#יזםהשבוע – מירב רגב-ויסבלוטפוסט מספר 6 – איך מפחיתים סיכונים ברנטלים? – קיצורי …
#יזםהשבוע – מירב רגב-ויסבלוט
פוסט מספר 6 – איך מפחיתים סיכונים ברנטלים? – קיצורי דרך..
בפוסט הראשון סיפרתי שהגעתי לנדלן בשביל הרנטלים. אני לא סומכת על המדינה בשביל הפנסיה, לא סומכת על חברות, חושבת שכל אחד חייב לדאוג לעצמו ולתכנן ליצור לעצמו מקורות הכנסה עצמאיים.
הרי בסופו של דבר אם רוצים תוספת הכנסה קבועה חודשית מנדלן הדרך הטובה ביותר היא רנטלים.
אנשים תמיד יצטרכו מקום לגור בו, גם כאשר יש תקופת משבר ואין כסף לקנות בית – על אחת כמה וכמה.
לאורך זמן השכירות תמיד תעלה.
אבל.. כשאתה מנהל את הרנטל שלך – הכנסה פאסיבית זה לא.
תמיד יש התעסקות עם דיירים, תמיד יש תיקונים (בית זה בית זה בית ולא משנה באיזו מדינה זה). ואם אתה תלוי בנכס אחד או במספר מועט של נכסים – תרגיש את השינויים בצורה חדה יותר.
המסקנה שהגעתי אליה לאורך זמן (ואני לא היחידה, כל מי שמתעסק בנדלן לאורך זמן מגיע למסקנה הזאת) – צריך כמות של נכסים כדי להפחית את הסיכונים הנקודתיים.
ככל שיש יותר נכסים – בעיה נקודתית בתפקוד של נכס אחד פחות מורגש מאחר והיתר מאזנים אותו.
אבל איך מגיעים לכמות של נכסים כמה שיותר מהר?
יש קיצור דרך… רכישת פורטפוליו של נכסים.
(בדומה למולטיפאמילי – רכישת בניין או רכישת כמות סינגלים, העיקר שקונים בבת אחת מספר רב של דיירים ולא נתמכים על דייר בודד).
מולטי פאמילי – הרוב כבר מכירים, ואפשר למצוא פרוייקטים טובים.
קצת הסבר לגבי רכישת פורטפוליו של נכסים – מולטי סינגל :
יש הרבה בעלי נכסים שצברו לאורך זמן בית, אחרי בית עד שהגיעו לפורטפוליו יפה. אבל לאחר זמן מעוניינים לממש את הפורטפוליו ולמכור את כולו.
בואו נתחיל ממה שהישראלים אוהבים להתמקד בו – מה הסיכון..
אז מה האתגרים?
- בכל פורטפוליו יש נכסים שמתפקדים טוב יותר ונכסים שמתפקדים פחות טוב – צריך לוודא שהפורטפוליו מאוזן ואף להוציא מהרכישה אם ניתן את הכבשים השחורות או למצוא להן פתרון להפיכתן ללבנות..
- נדרש סכום כסף יחסית גדול בהתחלה אבל לאחר מכן אפשר לגלגל אותו יחסית מהר
- יש צורך לבדוק כמות גדולה של נכסים בבת אחת
- לאחר הרכישה יש לנהל את כל הנכסים על כל האתגרים שבהם ולטפל בכל הדרוש טיפול (דיירים בעיתיים, תיקונים, וכו)
ומה היתרונות?
