אז בנק ישראל הוציא ממש לפני מספר ימים דו"ח לשנת 2019. אמנם שנת 2019 הייתה …

❗אז בנק ישראל הוציא ממש לפני מספר ימים דו"ח לשנת 2019.❗

אמנם שנת 2019 הייתה ללא קורונה, אך למשקיעי נדל"ן ניתן למצוא נתונים רלוונטיים ומעניינים. סיכמתי לכם חלק מהם.

מה היה בשנת 2019 בתחום הנדל"ן?????

– מחירי הדירות עלו ב3% במהלך שנת 2019.

– העליה הנכרת הייתה ברכישות של דירות יד 1 (מקבלן). סה"כ נעשו 44,000 עסקאות רכישה מקבלן. מספר הגבוה ביותר בעשור האחרון!

– סה"כ נעשו 95,000 עסקאות בדירות מגורים בשנת 2019.

– זמן לבניית דירה בממוצע בסוף 2018 עמד על שנתיים וחצי, ככל הנראה עקב שינוי בתמהיל הבניינים – שיעור בניינים בני יותר מ-11 קומות גדל משמעותית בשנים האחרונות.

– הדו"ח מעלה נתון מחקרי כי מעבר אל אזורים שבהם השכר גבוה יש השפעה חיובית על הישגי הילדים.

– כדי לנצל את יתרונות הציפוף (מרכוז), בשנתיים האחרונות עלו מספר יחידות הדיור המאושרות במסגרת תכניות פינוי בינוי וזאת כדי לנסות ולהפחית את הגודש בכבישים (65% מהדירות אושרו באזור מרכז, רובן בשני פרויקטים בלוד וברחובות, 15% במחוז תל אביב מרכז, 10% במחוז דרום, 8% במחוז ירושלים).

– תוקפה של תמ"א 38 עומד לפוג בחודש מאי 2020, בכפוף לתקופת מעבר ומכל מקום תפוג סופית במאי 2025 על מנת ליצור כלים אחרים שיחליפו את התמ"א.

– הרשות להתחדשות עירונית הפיצה מסמך בחודש פברואר 2020 במסגרתה הוגדרה תוספת "ראויה" לשטח דירה כתוספת של 12 מ"ר, במסגרת פרויקט פינוי בינוי.

– מגמת השקעות נדל"ן בחו"ל בשנת 2019 הייתה בעליה. בשלושת הרבעונים הראשונים של שנת 2019, הושקעו כ500 מיליון דולר בנדל"ן בחו"ל. ההיקף של השקעות נדל"ן בחו"ל הוא כחמישית מהיקף הירידה בהשקעה בדירות בישראל.

– מספר העסקאות האזור מרכז גבוה יותר מאשר בפריפריה. אולם, אין הבדלים במגמות. עד שנת 2016 מספר העסקאות היה יציב ולאחר מכן ירד. הסיבה – יציאת משקיעים רבים מהשוק עקב עליה במס הרכישה בשנת 2015 והמקביל גידול בהיקף דירות ב"מחיר למשתכן". הירידה המשמעותית ביותר במכירות הייתה למשקיעים.

– שינוי דמוגרפי, ובפרט גידול מספר הילדים, דוחף חלק ממשקי הבית לעבור לדירות גדולות יותר. אולם נוכח עליית המחירים מעטים יותר מהם עוברים לדירה ששוויה גבוה בשיעור ניכר מזה של קודמתה והאחרים מתפשרים לגבי מאפיינים אחרים של הדירה.

– נתוני השינוי בשכר דירה ממוצע בשנת 2019, לא מעידים על הבדלים משמעותיים בין אזורי מרכז לפריפריה.

– מחיר למשתכן: שיעור הדירות שנותרו ללא זוכה בפריפריה גדול משמעותית משיעורן במרכז (ביקושים נמוכים יותר). לפיכך, הוקטנו פרויקטים "מחיר למשתכן" בשנתיים האחרונות. לפיכך – הרחבת ההיצע בפריפריה יצרה מענה מספק לביקושים ולכן עליית המחירים נבלמה ואף נוצרו עודפי היצע.

– תכנית צרכי הדיור בישראל מכתיבה יעד בניה של 55,000 יחידות דיור בשנים 2021-2025 ועלייה הדרגתית עד ל67,000 בשנים 2036-2040. יובהר כי בשנים 2017-2019 עמדו ביעדים. כדי לסייע לעמידה ביעדים המועצה הארצית לתכנון ובניה אישרה בשנת 2019 את קידום יוזמן תיקון תמ"א 35 שמטרתה העלאת הצפיפות בערי ישראל. על מנת שלא לפגוע באיכות החיים של האזרחים יש כמובן לתכנן תשתיות בהתאם ומקומות עבודה.

– מחירי הדירות לטווח הארוך: מלאי הדירות נמוך ביחס לצרכים דמוגרפים – גורם התומך בעליית מחירי הדירות. מנגד דירות מתומחרות ביתר לעומת מחיריהן הנגזרים משוויין הבסיסי – גורם אשר פועל לירידת המחירים. יש לציין כי מלאי הדירות מושפע גם ממספר הנפשות בכל בית. במשך ארבעת העשורים האחרונים המספר נע בין 3.2 ל3.4 נפשות ליחידת דיור.

-בטווח הארוך קיים קשר הדוק בין מחיר הדירות שבבעלות, מחירי שכירות ותשואות בשוק. בטווח הקצר עליה של שכר הדירה מעידה על עלייה של ביקוש לשירותי מגורים ביחס להיצע.

– בארבעת העשורים האחרונים קצב עליית המחירים בישראל הוא כ2.8% במונחים ריאליים.

אז מה יהיה לנו בשנת 2020? קורונה. נכון. אבל מה עוד?
קשה לחזות בגלל משבר הקורונה (שהינו משבר אובייקטיבי במובן זה שלא היו בעיות של ביקושים בשוק) שהגיע אלינו. הקורונה תחלוף או שנלמד לחיות איתה. לכן מצד אחד, נראה מהדו"ח שבמשך 40 שנה האחרונות מחירי הנדל"ן בישראל נמצאים בעליה. אולם, יש להיזהר מתמחור יתר אשר יביא לירידת המחירים. גורמי שוק נוספים שאינם תלויים בנו משפיעים גם כן על מחירי הדיור – עמידה ביעדים האסטרטגים של המדינה בבניית הדירות בשנה, גדילת הצפיפות ובהלימה לכך איכות החיים בעיר, זמני בניית דירה שנראה בעניין זה שהמדינה עושה מאמצים לקצר אותו, גדילת האוכלוסייה ומספר הנפשות לדירה.

המסקנה היא שיש לבחון ברמה המסחרית והמשפטית כל עסקה לגופה וברמת מקרו לבחון את קצב הילודה בעיר, התכנון הסביבתי, תשתיות ויעדי העיר השכונה לטווח הארוך.

בהצלחה!