Kompletny przewodnik — część I

Przedsiębiorcą tygodnia jest Shay Yaakovitz #post6

בשורות הבאות אני אחלוק כמעט כל מה שצריך לדעת כדי להשקיע בנדל״ן. הוא נכתב מהניסיון האישי שלי בעשר שנים האחרונות, עשרות מיליוני דולרים בעסקאות ואלפי שעות למידה. הוא נכתב בשבילכם ועבורכם, ומתאים למי שהעסקה הראשונה עדייו לפניו וגם למשקיעים עם כמה שנים בפז״ם.
Chodź, zaczynajmy.
1. “התואיל להגיד לי, בבקשה, באיזו דרך עלי ללכת מכאן?”
“זה תלוי במידה רבה לאן את רוצה להגיע.”
“לא אכפת לי כל כך לאן.”
“אם כך, לא משנה באיזו דרך תלכי.״
(בונוס למי שיודע מאיזה סרט הציטוט הנפלא הזה)
תתחילו בלהגדיר מה אתם רוצים.
מה המטרה שלי? להגדיל הון? הכנסה פסיבית? פנסיה או לחסוך כסף לילדים? אם המטרה שלי היא לחסוך לפנסיה ויש לי עבודה במשרה מלאה, כנראה שפליפים פחות יעבוד בשבילי.
2. ללמוד כמה שיותר.
לפני שקניתי את הנכס הראשון שלי למדתי כמעט חצי שנה, ועדיין עשיתי כמעט כל טעות אפשרית. תקראו ספרים, תראו הרצאות, תלכו לכנסים, תשמעו פודקסטים, תמצאו מנטור.
טיפ למתקדמים: תמצאו מישהו שכבר עושה את זה ותציעו לו עזרה, בחינם. תראו איך אתם יכולים לעזור במשהו ולהוסיף ערך. אנשים מצליחים מקבלים המון פניות, רוב הפונים באים במטרה לקבל, לא הרבה מציעים לתת ערך כלשהו. יש פה קהילה שלמה של אנשים שעושים את זה בגדול, תנצלו את זה.
המלצות BiggerPockets.com : אתר מדהים! יש שם מאגרי מידע עצומים עם כל מה שצריך לדעת, איך להתחיל ומה לעשות. אפשר למצוא שם המון חומר מצוין וגם פודקאסט מעולה עם מאות פרקים.
מולטי פאמילי: Rod Khlief. הכהן הגדול של מולטי פאמילי בארצות הברית. הוא היה תלמיד של המנטור שלי ובחור מאוד רציני, הייתי בכנס שלו לפני כמה שנים – מומלץ בחום.
נדל״ן מסחרי: Commercial Academy by Scott Scheel. סקוט הוא המנטור שלי כבר ארבע שנים. אם הייתי יכול להגדיר אותו בצורה פשוטה הייתי אומר שהוא הליאו מסי של עולם הנדל״ן המסחרי בארצות הברית. לא פחות. ממליץ בחום ללכת לאחד הכנסים שלו, ואם לא מסתדר יש המון חומר מעולה באתר שלו. מוזמנים לפנות אלי לפרטים נוספים.
3. סוגי נדל״ן על קצה המזלג
rezydencja
בתים ודירות: כל אחד צריך מקום לגור בו. נכון ומדויק, ואי אפשר להתווכח עם זה. אם ההתלבטות היא בין דירה לבית, לכו על בית. דבר ראשון האדמה תעלה בשווי הרבה יותר מדירה, דבר שני, HOA באמריקה זה עסק לא זול.
דופלקס, טריפלקס, דופלקס (2-4 יחידות דיור תחת קורת גג אחת): אחלה דרך שבעולם להתחיל. קל וחומר אם אתם יכולים לגור ביחידה אחת ולהשכיר את השניה.
מסחרי
קמעונאות (מרכזי קניות, חנויות וכו׳): חוזים ארוכים עם חברות שכולם מכירים, מיקום מאוד מרכזי. בשנים האחורונות יש ירידה בביקוש בגלל האמאזון אפקט.
משרדים: מאז הקורונה הביקוש למשרדים במגמת ירידה. בסן פרנסיקו היום 40% מהמשרדים ריקים לעומת 7% לפני הקורונה.
מולטי פמילי: חמש יחידות דיור ומעלה. הבייבי של עולם הנדל״ן, סוג הנדל״ן הכי מבוקש בקרב משקיעים, עם תחרות עצומה. באופן אישי אני פחות מתחבר בגלל כמות העבודה הגבוה והניהול המאוד אינטנסיבי.
מחסנים ומבני תעשיתיים: סוג הנדל״ן האהוב עלי. פשוט, מאוד קל לניהול, חוזים ארוכים עם חברות רציניות. בשנים האחורונות הביקוש עולה ועולה בעקבות עליית המכירות באינטנרט.
סלף סטורג׳: יחידות קטנות (בין 2.5 מטר ל-15 מטר) שמושכרות לאנשים פרטיים ועסקים קטנים כפתרון איחסון. סוג נדל״ן נהדר ומאוד פופולרי. יש תחרות מאוד גדולה ומאוד קל וזול לבנות.
מלונאות ואיירניאנדבי: ירידה חדה בהכנסות בזמנים של מיתון. לא קל לניהול, הוצאות שוטפות מאוד גבוהות. בזמנים טובים יכול להיות מניב מאוד.
