#IzemahShavuot – Ofir Harari #post3
***W jaki sposób wybierany jest przedsiębiorca/wykonawca do budowy za granicą?***
Witam wszystkich, wtorkowy post na grupie - miłego wtorku wszystkim!
Dziś chciałem poruszyć temat wyboru przedsiębiorcy/wykonawcy.
Jak wiadomo, w transakcjach dotyczących nieruchomości za granicą nie ma prawa gruntowego, prawa sprzedaży zapewniającego ochronę w przypadku niektórych rodzajów transakcji, żadnego banku udzielającego kredytu itp.
Dlatego kupując nieruchomość bezpośrednio od dewelopera/wykonawcy przed zakończeniem budowy, musimy jak najbardziej zabezpieczyć się przed ryzykiem, które może wystąpić w skrajnym przypadku – upadłości dewelopera/wykonawcy/firmy zarządzającej.
Zatem „na koniec – najpierw pomyśl”, co powinienem sprawdzić w pierwszej kolejności? (tylko częściowa lista)
• Kim jest przedsiębiorca? Dokładne sprawdzenie samego dewelopera, jakie projekty budował, czy posiadał firmy, które zbankrutowały, czy dostarczył na czas, czy są jakieś reklamacje co do jakości konstrukcji (balkony spadające...)
• Kim jest firma budowlana? Jaki mają staż pracy w branży, czy dotrzymują terminów, jaka jest jakość ich konstrukcji, ilu mają stałych pracowników, jakie posiadają ubezpieczenia
• Przedsiębiorca/kontrahent Jakie jest jego CV? Czy nieruchomość jest w budowie / czy zakup nieruchomości jest „na papierze”? Kupując nieruchomość w budowie – ważne jest, aby sprawdzić, na jakim etapie jesteśmy w budowie?
• Czy deweloper/firma budowlana realizowała już wcześniej projekty tej samej wielkości na tym samym obszarze – ważne jest, aby zrozumieć, że wie, jak kalkulować koszty i że ma doświadczenie w podobnych konstrukcjach.
• Ponieważ w Izraelu chcemy zobaczyć ważne „pozwolenie na budowę” i zrozumieć, co firma budowlana może zbudować, szczególnie ważne jest dla nas sprawdzenie, zwłaszcza przed wejściem na teren, czy firma budowlana posiada wszystkie pozwolenia? Jeśli brakuje pozwolenia – jakie jest pozwolenie i jak ważne jest pozwolenie, oczywiście sprawdzenie pozwolenia na budowę w gminie (nie ufaj odpowiedziom firmy budowlanej)
• Jakie jest zabezpieczenie? Kto jest prawnikiem dewelopera/powiernika? Jakie ubezpieczenie posiada firma budowlana? Co się stanie, jeśli podczas budowy wystąpią szkody? W jakich przypadkach deweloper ubezpiecza się na czas budowy? Czy istnieje bank udzielający pożyczek? Czy pieniądze są na rachunku powierniczym w firmie budowlanej czy u prawnika?
• Jest pozwolenie na budowę – świetnie! Czy musimy sprawdzać do kiedy jest pozwolenie? Kiedy go otrzymał – jeśli minęło dużo czasu, warto sprawdzić, dlaczego zaczął dopiero dzisiaj? Co się stanie, jeśli nie zgłosi się w terminie i zezwolenie wygasło? Czy łatwo jest uzyskać przedłużenie...
• Płatności dla firmy budowlanej – jakie są warunki płatności? Do kogo trafiają pieniądze? (Rachunek powierniczy według tempa budowy czy bezpośrednio do dewelopera?) Płatność po zakończeniu każdego etapu budowy? Mała opłata przy zakupie i cała reszta po otrzymaniu klucza (10/90 20/80)?
• Jakie jest zabezpieczenie? Kto jest prawnikiem dewelopera/powiernika? Jakie ubezpieczenie posiada prawnik? Co się stanie, jeśli podczas budowy wystąpią szkody? W jakich przypadkach deweloper ubezpiecza się na czas budowy?
W Anglii np. sprawdzam też, czy prawnik jest członkiem Izby Adwokackiej (SRA)? A patrząc na to, jaką ochronę finansową zapewnia nam stowarzyszenie?
• Ceny – jaka jest cena za metr? Jaka jest cena za metr w 5 podobnych inwestycjach w najbliższej okolicy?
• Kim są konkurenci tego projektu? Ile konkurentów oferuje na sprzedaż? Pod jakimi warunkami?
• Jaki jest popyt na tego typu nieruchomości w okolicy? (Np. mieszkanie dla studentów - czy w pobliżu znajduje się uniwersytet? Czy jest zapotrzebowanie na zakwaterowanie ze strony studentów? Czy oczekiwany czynsz jest realistyczny dla tej okolicy...)
• Co znajduje się w pobliżu lokalizacji projektu? (Budujemy w pobliżu reaktora jądrowego, składowiska odpadów komunalnych, stadionu sportowego, fabryki ceramiki, a może w pobliżu szpitala, uniwersytetu, deptaka, urzędów lub centrum handlowego)
• Przy zakupie nieruchomości za granicą w zarządzaniu nieruchomością pomaga nam spółka zarządzająca – jakie spółki zarządzające są odpowiednie do zarządzania nieruchomością? Jakie są przewidywane koszty? Czy spółka zarządzająca ma konkurenta/firmę, która może zastąpić spółkę zarządzającą? Czy jestem zobowiązany wobec spółki zarządzającej czy mogę samodzielnie zarządzać nieruchomością?
• W jaki sposób mieszkanie zostało zarejestrowane na moje nazwisko? etykieta ostrzegawcza ? Rejestracja Tabu? A jak mogę to sprawdzić?
• Jakie są przewidywane wydatki na utrzymanie nieruchomości? A kto jest im winien? Najemca/właściciel nieruchomości? Co to jest CZYNSZ GRUNTU itp., kto płaci podatek od nieruchomości, wodę, prąd, gaz - co się stanie, jeśli rachunki nie zostaną opłacone?
• Jaki jest akceptowany czynsz w okolicy? Jaka jest jakość i wielkość konstrukcji przy różnych cenach wynajmu w okolicy, kim są najemcy w okolicy...
Jak wspomniano, jest to częściowa lista testów, które przeprowadzamy przed wprowadzeniem nieruchomości na rynek. Ważne jest, aby zrozumieć te punkty, a oczywiście jest ich znacznie więcej.
Miłego dnia
Ofir Harari
*Na zdjęciu - jestem jeszcze przed erą korony, kiedy można było latać, oglądać projekty w budowie, spotykać się twarzą w twarz z deweloperem, wykonawcą, menadżerami spółki zarządzającej, brokerami, prawnikami i nie tylko...
Znajdziesz nas pod adresem:
www.ForumNadlanUSA.com
Zdobądź finansowanie na:
www.NadlanCapitalGroup.com
Dołącz do nas na Facebooku:
https://www.facebook.com/RealEstateIsreaelUSAFAQ
Odpowiedzi