בחינת נכס, הערכת שווי נכס, תהליך הרכישה

בס”ד

“בחינת נכס, הערכת שווי נכס, תהליך הרכישה “

#יזםהשבוע #גיל_לוי_צדק

#פוסט4

אז בואו נעבור בקצרה על התהליכים:

בחינת הנכס:

מצאנו נכס שנראה לנו מעניין, נבדוק ב- “google map” איך נראה הרחוב והבלוק בו הוא נמצא, נראה איך הוא ביחס לבתים אחרים (אם כל הבתים ברחוב עשויים מלבנים- Brick והנכס מסיידינג – כנראה שפחות יהיה ביקוש לנכס), נעבור על התמונות של הנכס בצורה יסודית, תרשמו לכם כל דבר שאתם רואים שמצריך בדיקה או שיפוץ.

נבדוק את הקומפסים – Compsשל הנכס (Comparable properties):

למשל, הנכס שאנחנו רכשנו הוא 3 חדרים, 1.5 אמבטיות (מקלחת ושני שירותים), בגודל 1,459 SQ, משנת 1929.

* נשווה 4-5 נכסים זהים בנתונים שלהם לנכס שלנו: מספר החדרים, מספר האמבטיות – נשווה תפוחים לתופחים (או כל פרי אחר שבא לכם, הבנתם את הכוונה),

* גודל: נשווה לנכסים בטווח של 300-400 +- SQלמעלה ולמטה.

* מרחק: נשווה לנכסים בטווח של עד 0.5 מייל מהנכס שלנו. יש רק לוודא שאנו נשארים באותו זיפ/שכונה, שכין המחירים יכולים להשתנות באופן שזה לא רלוונטי לאזור שלנו.

* שנה: נשווה לנכסים בטווח של אותו עשור +-, 1920 – 1940.

* היסטורית מכירה: נבדוק בכמה הם נמכרו בשלושה חודשים/ חצי שנה אחרונה (שימו לב, בשנה האחרונה עקב עליית הריבית בארה”ב והאינפלציה רצוי ללכת על טווח קרוב ככל הניתן),

* אחרי שמצאנו נכסים מתאימים שעברו שיפוץ (ניתן לראות בהיסטוריית מחיר של הנכס בכמה הוא נמכר בהתחלה ובכמה נמכר לאחר השיפוץ-הפרש גדול=נכס שעבר פליפ), נחלץ מחיר ל- SQ לכל נכס, נעשה את הממוצע שלהם ואת התוצאה שקיבלנו נכפיל ב- SQ של הנכס שלנו, וכך נמצא את ה- ARVשל הנכס After Repair Value שזה בעצם שווי הנכס לאחר השיפוץ.

יש מלא שיטות ומלא דרכים איך לחשב ARV, פשוט תרשמו בגוגל How to find ARV.

הגענו עד כה ויש פוטנציאל למספרים, נשלח את הסוכן שלנו שיעשה לנו וידאו מקיף של כל הנכס מבחוץ ומבפנים, איך השכונה נראית, איך הנכסים שצמודים לו, האם יש רעש קבוע ליד הנכס (כלב שנובח כל הזמן, כביש ראשי, מסילת רכבת).

נכניס את הנתונים לאקסל לרבות הערכת שיפוץ. קיבלנו מספרים שעושים שכל, אפשר להגיש הצעת מחיר.

תהליך הרכישה:

כשאנו מגישים הצעת מחיר לנכס, אנו נגיד לסוכן שלנו את תנאי העסקה שאנו רוצים, והסוכן ישלח לנו במייל את הסכם הרכישה Purchase Agreement (בקיצור PA) עם הפרטים כפי שביקשנו, כאשר נבדוק שכל הפרטים נכונים: שפרטי הנכס רשומים נכון – לכל נכס יש מספר APN שזה מספר מזהה ממשלתי של הנכס, נוודא שזה אותו מספר שמופיע בהסכם שלא בטעות תחתמו על נכס אחר, סכום הרכישה, כמה ימי בדיקה יש לנו לנכס- Inspection Day, כמה דמי רצינות EMD, כמה ימים יש לנו לסגירת העסקה, לוודא שרשום שהמוכר ישלם את כל החשבונות עד לחתימת ההסכם, לוודא שיהיה רשום שנקבל Warranty Deed שזה הנסח טאבו של הנכס.

אחרי שוידאנו שכל הפרטים נכונים, נחתום על החוזה דיגיטלית ועכשיו ממתינים לאישור שההצעה התקבלה. במידה וההצעה התקבלה, ההסכם שחתמנו עליו נכנס לתוקף ואז יש לנו את ימי האינספקשן לשלוח Inspector שיבחן את הנכס ובסוף נקבל דוח של איזה 40-50 עמודים עם פירוט ותמונות על מצב הנכס וליקויים שצריך לסדר.

שימו לב ! כבר במעמד החתימה על הסכם הרכישה, נבדוק את הזמינות של האיסנפקטור, נכין 2-3-4 קבלנים שיהיו זמינים ללכת לבדוק את הנכס.

את דוח האינספקשן לרוב נקבל תוך יום יומיים, נעבור עליו בזריזות, נבין מה הליקויים שיש בנכס. נשלח את הקבלנים שיתנו לנו הצעות מחיר לשיפוץ הנכס, כאשר נבקש את התייחסותם לליקויים שבדוח האינספקשן.

אם הליקויים חמורים ברמה שלתקן אותם יעלה מלא כסף או שיש בעיה מהותית כמו בעיית יסודות ונגיע למסקנה שהעסקה כבר לא תהיה כדאית, ניתן לרדת מהעסקה – כל עוד שאנו עדיין בימי האינספקשן, נוכל לקבל את דמי הרצינות שלנו בחזרה EMD.

אם הליקויים לא חמורים, אלא סבירים בהתאם למצב הנכס, וקיבלנו הצעות מחיר שעושות לנו שכל וכל המספרים מסתדרים, נמשיך בתהליך הרכישה.

תהליך הסגירה:

זוכרים שבהסכם הרכישה ציינו כמה ימים לסגירה? אז נבקש מהסוכן שיוודא שיש לנו תאריך סופי לסגירה, הטייטל יבקש מאיתנו מסמכים של ה LLC שלנו, ובהמשך נקבל את מסמכי הסגירה closing Docs, Seller statement, Seller Discloser, Hud 1, Property transfer Affidavit ,Title Insuranceועוד מלא מסמכים שצריך לעבור עליהם לוודא שהפרטים נכונים וממשיכים לחתימה דיגיטלית.

בשעה טובה רכשתם את הנכס.

בפוסט הבא כל מה שקשור לשיפוץ…