ за во иднина.

Го завршивте реновирањето, препорачувам да го поставите имотот, студиите покажаа дека имотот со постановка се продава побрзо и по супер цена, отколку имот без него. Американците сакаат да гледаат како ќе изгледа нивниот дом кога ќе биде целосно опремен.

Професионално фотографирајте го имотот - не велат само „слика вреди илјада зборови“, ние купуваме нешто пред се со нашите очи.

Безбедносен систем за имотот:

Ако нешто ми е драго што направивме, тоа е да инсталираме безбедносен систем во имотот што вклучува сензори за прозорците и вратите, како и камери кои беа директно поврзани со центарот за повици на компанијата Simply Safe, што не натера да спиеме звучно (помалку добро за мене, бидејќи апликацијата беше инсталирана на мојот телефон и на почетокот беше непријатно да се добие повик од претставникот кој праша: „Откривме сомнителни движења и алармот се вклучува, дали се е во ред“?) .

Убавината на системот е над мојата способност да видам какво е времето во Детроит во реално време, се покажа на терен и фала му на Бога што не упаднаа во нашиот имот и не ни ја украдоа Печката и резервоарот за топла вода.

Случајно не одамна слушнав за достапна и поевтина опција, купување на рутер со интернет SIM и камера(и) што се поврзуваат преку Bluetooth (Amazon). Ова е нешто релативно едноставно што може да го направи вашиот агент или вашиот човек во полето Boots.

Маркетинг на имотот за продажба

Поминаа неколку месеци откако вашиот агент почна да го продава имотот, немаше ли многу заинтересирани? Нема предлози? Не срамете се да го отпуштите агентот и да го префрлите маркетингот на имотот на посилна фирма (препорачувам да ја поставите ексклузивноста на агентот за 3 месеци).

Добивте понуда, ако е ниска, не срамете се да ја одбиете или да преговарате. Успеа, што е добро, не успеа, почекајте ја следната понуда. Ве молиме имајте предвид, пред да го ставите имотот на продажба, проверете повторно каков е АРВ на имотот, можно е во периодот додека се реновирал имотот, работите се смениле, пазарот ќе се промени - исто како што ми се случи мене, затоа важно е во бизнис планот да имате доволно маргина на сигурност во цената на имотот за да не завршите со загуба.

Добивте понуда која е добра за вас, со среќа, сега преминете на процесот на затворање. Како што имавте во процесот на купување, работите се исти дури сега обратно - вие сте на другата страна.

Ќе ја добиете понудата за купување од купувачите, со денови за проверка, одредени такси за сериозност, денови до затворање. Секако можеш да преговараш и ако има некоја цифра што не ти одговара побарај од агентот да ја смени, на пример купувачите сакаат 15 дена за проверка, можеш да одредиш 7 дена итн.

Ги затворивте сите детали, стапува во акција насловната компанија, повторно ќе добиете пакет документи за потпишување.

Ве молиме имајте предвид: во постапката за продажба од вас се бара да потпишете пред нотар (за разлика од купувањето), затоа она што може да се направи е да побарате од агентот да подготви документ во кој ја потврдувате моќта на некого во ваше име (може биди агентот или некој од неговата канцеларија или било кое друго лице на кое имаш доверба таму) и тој ќе може да ги потпише конечните документи во насловната компанија на затворањето, сега останува да го чекате насловот за да ви ги префрли парите . Среќно што го направивте!

Да се ​​вратиме на нашиот договор за превртување - го завршивме реновирањето и излегуваме на продажба

По околу три месеци од реновирањето, имотот излезе на продажба, но во овој период пазарот почна да се менува, инфлацијата започна во САД, како резултат на која каматните стапки почнаа да растат, што предизвика промени на пазарот и поттикна многу купувачи надвор од пазарот, а потоа помина уште еден месец и уште еден месец и во меѓувреме каматната стапка растеше и растеше, што го отежнуваше потенцијалните купувачи да добијат хипотека.

Со имотот отидовме на продажба на 22 септември и поради промена на пазарот немаше раздвижување којзнае што. Сфатив дека треба да го освежиме имотот, затоа, решивме на 22 декември да го извадиме од пазарот за да не го „запалиме“, со разбирање дека сите сега ќе бидат повеќе зафатени со празници, летови до семејството, подароци. , оброци и друг зеленчук, а дополнително времето веќе почнува да врне снег, нешто од лично искуство Во недвижностите во текот на зимата има се помалку трансакции и луѓето се помалку расположени да се занимаваат со купување на куќи.

Продолживме да седиме на оградата додека ја следевме состојбата на пазарот, а кога видов дека има поместувања на пазарот (истовремено проверив со стручни лица кои ги познавам таму за да ги проверат податоците), решивме на 23 февруари да го ставиме имотот се враќа на продажба, кога решивме да се обидеме со друга брокерска канцеларија - меѓу најголемите и најдобрите во Детроит.

Барањата за прикажување не чекаа долго, и почнавме да добиваме ажурирања од брокерот за многу големиот интерес на купувачите, ова многу добро го знам, бидејќи секој пат кога некој агент доаѓа со клиент на имотот и заборава да го деактивира систем, веднаш добив повик од телефонската линија:

Здраво, дали е ова Гил Леви-Тзедек (опишете ви го со американски акцент)

Да, јас сум

Добивме тревога и видовме луѓе како влегуваат во куќата, дали е се во ред?

Да да, тоа е агент кој едноставно заборавил да го деактивира системот 🤣!

Така, откако голем број потенцијални купувачи дојдоа да го видат имотот, добивме голем број понуди за цени додека конечно не ја добивме понудата што ни одговараше. Спроведување на финални преговори и усогласување на условите и го затворивме договорот.

Ова искуство ме трога секој пат. Ова е моментот кога сфаќате дека направивме „превртување“ на имот во САД (како што гледате во сите овие серии на ТВ), додека сме воопшто во Израел и управуваме со една цела операција на професионалци од секаков вид, земајќи стар имот, вдишувајќи му живот и претворајќи го во нешто за што некој е подготвен да го плати со најдоброто од неговите пари.

Во добро и успешно време го продадовме имотот на 23 март и ова се бројките:

Купете 74,000 долари

Реновирање 78,800 долари

Се продава 226,000 долари

Еве неколку слики пред и потоа

што мислиш?