#יזםהשבוע איל פרייס #פוסט4#ראשית תודה רבה על כל הפיטבקים אשר נשלחים בפרטי . (אני…
ראשית תודה רבה על כל הפיטבקים אשר נשלחים בפרטי . (אני לא כל כך מבין פייסבוק הינו פתוח לציבור אפשר לתת את כל הפיטבקים בפומבי)
שנית אוקי אני אסביר (כי שואלים לא מעט אנשים) פינת "לנהל את העולם מהרכב נוצרה כביקורת / פרודיה על אנשים שנוסעים ברכב מדברים על נושאים חשובים ועסקאות של כסף ורב והם כל כך עסוקים עד כדי שלא נותר להם זמן ולכן הם מסריטים את עצמם בין פגישות ……..ובסדר אני אשתדל אחת לשבוע לעלות פוסט כזה צרפתי היום גם את אחד מהמוצלחים לדעתי .
בפוסט של היום נדון על נושא חניות והשפעתן על הצלחת הזוניג , ועל עבודה מול אדריכל ותוכניות אדרכליות
מספר חנייות והשפעתן על מספר היחידות בפרויקט .
אישור זונינג כפוף לאישור מספר חניות אפשרי בנכס לפי קוד ידוע מראש של העיריה לפי סוג הפרויקט ומיקומו בעיר .
מספר החניות האפשרי לטובת חישוב יחידות דיור הוא אינו מספר החניות הזהה לכמות המכוניות שניתן להכניס בפועל למגרש . יש חניות בפועל ויש חישוב מדויק (של מהנדס או אדריכל או יועץ תנועה) של מקום פיזי לחנייה נטו . זאת לאחר חישובים של גודל נתיב נסיעה בתוך החנייה ושטחים שהופחתו לצורך כניסה ויציאה לחנייה וסיבוב הרכב על מנת לצאת מהחניון !! ( בכל ארה"ב יש איסור לצאת מחנייה לרחוב בנסיעה לאחור !!
חלק מהרכבים מצריכים מפתח רחב יותר ( לדוגמא רכב נכה) .
יש עיריות אשר מחייבות להשאיר מקום לחניית משאית, משאית מישלוחים או משאית לטובת מעבר דירה .
ישנן עיריות אשר מוכנות לחשב מקום חנייה לרכבים קטנים יותר (לדוגמא במקרה של גודל פרוקיט ומספר חניות מעל 20 בניו אייבן חהחה ניתן להתחיל לחשב חלק מהחניות לרכבים קטנים ) .
יחס חניות ליחידות דיור בפרויקט משתנה מעיר לעיר ומשתנה במיקום בתוך העיר גם כן . לדוגמא :
יחס חנייה ליחידת דיור ישתנה באזור הדאון טאון לעומת פרבר ( בדאון טאון פחות אנשים מחזיקים כלי רכב)
ישנן עיריות שדורשות 2 חניות לכל יחידת דיור לעומתן יש עיריות שיאפשרו 0.5 חנייה לכל יחידת דיור ובתנאי שיסופק מקום רציני של חניית אופניים .
באופן כללי אני לא יזם שלוקח את תשובות אנשי המקצוע שלי כדבר מובן מאליו ואני בוחן רעיונות ומעלה רעיונות לביקורת אנשי המקצוע . אם כי אני קשוב אליהם ומקבל את דעתם .
וידאו 1 רעיון להגדלת מספר חניות
נתייחס למספר דוגמאות הלכה למעשה :
האם יש שוני בגדלים של החניות :
בניו אייבן בבניין מעל 20 חניות ניתן לחשב יחס של 1 ל :7 לרכבים קטנים. זאת אומרת גודל של חלק מהחנייות יהיו קטנות יותר וישמשו עבור רכבים קטנים .
