#יזםהשבוע גיל טוריאלפוסט 5חג שמח לכולם"תרבחו ותסעדו"שלום רב,והיוםההבדל…
#יזםהשבוע גיל טוריאל
פוסט 5
חג שמח לכולם
"תרבחו ותסעדו"
שלום רב,????
והיום
ההבדל בין משקיע מתוחכם למשקיע ממוצע –
מהם הטעויות הנפוצות שרוב משקיעי " התשואה" עושים. מהי ההגדרה של נדל"ן, מה זה תשואה מצרפית, תשואה שוטפת, עליית ערך, חיסכון קרן ההלוואה, מינופים / הלוואות, תכנוני מס לגיטימיים, מינוף חוזר, תוכנית חיסכון…
מה המשקיע הממוצע מחפש? תשואה שוטפת בדרך כלל, אני קורא להם רודפי החלומות, אגב מי שהולך לישון בלילה בעיקר חולם חלומות, אני מעדיף להישאר ער ולהגשים את חלומותיי, יש מספיק זמן לישון כשאלך לעולם טוב יותר.
רוב משקיעי התשואה רוכשים נכס בגלל צפי התשואה נטו על ההון העצמי ובזה נגמר הסיפור, ככל שצפי התשואה גבוה יותר כך קל להם יותר לקבל החלטה האם להשקיע או לא.
האם זה מספיק בבואנו לעשות נדל"ן ?
דעה אישית:
חשוב להבין אין מתנות בנדל"ן, תשואה גבוהה מתשואת השוק מגלמת בתוכה סיכון רב וכמובן גם אפשרות להפסד חלק מקרן ההשקעה בעתות משברים בשוק הנדל"ן. נכסים זולים בטווחי מחירים של 30,00$ -60,000$ הנם נכסים ישנים בדרך כלל, באזורים קשי יום והאוכלוסייה עמה נתנהל בשוטף הנה קשת יום מבחינה סוציו כלכלית ,דמוגרפית. דמי השכירות יהיו החל מ 400$ – 800$ בדרך כלל התחזוקה השנתית גבוהה לאורך זמן מההכנסות, התשואה לאורך זמן שלילית מנכסי פח זבל אלו. בחלק גדול מהנכסים הללו תמיד יהיה פינוי דיירים סרבנים שייצרו עלויות רבות ויהרסו את הנכס ולכן עסקאות אלו מגלמות סיכון רב לאורך זמן. פוטנציאל עליית הערת בנכסים אלו הנו נמוך ביותר, הקונים העתידיים יהיו משקיעים. אנשים רבים מתפתים ומשקיעים בנכסים אלו בגלל רף הכניסה המצחיק ביחס לארץ ואז מבינים מאוד מהר שהחלום אינו המציאות בלשון המעטה. כמו כן הבנקים בארה"ב מסרבים לתת על נכסים אלו מימון בנקאי בהגדרה שהם נכסי זבל.
כל אחד יעשה כרצונו, אני מדבר מניסיון אישי מר בהחזקת נכסים מהסוג הזה, החלום הופך לטראומה ולעוגמת נפש לאורך זמן. ממליץ בחום רב לברוח מנכסי פח זבל אלו.
משקיע מתוחכם יחפש תשואה שוטפת, עליית ערך, חיסכון קרן הלוואה, יתרונות מס, תוכנית חיסכון, אפשרות למינוף חוזר וחילוץ הון עצמי מושקע.
