חפש כתבות

קטגוריות

Recent Posts

דפדפו לכתבות הבאות

תגיות

Latest updates

Groups

Members

צור קשר

צרו קשר - ייעוץ חינם!

טעות נפוצה – הסתכלות על תשואה אבסולוטית ולא על תשואה יחסית

טעות נפוצה - הסתכלות על תשואה אבסולוטית ולא על תשואה יחסית

טעות נפוצה – הסתכלות על תשואה אבסולוטית ולא על תשואה יחסית

טעות נפוצה בהתייחסות לתשואה
אהלן חברים, פוסט נוסף עם טיפים והמלצות למשקיעים, והפעם אציג טעות נפוצה שמשקיעים רבים נוטים לעשות בכל הקשור לחישובי תשואות – הסתכלות על תשואה אבסולוטית ולא על תשואה יחסית.
משקיעים רבים נוטים להסתכל על תשואה במשקפיים אבסולוטיות, כלומר כמה תשואה צפויה באפיק ההשקעה הספציפי.
מה שהם לא עושים, הוא לבדוק את הפן הרלטיבי, היחסי, של התשואה, כלומר בהשוואה לתשואה המתקבלת באפיקים אחרים באותו זמן.
לשם המחשה, נניח סוחר בשוק ההון בשנה מסוימת משחק מבוקר עד ערב במניות. קונה מוכר, מוכר קונה, ובסוף עושה תשואה נפלאה של 6% לשנה. נהדר לא? אולי, אבל השאלה שצריך לשאול היא לא אם זה נהדר אבסולוטית, אלא האם זה נהדר ביחס להשקעה פסיבית במדד. מה אם באותה שנה מדד ת”א-35 עלה 5%, וכל מה שעשה אותו משקיע יוצא דופן היה אחוז אחד בודד מעל התשואה שהיה מפיק לו השקיע בתעודת סל על מדד ת”א-35? או במונחים כספיים: מה אם קרן ההשקעה שלו היא 100,000 $, וכל שיפור הרווח השנתי שלו היה 1,000 $ בלבד. האם הוא באמת הרוויח משהו, בהתחשב בכמות הזמן שהוא השקיע ובאובדן ההכנסה האלטרנטיבית שהיתה לו?
אז אולי דוגמת שוק ההון יותר אינטואיטיבית לחלק מהאנשים, אך מה לגבי אנשים שמשחקים בשוק הנדל”ן? אנשים רבים נכנסים לעיר זרה בחו”ל, קונים נכס ב-60,000 $ במרכז העיר, טסים לנכס 3-4 פעמים בשנה, מסדרים, מרהטים, מצחצחים, ומתעסקים בו באופן רציף ושוטף, הכל כדי לשפר את התשואה ולקבל תשואת שכירות נפלאה של 7%, שעולה על תשואת השכירות הרגילה באותה עיר. זו בהחלט תשואה מרשימה ששווה את כל הטרחה, לא? יתכן, אך אולי בעצם לא בטוח?
אולי דווקא כאשר משווים את ההשקעה הזו להשקעה פסיבית אחרת באותה עיר, כבר לא כל כך בטוח ששיפור התשואה הזה בכלל מוצדק. אולי ניתן היה, בדיוק באותו תקציב, ובאותה תקופת זמן, להשקיע השקעה פסיבית לגמרי בנכס אחר בעיר, עם מינימום התעסקויות, ולקבל 5% תשואה על ההשקעה.
למעשה, צריך להשוות את ה-7% תשואה שצופים להפיק בהשקעה שלכם לא ל-0% כמו שרבים עושים, אלא ל-5%, שזו האלטרנטיבה הרגילה שגם ככה קיימת בעיר, ולהסתכל על כך במשקפיים יחסיות ולא אבסולוטיות. צריך לבדוק את הפרש התשואות ולא את התשואה עצמה. וכשמדובר בהשקעה קטנה של 60,000 $, הפרש של 2%, הוא 1,200 $ לשנה בלבד, כשרק הטיסות הלוך-חזור 4 פעמים כבר עולות על הסכום הזה.
בשורה התחתונה, עבור משקיעים קטנים, שהיקף ההשקעה שלהם קטן יחסית, שיפור של אחוז-שניים לתשואה, לא תמיד שווה את זה. כשמתייחסים לתשואות, אף פעם לא נכון לבחון זאת בצורה אבסולוטית, אלא צריך להסתכל עליהן באופן יחסי, בהשוואה לאלטרנטיבות האחרות הקיימות, ולהחליט אם כיוון מסוים שמשפר את התשואה, שווה בכלל את כל ההתעסקות.

קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

Responses

  1. פוסט נהדר שמעלה סוגיות מעניינות על הסתכלות על תשואה. בהחלט יש תשואה שעל הנייר יכולה להראות נהדרת, אבל בפועל מספיק שיש חודשיים שלושה בשנה שהנכס עומד ריק עקב כך שהאיזור בעייתי, או שצריך לפנות דיירים התשואה החלומית יורדת פלאים, ונכס אחר שעל פניו התשואה שלו היתה יותר נמוכה אך להבדיל יציבה, היה עדיף לרכישה. תודה על השאלה!

  2. פוסט נכון . אכן אנשים גם בסיטואציות אחרות לא תמיד עושים עלות תועלת . תשואה ” מתלווה ” צריכה להיבדק גם במונחים של זמן,אנרגיה, כף, חוויה, למידה, כסף וכו . ימים יפים.