קווי בניין :
בבניין מסויים שהוסב ממשרדים למגורים השתמש המהנדס בחנייה קיימת מעבר לקו בניין ( המהנדס הציג מקום חנייה בין הבניין למדרכה ) הדבר מותר במשרדים אך לא במגורים והועדה פסלה את התוכנית ( הוא גם פוטר לאלתר אין זמן לחובבנים!! )
חניות ודירות יחס ישיר:
וידאו 2 הערכת מצב לחנייה במפעל
מפעל שקניתי עם מארק באזור בוסטון בעיר בשם פיצבורג (המפעל נמצא ממש באמצע שכונת מגורים (רצ"ב וידאו מספר 5)) המפעל בגודל 20,800 ר"ר ברוטו ועדת הזונינג מוכנה לאשר שינוי יעוד ממפעל למגורים בחישוב פשוט. כל 2 חניות מהוות יחידת דיור כל היזמים הקודמים הגיעו לועדה עם 14-16 חניות משמע יכולים לקבל 7-8 דירות. (יש לציין כי העסקה לא ריווחית ב 7 יחידות .יזמים ניסו לקבל הקלה על כמות חנייות או גודלן לא הצליחו )
השותף שלי ואנוכי במקום להיכנס מהדלת (כמו כולם) נכנסו מהחלון .
ככה זה ישראלים יצרתיים ועומדים במשימה . עם חשיבה מחוץ לקופסא פשוט קנינו את השכן וחתמנו כבעלי הנכס (הבית של השכן ) חוזה שכירות מול המפעל (כעת הוא שלנו אבל ימכר ל 16 קונים ויהיה מנוהל על ידי מנהלת קונדו ) . חוזה השכירות הינו ל 100 שנה . השכירות הינה על כל זכות להשתמש בכל החצר האחורית . פתרנו את הבעיה יש לנו כעת אישור ל 16 דירות . .
חנייה ושלג
התעוררה בעיית פינוי השלג המתחם ( השכנים היו מוטרדים שאנחנו נפנה את השלג לרחוב ונחסום אותו ) המהנדס שלנו הקצה "פינה" לטובת איסוף השלג , ועדת הזוניג טענה כי המקום לא יספיק ויש צורך להגדילו . משמעות העניין לאבד 2 חניות משמע לרבד יחידת דיור . כאן הגענו עם הברקה מדהימה שהועדה מאוד אהבה
הצענו להכניס לתוך האספלט באזור המיועד גופי חימום שימיסו את השלג ולהוסיף מחמם ( תנור חיצוני) שימיס את השלג . ביצענו חישובים של כמות השלג המומסת בשעה וכמות השלג שתערם בסופה ממוצעת .
תמונה 4+5+6 + וידאו 3 מהועדה
עבודה מול האדריכל בשלב התכנון .
אחד הרגעים המרגשים בתהליך היזום הוא לקבל תוכניות מהאדריכל/ית ( או המעצב/ת ) . זהו בהחלט שלב של התקדמות עוד אבן דרך . למדתי מנסיוני לצנן את ההתלהבות שקיימת בצפייה ובהתבוננות על תוכניות אדריכליות וממש להשקיע אנרגיה רבה בלימוד שלהם .
וידאו 7
ראשית אני מודה לכך שיש אנשים שמאוד קל להם להבין תוכניות אדרכליות ויש אנשים שקצת יותר קשה להם לדמיין איך יראה הנכס מתוך שרטוט .
הנה כמה טיפים שיעזרו לקבוצה זו . זוכרים את האיש הצהוב הקטן הגוגל מפות איך אפשר לקחת את האיש הקטן להניח אותו על המפה ולהתחיל לראות את הנכס ? נסו להשתמש המודל הזה . תחזיקו את השרטוט (לאחר שיש לכם העתק) עם עפרון ופשוט לכו בתוכו מטר אחרי מטר תראו את הדלת את החלון את כל הפרטים לאט לאט ומידי פעם סמנו וי עם העפרון על השרטוט ( את החדר הזה כבר ראיתי בדמיון …את הדלת הזו …את החלון הזה…מה יקרה עם אני יוריד את הקיר הזה? )
9. וידאו דוגמא של לפני ואחרי ( בכוונה בחרתי פליפ רגיל לצורך המחשה)
כמו כן ישנם אתרים ( אפילו חינמים ) שיעזרו לכם לראות ממש בתלת ממימד כיצד יראה הנכס שלכם . אגב זה נכון מאוד גם לסינגל ופליפים ( הערה : הרי רב הגדול של בתים שנאחנו מפליפים הם ישנים ונמצאים בדפוס תכנוני ישן ושונה משל היום למשל מטבח סגור לעומת קונספט פתוח ) נחזור לאתרים …..כדאי למי שרוצה להשקיע מעט זמן ואפילו כמה דולרים ולהשתמש באתר כזה תוכלו גם לעצב מאוד בקלות ולהשתמש בו בבחירת צבעים לקירות ( למרות שכדאי להתיעץ עם המתווך המשווק לגבי צבעים יש שוני מהותי בבחירת הצבעים הרצויה בין קהלי היעד השונים אשר מיעודים לרכשית או השכרת הבית (ספרדים , ישראלים , סינים או אפרו אמרקאים יהיהו בעלי העדפות שונות ) .
