תביעה ייצוגית נגד ZILLOW לגבי מערכת ה- ZESTIMATE “שכביכול” מעריכה שווי נכסים! זה כנראה…
תביעה ייצוגית נגד ZILLOW לגבי מערכת ה- ZESTIMATE “שכביכול” מעריכה שווי נכסים!
זה כנראה היה חייב לקרות: תביעה ייצוגית הוגשה נגד ענקית הנדל”ן המקוונת Zillow (ועוד 5 אתרי נדל”ן אחרים), בטענה כי כלי ה- “Zestimate” השנוי במחלוקת של החברה מעריך בתים מתחת לערכם האמיתי בשוק באופן עקבי, מה שיצר “חסימת דרך אדירה” למכירתם על ידי בעלי הבתים.
התביעה הוגשה לבית המשפט המחוזי “קוק”, במדינת אילינוי. בתביעה נטען שלמרות הכחשתה של Zillow כי ZESTIMATE מהווה “הערכות”, העובדה היא שהם עצמם “מקדמים אותו ככלי עבור קונים פוטנציאליים לשימוש בהערכת שווי השוק של נכסים”, מראה כי הם עומדים בהגדרה של “שמאות” על פי חוק המדינה. לא רק שיש לחייב את Zillow בקבלת רישיון של שמאות על מנת לבצע הערכות לפני שתפרסם אותן, טוענת התביעה, אלא שהיא צריכה לקבל “הסכמת בעל הבית” לפני שתפרסם אותם באופן מקוון.
היכולות של Zestimate הן היסודות במודל העסקי של Zillow מכיוון שהיא מושכת מיליוני קוני בתים לאתר, ומאפשרת לחברה למכור שטחי פרסום לסוכני נדל”ן. Zillow מרוויחה כסף גדול בעזרת ה- Zestimates שלה: ברבעון הראשון של השנה היא דיווחה על הכנסות של 245.8 מיליון דולר – זינוק של 32 אחוז לעומת השנה שקדמה לה – כולל 175 מיליון דולר בתשלומי סוכנים “פרימייר”, שמשלמים עבור פרסום באתר.
לדברי Zestimate , Zillow “אינו הערכה”, אלא הוא “שווי השוק המשוער של Zillow” באמצעות הנוסחה הקניינית שלו (אלגוריתם ש-Zillow פיתחה). אך ישנן בעיות חמורות כתוצאה משיעור השגיאות של Zestimate: בערך ברבע מהמקרים, הערכות שלהם מוטעות ב- 30 אחוז ומעלה ממחיר המכירה, וטועות בכ- 20% או יותר ב- 10% מהמקרים. שיעור שגיאות של 10% אולי נשמע צנוע, אך כאשר מחושבים לכדי מכירות חציוניות, השגיאות יכולות להגיע לעשרות אלפי דולרים, מאות אלפים באזורים יוקרתיים.
עכשיו ZESTIMATES לא מספיקים ל- ZILLOW – הם כעת קונים ומוכרים נכסים. Zillow כבר לא מסתפקת בניהול הפלטפורמה המקוונת בה מתקיימים התקשרות בין רוכשי ומוכרי בתים; לאחרונה נכנסה ZILLOW לתהליך הקניה והמכירה עצמו באמצעות מיזם שהיא מכנה “Zillow Offers”. החברה מציעה למוכרים לקנות את בתיהם במיידית בתקווה להרוויח ב-“FLIP” (מכירה מהירה) לקונים. Zillow מציעה למוכרים עסקת מזומן וגובה עמלה בטווח של 6% עד 9% מה- Zestimate שלהם. פירוש הדבר של Zillow -יש אינטרס להעריך את הבתים שהם רוצים לרכוש בשיעורי שוק פחותים. נקודה זו צוטטה בתביעה המשפטית כניגוד אינטרסים משמעותי.
התביעה הייצוגית צפויה להגיע לסכום של 300 מיליון דולר.
התביעה הייצוגית צפויה להגיע לסכום של 300 מיליון דולר.
אז על מה כן אפשר לסמוך כשמעריכים נכס?
התהליך היחיד שמקובל בשוק (גם על ידי בנקים שרוצים לקבוע את סכום המשכנתא, וגם על ידי מתווכים שרוצים לקנות או למכור נכס) נקרא “ניתוח השוואת שוק” (Comparable Market Analysis), או COMPS בקיצור.
כדי להעריך במדויק נכס עלינו לשלוח מתווך מנוסה או שמאי מורשה לבקר בפועל בנכס, להיכנס פנימה ולבדוק אותו מהמסד ועד הטפחות. הוא יבדוק כיצד הבית מתוחזק ואם שופץ, באיזו מידה ואיכות. לאחר מכן הוא יבדוק את איכות השכונה, כמו גם בתים דומים שנמכרו במהלך 6-12 החודשים האחרונים. בהתבסס על בדיקות אלו בשטח, הוא יוציא הערכת שווי מדויקת של הנכס ככל האפשר. על זה מסתמכים הבנקים על מנת לאשר משכנתא ומה שטוב לבנקים מספיק טוב גם לנו.
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
לא ניתן בכלל לסמוך על הנתונים באתר זילו
Alex Dumsky
Avishay Hekelman
Itay Kalev
Tomer Dahan