ממשיכים קדימה במלוא הקיטור, לפנסיה נולדנו:
נדל"ן הנו מונח רחב וכולל מרכיבים נוספים רבים בבואנו להשקיע
המייצרים "תשואה מצרפית"
להלן פירוט מסודר של מרכיבי התשואה המצרפית שעל פיהם חשוב להשקיע בנדל"ן לטווח הארוך
אני ממליץ בחום רב תמיד לשלב את כל המרכיבים הללו בעסקת נדל"ן לטווח רחוק ולמזער סיכונים
תשואה מצרפית מהי :
????תשואה שוטפת / תשואה על ההון העצמי
???? עליית ערך עתידית
???? חיסכון קרן ההלוואה
???? יתרונות מס, תכנון מס אגרסיבי
???? מינוף / משכנתא, קרן שווה, לוח שפיצר, הלוואת בלון …
???? מחזור הלוואה לצורך השקעה חוזרת
???? ריבית דריבית
???? תוכנית חיסכון לעת גיל הפרישה
???? עליית ערך עתידית
???? חיסכון קרן ההלוואה
???? יתרונות מס, תכנון מס אגרסיבי
???? מינוף / משכנתא, קרן שווה, לוח שפיצר, הלוואת בלון …
???? מחזור הלוואה לצורך השקעה חוזרת
???? ריבית דריבית
???? תוכנית חיסכון לעת גיל הפרישה
תשואה שוטפת נטו – צפי ההכנסות ברוטו משכר דירה בניכוי כל ההוצאות (הקבועות / משתנות / בלתי צפויות / הוצאות מימון) / הון עצמי מושקע
ROI – Return on Investments
עליית ערך עתידית– נדל"ן מורכב מערך הנכס , לאורך השנים היסטורית נכסים לטווח ארוך עולים בערכם, יש לנתח את השוק בו אנו רוצים להשקיע ולראות כיצד הנדל"ן "התנהגו" לאורך 10 / 15 שנים האחרונות ומכך להסיק מסקנות על צפי עליית ערך שנתית באחוזים
Appreciation
חיסכון קרן ההלוואה – כאשר אנו לוקחים מימון לרכישת נכס, בדרך כלל יש מרכיב של קרן וריבית לאורך חיי ההלוואה, כל שנה נקטין את קרן ההלוואה על ידי תשלומי המשכנתה החודשיים ובכך נייצר תוכנית חיסכון אשר מגדילה את ההון העצמי המושקע ללא קשר למרכיב עליית הערך השנתית וכאשר נממש את הנכס ו או נמחזר את ההלוואה תשלומי קרן ההלוואה הללו יחזרו לכיסנו.
Principle Reduction
דוגמה: קנינו בית ב 230,000$, הון עצמי מושקע 100,000$, הלוואה של 130,000$ ל 15 שנים, ריבית 5%, החזר חודשי כ 1,028$ , חיסכון קרן ההלוואה השנתי הנו כ 6,000$ כלומר תשואה של כ 6% על ההון העצמי המושקע (אחלה תוכנית חיסכון)
דוגמה: בית ב 100,000$ שנרכש במזומן, תשואה שוטפת כ 7% בשנה כלומר כ 7,000$, מס על דמי השכירות כ 15% מצטבר בארה"ב ובישראל כלומר 5,950$ נטו אז התשואה יורדת ל 5.95%
ערך הנכס עלה ב 3% לשנה כלומר 3,000$
תשואה מצרפית על ההון העצמי המושקע: 5,950$ + 3,000$ = 8,950$
תשואה מצרפית בהשקעת מזומן – 8.95%
כעת אותו הון עצמי של 100,000$ מושקע בבית של 230,000$ ,ניקח מימון ל 30 שנה
תשואה על ההון העצמי לאחר תשלומי המשכנתה 6%, חיסכון קרן ההלוואה השנתי 2%, עליית ערך שנתית הנה 3% לשנה כלומר 6,900$, עכשיו בוא ננתח את העסקה
צפי הכנסה שוטפת – 6,000$
חיסכון קרן ההלוואה ממוצע שנתית – 2,000$
צפי עליית ערך שנתית – 6,900$
צפי תשואה מצרפית על ההון העצמי המושקע = 14,900$
תשלומי מס כל ההכנסה משכר דירה – אפסיים , ההוצאות הקבועות / משתנות + הוצאות מימון + פחת מייצרות "הפסד כספי" על הנייר ולכן אין מיסים ואף ההפסד נצבר משנה לשנה.
תשואה מצרפית בהשקעה ממונפת על 100,000$ הון עצמי – 14.9%
תוך 6-7 שנים נכפיל את ההון העצמי המושקע בעסקה ממונפת, בעסקת מזומן 11/12 שנים.
נו שווה לקנות נכס ללא מינוף?
יתרונות מס – בהשקעת מזומן אנו נשלם מיסים על דמי השכירות בהתאם למדרגות המס, בעסקה ממונפת ניתן להתייחס לנכס כאל עסק לכל דבר ולהתקזז על הוצאות המימון, פחת , הוצאות קבועות ומשתנות כגון ביטוח מבנה, ארנונה, דמי ניהול, דמי מציאת דייר, תחזוקה שוטפת, וועד שכונתי ולייצר רחבות מס שלילית לאורך כל חיי האחזקה בנכס ולכן התשואה גבוהה יותר מעסקת מזומן.