ניתן גם להשתמש בנייר שקוף להניח את הנייר על השרטוט ולהתחיל לשחק עם השינויים .
8. וידאו תכנון דירה מפעל בוסטון
מי שמתקשה שיבקש עזרה ! לא בושה ! אין הביישן שבע ! (ואתם כבר ראיתם את הכרס שלי) ניתן להתיעץ עם חבר או דעה נוספת של אדריכל נוסף . החלטות כאלו ישפיעו על המוצר הסופי ומטרתינו העקרית שהמוצר הזה יהיה טוב ככל שניתן ואפילו הייתי אומר טוב זה לא מספיק אנחנו רוצים אותו מצויין .
בפרוקיטים גדולים לאחר שלב ההריסה אנחנו מסמנים את מיקום הקירות על הרצפה בספריי צבע ואם אנחנו בפרויקט קטן ( או פרויקט שאנחנו רוצים לשמור על הרצפה אז בסרט הדבקה
10. וידאו סימון צבע בהסבת מפעל
11. תמונת סימון רצפה
לפני תחילת העבודה האדריכלית יש להחליט על קונספט מסויים ולפעול לפיו . האם התכנון יהיה של בית מודרני ? כפרי ? מי קהל היעד ? זוג בודד משפחה ? אזור שבו אנחנו מיעדים נכסים לגיל השלישי יצריך תכנון של מסדרונות רחבים וחדר אמבטיה שיאפשר לאדם בעל מוגבליות (כסא גלגלים יכול להסתובב באמבטיה ? האם יש נגישות למקלחת עם כיסא כזה?) להשתמש בנכס ורצוי אם לבנות את המאסטר בקומת הקרקע . אם הבית מיועד לזוגות צעירים המאסטר אמור להיות בקומת חדרי הילדים . ( כדאי לבודד רעשים דל חדר השינה על ידי בידוד מספיק בתוך הקירות ומחוץ לקיר המפריד לתכנן ארון או חדר אמבטיה מכל צד ) אלו פרמטרים קטנים שמוסיפים עוד ועוד יתרונות קטנים אך מצטברים אצל הקונה עד אשר מוטה הכף והוא מחליט לרכוש את הנכס . במעט מחשבה תכנונית ניתן לטייב המון פינות בנכס , ויש לעבור בסבלנות על כל פינה ופינה בבית/שרטוט לפני החלטה סופית .
אני מנסה לקבל החלטות לפי יחס שימוש בבית ! רוצה לומר : כמה זמן אנחנו נמצאים בחדר הכביסה ? כמה זמן בחדר השינה (לא ישנים) ? כמה בסלון ? כעת שברור לי היחס הזה אני אנסה לטייב את הנכס האזור הטוב ביותר בבית נתכנן בו את הסלון . הקונספט שלי כמעט תמיד פתוח למטבח ואם יש מיגבלות תכנוניות (למשל סטודיו עם רק כיוון אחד של חלון) ברור שהיום ניתן להתגבר על מיגבלות אלו על ידי איורור נכון וחזק ותאורה רבה .
אציין רק פרט אחד חשוב . נכס שהוא ריק נראה קטן יותר מנכס מרוהט למרות שזה נשמע הפוך . לעין קשה לאמוד את גודל הרהיטים .
לכן כדאי לרהט את הנכס לפני מכירה ( כמו שכבר נכתב בפורום ) יש חברות שמשכירות את הציוד הדרוש עג רמת המפה והאגרטל על שולחן האוכל וקרש החיתוך במטבח ופסלים בסלון .
שוב תודה רבה לכולם
ננסה בפוסט של מחר לבצע הצצה ליום עבודה (שתיעדתי עבור הפוסט)
אייל
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
Responses