- הפחתת הסיכון הכרוך ברנטלים מהרגע הראשון
- רוכשים בבת אחת פורטפוליו של נכסים שנותן תשואה מהרגע הראשון
- ניתן לעשות מו"מ מעמדה טובה יותר מאחר ומדובר על כמות גדולה של כסף, הרגישות של בעל הפורטפוליו למחיר פר נכס קטן יותר
- יש תחרות קטנה יותר, רוב המשקיעים מתמקדים בנכסים בודדים, בסכומים הקטנים
- יש גמישות במכסום הפוטנציאל של כל נכס בפורטפוליו – תמיד אפשר להפעיל את אחת מהאסטרטגיות שכתבתי עליהן בפוסטים קודמים כדי להגדיל את החזר ההשקעה ואף אסטרטגיות קריאטיביות נוספות
בתור אחת שלא ישנה טוב בלילה אם המשקיעים שלי לא ישנים טוב, ברגע שהבנתי שזו דרך מעולה לעזור לאנשים שרוצים להכנס לנדלן בחול אבל לא רוצים לעשות את זה לבד וחוששים מסיכונים, או אנשים שיש להם כסף שסתם שוכב ולא עובד עבורם כמו שצריך, מחפשים הכנסה נוספת אבל רוצים להפחית את הסיכון, ירד לי האסימון.
אחרי שעברתי פליפים ורנטלים, עיקר המיקוד שלי עכשיו הוא בקבוצות רכישה, וכרגע עומד על הפרק רכישה של פורטפוליו נכסים שיניבו תשואה מהרגע הראשון.
התוכנית שלנו לקבוצות היא בדיוק זה – לרכוש פורטפוליו מניב במחיר נמוך משווי שוק, ולהשתמש בניסיון ובידע שלנו להשבחה ומינוף עם כלים קריאטיביים בכדי להעלות את ההחזר לאורך זמן, כך שלאורך כל תקופת ההשקעה ההחזר יעלה, התקבול החודשי יגדל ללא צורך בהשקעה נוספת.
אנחנו לא חברת גיוס, אנחנו היזמים לכן אנחנו מחפשים משקיעים עם המיינדסט הנכון, שיכולים להשקיע לאורך של כ- 3-5 שנים לפחות ולהנות מתשואות עולות לאורך זמן.
הקבוצות קטנות אבל איכותיות מאחר וכמו שכתבתי – מרגע יצירת הקבוצה יש לנו הרבה עבודה בשטח, ואנחנו פחות מעוניינים לעבוד מול עשרות אנשים ומעוניינים לעבוד רק מול אנשים שבאמת מתאים להם לסוג כזה של עסקאות (ממליצה מאוד להכנס רק לעסקאות שמתאימות לאופי שלכם, לאסטרטגיה הכספית שלכם ולרמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת). לכן אנחנו מעוניינים להפגש עם כל אחד שרוצה להצטרף כי כמו שחשוב למשקיע לבדוק את היזם' גם ליזם חשוב מי המשקיע.
אז אם אתם מכירים מישהו שהאסטרטגיה הזאת מתאימה לו בשלב הזה, אשמח אם תוכלו לעשות את הקישור.
מירב רגב-ויסבלוט
054-5778846
מה שלא תבחרו לעשות בנדלן – רק תעשו. תנו לכסף לעבוד עבורכם. תבנו את הפנסיה שלכם. תהנו מהדרך ושיהיה בהצלחה!
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
גם אני אשמח לקבל פרטים. תודה
אשמח גם לפרטים
האסטרטגיה במולטח פמילי לא צריכה להיות פחות ממחיר שוק – כי המחיר שוק של זה נקבע לפי הכנסות ו 3 רמות בדיקה :
CAPITALIZATION RATE
CASH ON CASH RETURN
DEBT COVERAGE RATIO
היי מירב, באילו מדינות/ערים את עובדת?
היי מירב אשמח לשמוע פרטים בפרטי(:
אשמח לפרטים
אשמח לפרטים
מירב, מי שמשקיע איתך ישן מעולה בלילה…
תותחית על… ??????
מה רף הכניסה לקבוצה כזו? ובאיזה איזורים תהיה ההשקעה?
Roni Yore
Raz YorePasha Shooster
רעיון יפה מאוד! בהצלחה!
יפה ??