  3. אני חושב שצריך לקחת בחשבון בנושא התשואה את הלמידה שהמשקיע צובר תוך כדי ההשקעה. בהשקעה פסיבית במרבית המקרים לא תלמד מספיק בנדלן או במניות. הלמידה היא זו שצריכה למנף אותך להשקעות שילכו ויגדלו בציר שלמדת

  4. תודה על הפוסט! אבל לפעמים יש התעסקות גדולה יותר בהשקעה בשנה הראשונה ואחרי זה העסק רץ באופן פסיבי יחסית. אז השאלה אם שווה לוותר על 2% תשואה לתווך ארוך בגלל שבשנה הראשונה יש יותר התעסקות

  5. עקרונית זה נכון, אבל לדעתי, מרכיב התשואה השוטפת ממילא איננו השיקול המוביל בהשקעה, ודאי בחול. השיקול צריך להיות פוטנציאל עליית ערך ולא פער של 1% מאפיקי תשואה אחרים. ואז זה כן משתלם להזיע עבור נכסים שבסופו של דבר עולים ב 50% ויותר תוך 4 שנים.

  6. בנדלן להבדיל ממניות אתה רץ לתקופה ארוכה
    זאת אומרת שאם בשנה הראשונה השקעת להגיע לעוד אחוז/שניים בתשואה וזה כביכול התקזז לך אם ההשקעה הנוספת בשנה הראשונה הרי בהיוון ל5 או 10 שנים זה מתגמד

    לי מפריע בחישוב תשואה של אנשים שמסתכלים על מחיר הנכס מול הכנסה ומתעלמים מהוצאות נוספות שנכנסות לעלות הנכס או ששוכחים שההכנסות לא כוללות הוצאות שנתיות צפויות והתשואה ברוטו רחוקה מהנטו

  7. מדויק.
    מה שמעצים את הרלטיביות זה מודל שמבוסס כולו על הכנסות פאסיביות שאינן דורשות כלל התעסקות, אלא הישענות על גורמי מפתח מקצוענים בתחומם.
    כך, המשקיע הפאסיבי המתוחכם מפנה לעצמו את הזמן (שהוא המשאב היקר ביותר) לאתר את העיסקאות והשחקנים הטובים ביותר שישיאו לו ערך מוסף על הכספים שלו והכספים הממונפים שלו.
    זה מודל שמייצר הרבה פוטנציאל להרבה תשואה בהרבה אפיקי השקעה נפרדים.

Responses

  1. פוסט נהדר שמעלה סוגיות מעניינות על הסתכלות על תשואה. בהחלט יש תשואה שעל הנייר יכולה להראות נהדרת, אבל בפועל מספיק שיש חודשיים שלושה בשנה שהנכס עומד ריק עקב כך שהאיזור בעייתי, או שצריך לפנות דיירים התשואה החלומית יורדת פלאים, ונכס אחר שעל פניו התשואה שלו היתה יותר נמוכה אך להבדיל יציבה, היה עדיף לרכישה. תודה על השאלה!

  2. פוסט נכון . אכן אנשים גם בסיטואציות אחרות לא תמיד עושים עלות תועלת . תשואה ” מתלווה ” צריכה להיבדק גם במונחים של זמן,אנרגיה, כף, חוויה, למידה, כסף וכו . ימים יפים.

  3. אני חושב שצריך לקחת בחשבון בנושא התשואה את הלמידה שהמשקיע צובר תוך כדי ההשקעה. בהשקעה פסיבית במרבית המקרים לא תלמד מספיק בנדלן או במניות. הלמידה היא זו שצריכה למנף אותך להשקעות שילכו ויגדלו בציר שלמדת

  4. תודה על הפוסט! אבל לפעמים יש התעסקות גדולה יותר בהשקעה בשנה הראשונה ואחרי זה העסק רץ באופן פסיבי יחסית. אז השאלה אם שווה לוותר על 2% תשואה לתווך ארוך בגלל שבשנה הראשונה יש יותר התעסקות

  5. עקרונית זה נכון, אבל לדעתי, מרכיב התשואה השוטפת ממילא איננו השיקול המוביל בהשקעה, ודאי בחול. השיקול צריך להיות פוטנציאל עליית ערך ולא פער של 1% מאפיקי תשואה אחרים. ואז זה כן משתלם להזיע עבור נכסים שבסופו של דבר עולים ב 50% ויותר תוך 4 שנים.

  6. בנדלן להבדיל ממניות אתה רץ לתקופה ארוכה
    זאת אומרת שאם בשנה הראשונה השקעת להגיע לעוד אחוז/שניים בתשואה וזה כביכול התקזז לך אם ההשקעה הנוספת בשנה הראשונה הרי בהיוון ל5 או 10 שנים זה מתגמד

    לי מפריע בחישוב תשואה של אנשים שמסתכלים על מחיר הנכס מול הכנסה ומתעלמים מהוצאות נוספות שנכנסות לעלות הנכס או ששוכחים שההכנסות לא כוללות הוצאות שנתיות צפויות והתשואה ברוטו רחוקה מהנטו

  7. מדויק.
    מה שמעצים את הרלטיביות זה מודל שמבוסס כולו על הכנסות פאסיביות שאינן דורשות כלל התעסקות, אלא הישענות על גורמי מפתח מקצוענים בתחומם.
    כך, המשקיע הפאסיבי המתוחכם מפנה לעצמו את הזמן (שהוא המשאב היקר ביותר) לאתר את העיסקאות והשחקנים הטובים ביותר שישיאו לו ערך מוסף על הכספים שלו והכספים הממונפים שלו.
    זה מודל שמייצר הרבה פוטנציאל להרבה תשואה בהרבה אפיקי השקעה נפרדים.

בחר או חפש כתבות נוספות

אולי יעניין אתכם גם...

X