4. הלוואות
משקיעים זרים יכולים להשקיע ולהיות בעלים של נדל״ן בארצות הברית ואין צורך בויזה או גרין קארד. רוב הבנקים לא ילוו למשקיעים זרים, ואלו שכן ילוו בתנאים לא מאוד נוחים. הריבית לנכסים מבינים בנדל״ן כיום הם סביב ה-6 אחוז, עד 75% מסך שווי הנכס קבוע לבין 25-30 שנה. כל בנק ירצה הערכת שמאי, ערבות אישית ומשכון של הנכס. סגירה תקח בין 45 ל-60 יום בדרך כלל.
הארד מאני: הלוואת חוץ בנקאיות מגופים פרטיים, מצד אחד סגירה מהירה והרבה פחות בירוקרטיה ובלגן, מצד שני ריביות מאוד גבוהות, הרבה פעמים מעל 10-11 אחוז.
5. תלמדו את החוקים של המדינה של הנכס שאתם קונים בו נכס. אמריקה ענקית ולכל מדינה יש את החוקים שלה. באופן אישי, לא הייתי ממליץ לקנות נדל״ן למגורים במדינות ליברליות כמו אורגון, ניו-יורק או קליפורניה, החוקים שם מאוד בעד הדייר. להוציא דייר שלא משלם יכול לקחת שנים, ובנוסף רנט קונטרול יכול לפגוע בהכנסה בצורה מאוד משמעותית.
6. איפה להתחיל?
אחרי שהוצאתם חצי דוקטורט על נדל״ן (אין קיצורי דרך, סורי..) ואתם יודעים איזה סוג, איפה כמה ולמה, הגיע הזמן להעביר הילוך.
הולסייל זאת אחלה דרך ללמוד איך למצוא דילים ולעשות משא ומתן. יש המון חברה טובים שמלמדים איך לעשות את זה נכון (Gal Shmukler – ממליץ בחום).
פליפים זאת עוד אחלה דרך ללמוד מקרוב איך לעשות את העבודה עצמה ולהתנסות בשיפוצים, משא ומתן, קנייה ומכירה של נכסים.
ממליץ למצוא מישהו שכבר עושה מה שאתם רוצים לעשות להתלוות אליו או להציע לו לעבוד תחתיו אפילו בחינם.
7. לזכור שזה מרתון, לא ספרינט.
יש המון ״גורואים״ שמבטיחים ללמד אתכם כל מה שצריך לדעת תוך שבוע. אין קיצורי דרך, אף אחד לא נהיה מיליונר אחרי דיל וחצי.
8. כללים פשוטים וחשובים למכירה.
תמונות באיכות גבוה נשמע כמו מובן מאליו, אבל אתם תהיו מופתעים לראות כמה מתווכים מעלים תמונות שהם עשו עם האייפון בחמש דקות. תתעקשו על צלם מקצועי, שווה את ההשקעה. תדוועו שהנכס נקי ומריח טוב לפני שבאים לראות אותו. תבקשו מחבר להתקשר ולשלוח שאלות לגבי הנכס, תבדקו אם המתווך עונה או חוזר בזמן. לא תאמינו כמה זמן נכסים עומדים בשוק בגלל שהמתווך פשוט לא עונה לטלפון.
9. כללים פשוטים וחשובים לשכירות.
Facebook Marketplace & Craigslist עובדים מצוין להשכרה של נכסים למגורים. תקבלו הרבה פניות גם מאנשים הזויים והרבה כאלה שיקבעו ולא יגיעו, לצערי זה קורה המון. גם את חוזה השכירות הכי פשוט תעשו עם עורך דין שמכיר את החוקים המקומיים. תריצו credit & background check על כל דייר. תתקשרו לבעל הנכס ותבדקו שהדייר משלם בזמן, תבדקו עם המעסיק שהוא עובד טוב שלא הולך להיות מפוטר עוד שבוע. חברה לא רעה שעושה את זה בשבילכם היא RentPrep.
10. Section 8: ממשלת ארצות הברית משלמת את השכירות בשביל דייר, ישירות אליכם. בשנים הראשונות הייתי משכיר להרבה דיירים של סקשן 8, למרות שזה נשמע מאוד מפתה, אחרי שנתיים לא הייתי מוכן לשמוע על זה. סוג הדיירים שתקבלו הוא הכי נמוך שיש, אחרי כל דייר שיצא הייתי צריך לשפץ מחדש בגלל שמצב שהם משאירים את הנכס אחרי שהם עוזבים. אם זה לא מספיק, לעבוד עם הממשלה וכמות הבירוקרטיה פשוט לא שווים את המאמץ.
11. נכס לא קונים על השם הפרטי שלנו.
תפתחו חברה, רצוי LLC עם יותר מבעלים אחד (אם צריך תתנו לבן משפחה אחוז בחברה). אם הנכס על השם הפרטי שלנו, זה נותן פתח לכמעט כל מה שיש לנו במקרה של תביעה. באמריקה תביעות זה ספורט לאומי ועורך דין טוב ידע לדעת איך להגן עלינו. אני לא עורך דין ואין פה שום כוונה לתת פה עצה משפטית, תמצאו עורך דין שיפתח לכם חברה ותשאלו אותו גם על Liability Protection. הכמה מאות דולרים שזה יעלה יעזרו לכם לישון הרבה יותר טוב בלילה.
12. ביטוחים.
חובה, גם אם תקנו דירה במזומן והבנק לא מחייב אתכם, לא לחשוב אפילו על לא לעשות אחד. אל תלכו על הביטוח הכי זול, ותבדקו גם על Liability Insurance, זה ביטוח מפני תביעות (בהמשך לסעיף הקודם).
מחר אני אעלה את החלק השני של המדריך השלם. מוזמנים לשאול שאלות בתגובות, יום מקסים שיהיה ????