Tak jak pisałem w poście 5, opowiem dzisiaj o dwóch transakcjach, które zrobiłem, jednej lepszej i jednej mniej dobrej.

# Przedsiębiorca tygodnia Gal Schmuckler # Post 5

Zacznijmy oczywiście od mniej dobrego:
To jest umowa z Jacksonville na Florydzie.
Kupiliśmy nieruchomość z 4 sypialniami i jedną łazienką.
Właściciel nieruchomości był bardzo zmotywowany do sprzedaży. Zaczęło się od 65,000 80,000 $. Wartość nieruchomości na rynku według naszych obliczeń wynosiła około XNUMX XNUMX. Pomyśleliśmy, że nieruchomość będzie wymagała niewielkiego remontu.
Po długich negocjacjach zamknęliśmy 51,500 XNUMX.
Na papierze wszystko wygląda świetnie.
Oszacowaliśmy, że remont za 10,000 1200 $ wynajmiemy nieruchomość na 8 do Saskashu XNUMX, a następnie dokonamy refinansowania i odzyskamy pieniądze.
Problem polegał na tym, że nie oceniliśmy poprawnie remontu.
A kiedy chcesz pracować z Saskin 8, musisz liczyć się z tym, że jest wiele kryteriów, które trzeba spełnić.
Przeszliśmy przez 3 recenzje, które zajęły nam dużo czasu. Za każdym razem wymienialiśmy się dodatkowymi rzeczami. Zakochaliśmy się w nowym przełożonym, który dokonał naszej śmierci.
Ponadto nieruchomość była problematyczna.
Przede wszystkim przy 4 pokojach należy spodziewać się dużej rodziny. A duża rodzina potrzebuje 2 toalet.
To spowodowało, że rodziny, których szukaliśmy i chcieli, abyśmy nie szli ramię w ramię. I nie idziemy na kompromis w sprawie najemców.
Ostatecznie nieruchomość została wynajęta za 1000 dolarów i zajęło nam to dwa miesiące i 15,000 XNUMX dolarów więcej niż planowaliśmy.
Więc czego się z tego nauczyłem??
Nie skacz od razu przy każdej nadarzającej się okazji, zwłaszcza gdy kupujesz nieruchomość.
Kiedy dojdziesz do ostatniej linii, dokładnie sprawdź, czy możesz uniknąć większości wybojów, które pojawią się na twojej drodze.
Zawsze zostawiaj margines błędu podczas renowacji.
Najważniejszą rzeczą jest, aby zawsze zachować pokorę i zrozumieć, że wciąż jest wiele do nauczenia się.
Dobra oferta, którą zrobiłem:
Jest to umowa, którą niedawno zamknęliśmy i pociągała za sobą długą podróż i dawanie ze sprzedawcą, który zniknął i wrócił.
Mówiłem już o tej transakcji, ale myślę, że można się z niej wiele nauczyć, więc opiszę ją ponownie.
Zadzwoniliśmy 3 miesiące temu do miłej dziewczyny, która chciała sprzedać dupleks. Poprosiła o 150,000 XNUMX.
Cena, która już nam odpowiadała.
Oszacowałem ARV (wartość po naprawie) dupleksu na 160,000 3. (zawsze podaję solidne szacunki i wolę się pomylić) Powiedziała również, że ma jeszcze XNUMX dupleksy na tej samej ulicy.
Oczywiście powiedziałem jej, że z przyjemnością ruszymy naprzód ze wszystkimi dupleksami, ale musielibyśmy obniżyć cenę do 120,000 480,000 za dupleks. 4 XNUMX dla wszystkich XNUMX.
Po podróży, dawaniu i dobrych relacjach z nią zgodziła się na 480,000 XNUMX za wszystkie dupleksy.
Po wysłaniu umowy zadzwoniła i powiedziała, że ​​dużo o tym myślała i chociaż ma inną firmę, która chce się na tym skupić, a tak naprawdę nie ma czasu na zarządzanie aktywami, postanowiła zachować dupleksy i nie ruszać z nami do przodu, bo dzięki temu zarabia co miesiąc.
.
Mimo rozczarowania nie naciskałem i powiedziałem, że zawsze chętnie będę w kontakcie i doradzę jej we wszystkim, co jest potrzebne i zawsze jestem tutaj, jeśli chce iść do przodu. Próbowałam jeszcze kilka razy się skontaktować, ale zobaczyłam, że nie jest zainteresowana i po miesiącu zrezygnowałam. Zapisałem się, żeby z nią porozmawiać za pół roku.
Po 3 miesiącach zadzwoniła i powiedziała, że ​​chce z nami zamieszkać, mimo że ma wyższe oferty.
Zawarliśmy z nią kontrakt i po oględzinach obniżono nas do 400,000 tys. Była bardzo szczęśliwa i podziękowała nam za oszczędzenie jej bólu głowy związanego z zarządzaniem najemcami.
To była korzystna dla wszystkich stron.
Zamierzamy uratować aktywa i dokonać refinansowania co najmniej według LTV (pożyczki do wartości) 640,000 75 przy XNUMX procentach, według moich szacunków.
Możesz oczywiście sprzedać go w hurcie i zarobić ponad 100,000 tys.
Mimo to, aby osiągnąć wolność finansową, zawsze wolę zarabiać mniej, ale z czasem zarabiać więcej.
Lander przyniósł nam 90 procent pożyczki na twarde pieniądze, co oznacza, że ​​początkowo zainwestowaliśmy około 40 XNUMX dolarów. (Plus koszty zamknięcia).
Podnieśliśmy czynsze z 3200 dolarów do 6000 dolarów.
Po 3 miesiącach dokonano refinansowania. Odzyskamy nasze pieniądze, plus 80 3200 $ według moich szacunków i nadal będziemy generować XNUMX $ przepływów pieniężnych.
Zwrot z takiej rzeczy to nieskończony plus, ponieważ już zwróciliśmy pieniądze i nadal wpłacamy pieniądze na konto.
Jeśli zostanie to zrobione dobrze, nie ma końca. Wymaga to dużo pracy, wytrwałości i umiejętności, ale dobrze wykonane można gromadzić coraz więcej aktywów i osiągnąć wolność finansową.
Czego nauczyłem się z tej umowy?
1. Stale wykonuj obserwacje. Po miesiącu przestałem dzwonić i na szczęście do mnie oddzwoniła.
2. Kontynuacja naszej działalności to recepta na 90 proc. transakcji. Należy zawsze utrzymywać dobre relacje ze sprzedawcą i dać mu do zrozumienia, że ​​zawsze służymy pomocą.
3. Wiedz, że zawsze istnieją wyjścia. Jeśli nie byliśmy zainteresowani umową, zawsze mogliśmy ją sprzedać.
4. Zawsze pytaj sprzedających, czy są zainteresowani sprzedażą, czy mają dodatkowe aktywa. (Zdziwiłbyś się, gdy dowiedziałbyś się, ilu sprzedawców posiada więcej nieruchomości, zwłaszcza gruntów, których nie potrzebują i nie wierzyli, że ktokolwiek będzie chciał kupić).
5. Bądź konsekwentny i systematyczny, a ostatecznie dojdzie do porozumienia.
Na zdjęciu - śliczne dupleksy, które zamknęliśmy.
Mam nadzieję, że się podobało i do zobaczenia w moim ostatnim poście :)
Miłość
fala