יזם השבוע, פוסט 6 #יזםהשבוע הטוב הרע והלא נורא הטוב ההשקעה הכי טובה שלנו…

יזם השבוע, פוסט 6
#יזםהשבוע

הטוב הרע והלא נורא

הטוב
ההשקעה הכי טובה שלנו עד היום הייתה בכלל של מ. משקיע מהחוף המערבי שביקש למצוא חנייה טובה לכסף שלו והגיע אלינו דרך חבר משותף. המשקיע, שועל השקעות ותיק הנחה אותי למצוא לו הזדמנות בשכונה שעומדת לזנק בעיר. ב2016 השינוי בשכונת ג’רמנטאון בפילדלפיה היה ממש בתחילתו ולמרות כמה סימנים מקדימים המחירים היו עדיין בתחתית. לאחר עבודת דאטה, מפות ושטח מצאנו למ. בית במצב די קטרסטופלי אבל במיקום מדהים. במשא ומתן עקשני המחיר ירד ל48,000. השיפוץ היה מאסיבי וקצת התארך עם החורף הקפוא שלנו. לאחר 3 חודשים ו35,000$ הוצאנו את הבית לשוק לקראת האביב. ואז הגיע הגל של השינוי בטיימינג מושלם והוצאנו את הבית להשכרה במחיר של $1,250, היה שווה למ. לחכות עם ROI של כ-12%.

הרע
יש לי בית בפליפ שהיה תקוע כשנה וחצי. מדובר בסרט אימה אמיתי. ממש מעבר לפינה של הבית של מ. קנינו בית גדול. בתכנון היה full gut – הורסים את הכל חוץ מהמעטפת ובונים מחדש מפנים ומוכרים. מכיוון שחששתי שהפרויקט קצת מאסיבי מידי על הקבלן שלי נעזרתי בעצת בנקאי שהמליץ לי על מנהל פרויקט שערך מכרז בקרב מספר קבלנים. מנהל הפרויקט כיוון אותנו לבחור בהצעה של קבלן מסוים והלכנו על זה. הקבלן משך הייתרים (טעות ראשונה!) על שמו כקבלן ראשי וכן לעבודות חשמל ואינסטלציה (טעות וטעות!). העבודה התחילה והכל נראה שמתקדם יפה. עד שיום אחד עברנו באתר וראינו שאף אחד לא עובד. טלפונים ובירורים והקבלן מתחיל בשורה של תירוצים. חסר לו פועלים, הכלב שלו נדרס, הרכב שלו במוסך וכו’. בפגישה באתר הוא ביקש מיקדמה לקניית חומרים מסויימים (טעות!) ולעבודה שטרם בוצעה. מנהל הפרויקט לוחץ עלי לקבל את רוע הגזירה. מהון להון מצאתי את עצמי חשוף מולם בכ$40,000.

פה חשדתי!
אט אט התחלתי להבין שמשהו פה לא מתחבר. העבודה תקועה. עוד פגישות באתר הקפוא (מינוס 15, ללא חימום ינעל העולם) תמיד נגמרו בנסיון לסחוט עוד כספים על ידי מנהל הפרויקט והקבלן התחמן. עד שיום אחד הטון שלהם ממש עבר לאיומים ולסחיטה. תשלם או שנתקע לך את הבית (mechanical lean). בשלב הזה כבר ערבתי עו”ד שחקר קצת וגילה שמדובר בצוות נוכלים הקשורים למאפיה (אמיתי) והוא המליץ לי לא ללכת למשטרה כי לך תדע בפילי איפה המאפייה נגמרת ומתחילה המשטרה. הפעם אני החלטתי להיעלם להם. הם כנראה התיאשו אחרי מספר שבועות ועברו לקורבן הבא. נסיון לסיים את הבית בעזרת הקבלן שלי נכשל בגלל שההיתרים היו תקועים על שם הקבלן המאפיונר ולשנות את הפרמיטס בעיר זה נוהל לא פשוט. רק כעבור כשנה, לאחר מעורבות קבלן שלישי, מגעים והליכים רבים עם עריית פילדלפיה קיבלנו מסלול שאיפשר לנו לסגור את ההיתרים ולמכור את הבית. למזלנו עקב עליית המחירים באיזור ההפסד שלנו יהיה מינורי אבל הטראומה לא פשוטה.

הלא נורא
ההשקעה הראשונה שלנו בנדל”ן בארה”ב הייתה בבולדר קולרדו. אחרי טיול באיזור התאהבנו במקום (שטות לא רלוונטית) וחשבנו שכדאי להשקיע שם. קנינו קונדו מרחוק אבל לא ממש בדקנו את המספרים לעומק. התשואה לאחר HOA עצבני ומיסים הגיע בקושי ל4%. רק שביום בהיר אחד גוגל פתחה קמפוס חדש ממול הדירה בצד אחד וטוויטר בצד השני. הנכס יותר מהכפיל את עצמו בתוך שנים מועטות ומכרנו אותו ברווח נאה, מה שמוכיח שלפעמים צריך יותר מזל משכל.

בתמונה, הפליפ התקוע – סרט אימה

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון