שלום חברים, אני עושה פליפים בפילדלפיה ובנוסף, עובד כ- Direct hard money lender. אשמח…

שלום חברים, אני עושה פליפים בפילדלפיה ובנוסף, עובד כ- Direct hard money lender. אשמח לשתף אותכם מנסיוני הן בתחום הנדל”ן והן בתחום הארד מאני. אשתדל לתת טיפים קצרים שיכולים לחסוך לכם כסף וזמן.

הארד מאני, פליפ, ומה שבינהם.
ARV- After Repair Value הוא מושג בתחום הפליפים
כאשר משקיע מעוניין לקחת מימון עבור פליפ, הוא לרוב יצטרך להשמתמש ב-Hhard money lende. כלומר, מימון מחברה שאינה בנקאית. הסיבה לכך, בנקים רואים בפליפ כעסקה מסוכנת ולכן יעדיפו להמנע מעסקאות אלו. הבנקים סבורים שלא ניתן לתת חוות דעת והערכת שווי לבית לפני שעבר שיפוץ. לרוב, הלוואות הארד מאני הן בעלויות שנעות סביב 10+2 – 12+2. כלומר, בין 10-12 אחוז ריבית שנתית + מחיר ההלוואה שהוא שני אחוז מסך הכולל של ההלוואה (זהו המשמעות של 10+2). בהקשר זה, יש לציין כי בכל חברה עלויות הסגירה הן שונות ולכן חשוב לוודא מראש מהן עלויות הסגירה. לפעמים דווקא החברות של 10% ריבית עלולות להיות הלוואות יקרות יותר בשל עלויות הסגירה, מה שמכונה בלעז Closing fee. לכן, חשוב לקרוא ולעיין במסמכים לפני החתימה על מסמכי ההלוואה. שימוש בעו”ד יכול להיות יעיל מאוד כיוון שהוא ידע לומר לכם בוודאות מהן עליות הסגירה בהלוואה מסוג זה. כאמור, השימוש בעו”ד הוא תמיד דבר רצוי ומומלץ גם במדינות שאין בהם חובה להשתמש בשירותי עו”ד בעסקאות רכישה ומכירה.

הממן ישלח שמאי שיעריך את שווי הנכס לאחר השיפוץ. (חשוב לדעת, בארצות הברית מחירי נכסים תלויים בין היתר באופי השיפוץ) כדי לדעת מראש האם מדובר בעסקה כדאית יש לעשות חישוב מתמטי פשוט. שווי סכום השקעה, רכישה+שיפוץ+הוצאות מימון שלא יעלה על 70%-65% ARV.
דוגמה: רכשתי נכס בסכום של 100K הוספתי 50K לשיפוץ סה”כ 150K. בנוסף, יש לחשב את הוצאות המימון שהם כ14% ריבית מסך ההלוואה (לרוב חברות Hard money ממנות עד 80% מימון) שווי הנכס לאחר השיפוץ צריך לעמוד על כ-230K.
וכמובן שיש להוסיף גם את מחיר הבלת”ם שהוא בד”כ בסביבות של 10%.

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון