תשואה על ההשקעה – ROI

הי חברים, סבב ראשון של פוסטים עם ערך 1 מתוך 3.
אני רוצה לחדד כמה יחסים פיננסים שהמון משקיעים מהרבה תחומים משתמשים בהם ולפעמים קצת עושים סלט.
היחס פיננסי הראשון הוא ROI
(return on investment)
או בעברית תשואה על ההשקעה. שם נוסף ליחס הזה הוא ROIC
(Return on investment capital)
או בעברית תשואה על ההון המושקע. בשני המקרים הכוונה היא לאותו דבר.
היחס ROI מחושב על ידי חלוקת ה EBIT בסך הכסף שהושקע.
EBIT=EARNING BEFORE INTERST AND TAXES
הכוונה לרווח לפני הוצאות מימון (ריבית וכו..) ולפני מיסים. בעברית הכוונה לרווח תפעולי.
במקרה של נכס נדלן זה הכנסות שכירות בניכוי הוצאות ניהול/ביטוח ארנונה ובגדול כל הכנסה בניכוי הוצאה בדגש על השוטף!!
(במקרים מסוימים ניתן להקביל בין ה- NOI ל- EBIT אבל לצורך נוחות נניח את זה כרגע בצד)
רק לצורך דגש: בהגדרה EBIT הוא רווח חשבונאי ו- NOI הוא תזרים מזומנים.
מטרת היחס ROI הוא להראות כמה תשואה הנכס יודע לייצר בשוטף ללא קשר באופן המימון של הנכס (הון עצמי/הלוואה מחבר ללא ריבית/הארד מאני/משכנתא וכו…..) ולפני מיסים.
לדוגמא: אם קניתי נכס ב- 100,000$ והנכס מייצר הכנסות שכירות שנתיות של 14,000$ ונניח הוצאות חברת ניהול זה 1400$ שנתי, ביטוח שנתי 1000$, ומיסי עירייה 2000$ נקבל הכנסה תפעולית (EBIT) של 9600$ (2000 – 1000 – 1400 – 14000).
ולכן ה ROI יהיה 9600 (EBIT) חלקי 100,000 (סך ההשקעה) ונקבל ROI של 9.6%.
בפוסט הבא נדבר על ROA (תשואה על הנכסים) ובפוסט אחרי על ROE תשואה על ההון (או על ההון העצמי ליתר דיוק) ועל ההבדלים ביניהם.
אשתמש בדוגמא המספרית שנתתי כאן כדי להבהיר את ההבדלים בפוסטים הבאים.
מקווה שהפקתם ערך 🙂 ????

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום):
https://bit.ly/2NkKFIG

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון