The Coronavirus Could Have An Unintended Effect On Your Real Estate Portfolio
וירוס הקורונה יכול להשפיע באופן לא מכוון על תיק הנדל"ן שלך
אני חולק תובנות על השקעות נדל"ן ואזורי הזדמנות.
באופן מסורתי, שיעורי הריבית הנמוכים ומחירי הסחורות היו מועילים עבור הנדל"ן
התנודתיות הפיננסית העולמית הקשורה בנגיף הקורונוס, המכונה SARS-CoV-2 הגורמת ל- COVID-19, זעזעה את שיעורי הריבית לרמות הנמוכות ביותר שיש להם: האוצר המונה 10 שנים נסחר היום מתחת ל 0.70%. ככל הנראה, ריביות נמוכות יותר הן האינדיקטור החשוב ביותר לערכי נדל"ן גבוהים יותר, כולם שווים.
אולם שיעורי הריבית אינם לבד בירידה שלהם. במהלך השבועיים האחרונים חלה הפרעה דומה למחיר העץ, הנמצא בשימוש נרחב בייצור דיור כמו גם במחיר הנפט, המהווה מרכיב מרכזי ותשומת עלות לבניית נדל"ן מסחרי.
ירידת הריבית בשילוב עם העלות המוצלחת של סחורות מעלה שאלה חשובה: האם מחלה מאוד מפחידה, צנועה והרסנית יכולה לגרום לדחיפה בלתי צפויה לשוק הנדל"ן?
שני תרחישי התאוששות עיקריים ותפקיד הבנקים המרכזיים
ישנם שני תרחישים מרכזיים של וירוס Coronavirus ששווה לבדוק אותם למשקיעים בנדל"ן: התאוששות בצורת V והתאוששות בצורת U.
בהתאוששות בצורת V, החיים חוזרים לקדמותם במהירות, מגבלות הנסיעות של החברות מקלות, מתגלה חיסון או תרופה ואותן ממשלות שמסגרות בתי ספר ואירועים מרכזיים ברחבי העולם מרגישות בטוחות להתחיל מחדש.
בהתאוששות בצורת U, רמה של חרדה צרכנית נפגשת עם עדויות לכך שווירוס הקורונוס מחמיר ולא משתפר, או שהתגלה כי נגיף הקורונוס מועבר יותר ממה שאנחנו מכירים כיום. בתרחיש זה דרוש יותר מכמה חודשים עד שווירוס הקורונוס כבר לא יהיה הגורם החשוב ביותר בכלכלה העולמית.
בשני התרחישים, תגובת הבנק המרכזי והממשלתי הייתה וכנראה תמשיך להיות חזקה. ראוי לציין כי הנפילה בשווקי המניות בארה"ב החלה ברצינות ב- 24 בפברואר 2020. עם מידע מוגבל מאוד על וירוס הקורנו עצמה ועדיין לא היה מידע של חודש מלא על ההשפעה הישירה של וירוס קורונה על הכלכלה האמריקאית, הוועדה לשוק הפתוח הפדרלי הורידה היעד מעניין את קרנות הפדראליות בשיעור של 1/2 נקודה (גירוי כספי) ואילו הנשיא חתם על חבילת מימון חירום דו-מפלגתית של 8.3 מיליארד דולר (גירוי פיסקאלי).
אמנם כל הגירוי הזה הוכנס תוך שבועיים בלבד, אך ההשפעה האמיתית למדידה עבור הצרכנים והפד היא הירידה בשוק המניות, ולא עליית ההפתעה של 237,000 משרות לחודש פברואר עם ירידה באבטלה בחזרה ל -3.5% . זה מהותי למשקיעים מכל הסוגים ובמיוחד לבעלי הנדל"ן. קובעי המדיניות המוניטרית מגיבים לנתונים שונים ממה שהם הסתמכו באופן מסורתי.
בהתבסס על פעולותיו המהירות של הפד השבוע ביחס לשפת דצמבר ויואר והניתוח שהתפרסם לאחרונה בוול סטריט ג'ורנל, המסמן כי הפחתה נוספת יכולה להיות בדרך, ניתן להניח כי התגובה העולמית מצד בנקאים וממשלות מרכזיות תהיה מתואם, מתוזמן ובזמן עד שיש הבנה טובה יותר סביב נגיף הקורונוויר.
כאשר הדברים בסופו של דבר מקבלים זמן טוב יותר הוכיח כי הפד אינו נע במהירות לגירוי הפוך. לא סביר שתוך שבועיים לאחר התאוששות מהותית במניות הקשורות לחדשות חיוביות עתידיות סביב נגיף הקורונו כי הפד יעלה את שיעורי החמישים או יותר נקודות בסיס. ראוי לציין כי האינפלציה כבר הייתה מתחת ליעדי הפד האמריקני, התומכת בדרך כלל בהפחתת שערים. בסופו של דבר, התאמה חזרה לשיעורים שלפני שבועיים אינה סבירה בשום מהירות.
תופעת העיתוי של הפחתות שערים מהירות ואחריה העלאות ריביות איטיות תיצור פרק זמן מסוים בו משטר הריבית הנוכחי דאז מועיל יותר למשקיעי הנדל"ן מאשר מה שהיה נכון לפני שבועיים, במיוחד בהתאוששות בצורת V.
ההשפעה של וירוס Coronavir על נסיעות ארגוניות היא קריטית בהתאוששות בצורת V וגם בצורת U
ב -28 בפברואר 2020 אשתי שלחה לי את הודעת הטקסט הבאה, המדגישה את המציאויות הכלכליות של נגיף הקורונה:
"מותק, אני אוהב אותך מאוד. אני תומך בך בכל מה שאתה עושה ותמיד יעשה זאת. אני רוצה לדעת אם אתה יכול לשקול מחדש את הוועידה בעוד מספר שבועות, בבקשה. "
הוועידה אינה נמצאת בעיר, ואפילו לא במדינה, בה דווח על מקרים של נגיף הקורנו. אבל בהתחשב ברצונותיה של אשתי החלטתי לוותר על הטיול. הוועידה, הנסיעות, הלינה והארוחות עמדו על סך של 4,000 – 5,000 $.
עם ביטולם, הצהירו מנהלי הוועידה שכ- 20% מהנוכחים לא היו נוסעים יותר בגלל מגבלות התאגיד ו / או אמצעי זהירות אישי. הודעת הדוא"ל של המנהל לאחר הביטול רמזה לביטול הניתן להערכה על ידי קביעת "אני עובדת על שוברים למי שביקש לבטל. עשויים לקחת כמה ימים עד שכולם יעבדו ", וזה הכנסות נוספות שאבדו עבור הועידות, הובלות ואירוח.
בנוסף, Southwest Airlines, חברת תעופה מקומית בעיקר בארה"ב, קיצצה את הנחיות המכירות שלה ב -200-300 מיליון דולר בגלל ירידה בביקוש. בראיון ל- CNBC ציין מנכ"ל סאות'ווסט איירליינס כי הם עדיין לא מכירים את התמהיל של דחיית מטיילים שהיו עסקיים לעומת אישיים, אך יש אמונה שעשויה להיות התאוששות בצורת V.
שני התרחישים לפי קבוצות נכסים עיקריות: מגורים עשויים להסתובב יותר טוב מבית המלון; משרד וקמעונאות להיות מעורב
דירות ודירות למשפחה יחידה: ללא השפעה ארוכת טווח על אמון הצרכנים הקורע באופן מהותי את הנכונות או היכולת של האנשים לשלם עבור דיור משלהם, ערך הנדל"ן למגורים עלה משמעותית בשבועיים האחרונים כתוצאה מירידת הריבית שיעורים ותשומות אחרות לערכי הדיור. כל ירידה זמנית במשלוחים לבוני בתים ובוני דירות והשפעתם על השכרות כתוצאה מהתאוששות בצורת V היא ככל הנראה דקה. בהחלמה בצורת U, סביר להניח שאנשים ימצאו דרכים לצוד בבית לעיתים קרובות יותר, כולל עבודה מהבית והימנעות מהפעילויות שמוציאות אותם מהבית באופן קבוע. זה עשוי לגרום לניצול גבוה יותר של חשמל וכלי עזר, וזה שלילי עבור המשקיעים ששומרים על עלויות אלה. בנוסף, זמן מוגבר בבית יביא לירידה מהירה יותר של מוצרי בנייה כמו ברזים העלולים להגדיל את הוצאות ההון לבעלי נדל"ן למגורים. בתרחישים הקשים ביותר הפסדי העבודה והפרודוקטיביות גורמים לביקוש ומחירי בתים ודירות נמוכים יותר.
מלונות: איסורי הנסיעות כואבים. הסבירות של התאוששות של דולר בהכנסות שאבדו נמוכה. מטיילים אישיים ככל הנראה יכולים לדחות את ירח הדבש שלהם או את ביקוריהם אצל חברים, אך ועידה שבוטלה היא רק תזרים מזומנים אבוד לפעילות המלונות. מעניין עם זאת, בהתאוששות בצורת V וגם בצורת U, ווירוס הנגיף עשוי להשפיע ישירות על היצע המלונות. פרויקטים של בתי מלון שלא פרצו דרך עשויים בהחלט להמתין כאשר משקיעים במלונות חריפים מחכים לראות אם ההשפעה קצרה או ארוכת שנים. צמצום ההיצע בהתאוששות בצורת V, בשילוב עם סביבת ריבית נמוכה מתמשכת, עלול לגרום להשפעה חיובית לטווח בינוני על מאזן ההיצע והביקוש של המלונות. בהחלמה בצורת U, מלונות יתמודדו עם מאבקים. עם זאת, ככל הנראה הסקטור שנפגע הכי קשה יהיה שוק Airbnb. ניתן לטעון שקשה יותר לנוסע הממוצע לחוש ביטחון בניקיון הבית של האדם לעומת הניקיון המוסדי במלון מכובד.
קמעונאות ומשרד: הקמעונאות תשתנה. בהתאוששות בצורת U, יכולה להיות אימוץ מהיר יותר של מסחר אלקטרוני מאשר מה שכבר התרחש בשנים האחרונות. בנוסף, בכלכלה בצורת V או U, הסיכון הגדול ביותר עבור מותג או שרשרת הוא להיות קשור לוירוס קורונה בין אם הוא מאומת או לא. לא זו בלבד שהיא תשפיע לרעה על המותג, אלא שהיא גם תשפיע על בעל הנדל"ן של החברה ללא קשר לאימוץ המסחר האלקטרוני. בגלל השכירות לטווח הארוך עבור נכסי משרדים, ככל הנראה אין השפעה שלילית על שוק המשרדים בהתאוששות בצורת V. עם זאת בהתאוששות בצורת U, התרחיש השלילי לבעלי נדל"ן משרדי יהיה קשור לאובדן עבודה או לשינוי מהותי בגישתם של התאגידים הגדולים לסביבת המשרדים.
שורה תחתונה
לווירוס הקורונוס תהיה השפעה קונסטרוקטיבית בלתי מכוונת על מה שהיה כבר שוק נדל"ן חזק אם הריבית תישאר נמוכה והחזרה לנורמליות תהיה חודשים ספורים בלבד. אם דרוש מספר רבעים לביטחון הצרכנים, נסיעות וצמיחת מקומות עבודה כדי להחלים נדל"ן למגורים עשויים להצליח יותר מאשר נדל"ן מסחרי, אך זה יכול להיות לא מושך עבור שניהם. גירוי אגרסיבי ומתואם פיסקלי וכלכלי בארה"ב ומחוצה לה יימשך. החשוב ביותר הוא השיפור בתוצאות הבריאות, עם זאת, ללא קשר לציר הזמן להתאוששות, סביר להניח כי תהיה תקופה בה הגירוי עדיין יוצר השפעה שיכולה להועיל להשקעות בנדל"ן.
The Coronavirus Could Have An Unintended Effect On Your Real Estate Portfolio
The coronavirus will have an unintended constructive impact on the real estate market if interest rates remain low and normalcy returns quickly. If consumer confidence stalls residential real estate is likely to fare better than commercial, but it could be unattractive for both.
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
Responses