Tax Advantages
מינוף / משכנתא – בבואנו להשקיע בנדל"ן עלינו לבדוק מהיכן ניתן לקבל מימון , בנק בארה"ב, אגב אני סייעתי לעשרות משקיעים שנה שעברה בסכום של 25,000,000 ₪ לקבל משכנתאות בארה"ב ללא מספר לצורכי מס בהלוואות ל 15 ו 30 שנה. על חשבון נכס קיים בארץ, על גבי החוסן הפיננסי שלכם, על חשבון ביטוח מנהלים, קופת גמל, קרן השתלמות וכו'.
Leverage / Finance / Mortgage
לא ארחיב כאן לגבי סוגי ההלוואות ( אחוס על קוראי פורום נכבד זה ) אך הכל נגיש באינטרנט בלחיצת כפתור, הלוואה על פי לוח שפיצר, קרן שווה, תשלומי ריבית בלבד ועוד.
ניתן לקבל הלוואה ל 15 / 20 / 30 שנה בדרך כלל. ניתן לפרוע חלק מההלוואה, כל ההלוואה ולהקטין את מספר השנים.
טיפ קטן שמשנה חיים – ניתן לקבל היום הלוואות עד 80% על קופות גמל פתוחות, ביטוח מנהלים, קרן השתלמות , קופות פנסיה, ההלוואה הנה עד 7 שנים ולעתים ניתן לשלם רק ריבית, השקעה נבונה בנדל"ן מאפשרת להכפיל את ההון העצמי תוך 7-8 שנים ובכך בעצם להכפיל את החיסכון הפנסיוני שלנו, מטורף !!!! השכלה פיננסית חובה , חינוך לגיל הרך.????
מחזור הלוואה לצורך השקעה נוספת– לאחר מספר שנים בהנחת עבודה כי הנכס עלה בערכו והקטנו את תשלומי קרן ההלוואה ניתן לחזור לבנק ולבצע מחזור של ההלוואה הקיימת על פי שווי שוק עדכני ולסלק את ההלוואה הקיימת
ריבית דה ריבית– במידה ונחלץ הון עצמי משוקע לאחר מחזור ההלוואה ונשקיע את הכסף שוב אז בעצם יהיה אפקט ריבית דה ריבית על ההון העצמי המושקע המקורי.
דוגמה: אם הפקדתי 100 שקל והריבית היא 9% בשנה, בסוף השנה הראשונה יהיו לי 109 שקלים. בסוף השנה השנייה יהיו 118.81 שקלים, בסוף השנה השלישית הריבית תחושב על הסכום של 118.81 שקלים וכך יהיו לי בסופה 129.5 שקלים, בסוף השנה העשירית מעט יותר מ-235 שקלים וכן הלאה.
ערך עתידי – הנו ערך שאליו יגיע בעתיד, סכום כסף המופקד בהווה בפיקדון נושא ריבית. הערך העתידי גבוה מן הערך בהווה בשיעור הריבית המצטברת במשך אותה תקופה. ערך עתידי הוא אחד מכלי העבודה המרכזיים בתורת המימון העוסקת, בין השאר בבחירה בין אלטרנטיבות של השקעה או מימון.
המקרה הנפוץ יותר הוא כאשר הריבית מצטברת כריבית דריבית.
תוכנית חיסכון לגיל הפרישה – נדל"ן מהווה כלי מטורף לחיסכון לעת גיל הפרישה, בהלוואות לתקופה של 15-20 שנה ניתן לייצר תוכנית חיסכון מדהימה שבה הדייר משלם את ההלוואה ובעצם מייצר לנו תוכנית חיסכון לעת גיל פרישה, אמריקאים רבים לוקחים הלוואות ל 15 שנה בלבד ולא מייצרים הכנסה פסיבית בשוטף על מנת לייצר פנסיה לעת גיל פרישה. אגב במידה והמשקיע אינו צריך תזרים מזומנים שוטף אז בהחלט שווה למנף את ההון העצמי להלוואות קצרות טווח ולייצר תוכנית חיסכון / מרכיב הגדלת ההון העצמי, Equity ובכך לייצר הכנסה פסיבית עתידית שאינה תלויה במשלח יד ובמקום העבודה שלנו בעתיד.
להלן לינק לבית שסיימתי לבנות לאחרונה להשקעה
תמיד כיף לבנות את הפנסיה על יסודות מבטון מזוין ולא על יסודות מפל קל..
לפנסיה נולדנו בגיל מקודם????♂️
זכרו " הגאונות נמצאת בעשייה"⛷
מי שיושב על הגדר כשהרכבת עוברת "שורף" לו הישבן????
תכנון / אסטרטגיה לטווח ארוך תחלץ את כולנו מעבדות לחירות???? פיננסית
זכרו " הגאונות נמצאת בעשייה"⛷
מי שיושב על הגדר כשהרכבת עוברת "שורף" לו הישבן????
תכנון / אסטרטגיה לטווח ארוך תחלץ את כולנו מעבדות לחירות???? פיננסית
מצרף לכם 2 סרטונים קצרים
צפייה מהנה
בברכה,
גיל טוריאל????
— 
feeling blessed.
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
Noam Blaustein
אליפות !!! ללמוד וליישם ????????????????
כמה מידע וידע הפוסט אחד!
מדהים!????
Asaf Bar Merav Bar
Alon Sumagin
פוסט מצוין גיל ????????????
יפה מאוד הסברת את זה.
הכי משתלם ליקנות עם מינוף בנקאי ככה אפשר להתקזז בהוצאות ולא לשלם מיסים על רווח.
לעומת אלה שקונים מזומן ומשלמים מיסים על ההכנסות ואין להם כמעט מה לקזז.
במיקרה של מינוף, מביאים 25%-30% מערך הנכס והשאר מהבנק, ז״א על כמעט שליש כסף שלנו יש לנו נכס שמשתבח עם הזמן ויותר מזה אפשר ליקנות עוד 2 נכסים נוספים מאשר לשלם במזומן ולגמור את הכסף שברשותנו.
כל הכבוד על הפוסטים המעולים, בהחלט מקצוען!
איזה פוסט מעמיק ומושקע, כל הכבוד ????????
כתיבה יפה ומושכלת. ????
פחת הוא מס נדחה, במכירה אתה תשלם אותו כמס רווח הון, איך מתמודדים עם זה בנכס פרטי?
תודה רבה, מרתק!
יפה מאוד! לא הבנתי למה אתה קורה להחזרי הקרן – תכנית חיסכון. תוכל להסביר שוב?
כמה ערך יש בפוסט הזה פשוט מדהים.
מי שידע לקרוא בין השורות ולהפנים את הדברים המידע הזה שווה לו המון כסף ואף יכול להביא אותו למצב של חירות כלכלית.
איך מישהו חכם פעם אמר לי? “לפנסיה נולדנו” 😉
תכנוג גילי לקרוא את הפוסטים, אתה מקצוען אמיתי ????
ממש כייף לקרוא ומעשיר????
מרשים ביותר ומעורר השראה ! תודה.
כל הכבוד, תענוג לקרוא, ללמוד ולהתרשם מהפעילויות שאתה עושה.
היי גיל
תודה על הפוסטים האינפורמטיביים והמעניינים
שני נושאים שמציקים לי זמן רב:
דבר ראשון, יצא לי לחפור בנושא כמה חודשים אך אני לא מצליח להגיע למס שלילי כתוצאה מהוצאות כפי שאתה אומר, גם כשאני עושה את החישוב עם הלוואה מהבנק.
דבר שני, לגבי הלוואות, אני לא מצאתי שום דרך לקבל הלוואה לא בתור חברה וללא ריבית דרקונית.
אשמח מאוד לדעת היכן אני טועה
תודה רבה לך
תותח על :))
הדבר הכי חכם שאפשר לעשות זה להשקיע דרך SafeFutuer
אחד שבאמת יודע על מה הוא מדבר! כיף לקרוא
מעולה.
תודה גיל.
הגיוני לצפות לאותה עליית ערך על נכס של מאה ועל נכס של מאתיים חמישים?
איך הגעת לחישוב חיסכון קרן הלוואה 6000 דולר?
כל הכבוד גיל
הסברים פשוטים שממש מנגישים את הידע
אשמח אם היית נותן מהנסיון שלך טיפים או אינפורמציה
לישראלים שגרים בארץ ומעוניינים למנף את הכסף שלהם בקניית נכסים בארה”ב
Sing-er Yosef
Moshe Orange
????????
הפוסטים שכתבת מהטובים ביותר שנכתבו בפרום
אני ממש מתחברת לכל מה שכתבת. סקרנית לדעת איזה איזורים אתה מאמין שיש עוד עליית ערך?
בדיוק, כל הכבוד על העשייה והדרך.
????