#יזםהשבוע שושי וחנוך דומבק #פוסט3 # #Houston we have a problem בוקר טוב, המון…
#יזםהשבוע שושי וחנוך דומבק
# #Houston we have a problem
בוקר טוב,
המון תודה על הפירגון והלייקים, זה לא מובן מאליו וממש מחמם לנו את הלב ????
אנחנו ממשיכים היום עם עוד כמה נקודות להתייחסות לפני שרוכשים נכס.
קיימים מספר גורמים סביבתיים ו/או מפגעים שצריך לבדוק ולשים לב אליהם בזמן רכישת הנכס. זה לא שאנשים לא קונים בתים ליד מפגע סביבתי, אך זה מצמצם את קהל הקונים הפוטנציאלים ועלול להשפיע על זמן ומחיר המכירה/השכרה:
נכס באזור הצפה ( Flood Zone) – הסוכנות הפדרלית לניהול מצבי חירום ( FEMA ) מגדירה אזורים שונים בארה”ב כאזורי סיכון להצפת מים. קונים יחששו לקנות נכס שנמצא באזור סיכון משתי סיבות עיקריות: 1. לאף אחד אין עניין שהבית שלו יוצף ואולי יהרס (גם אם יש לו ביטוח) 2. בנק המשכנתאות דורש רכישת ביטוח מיוחד למקרה הצפות, דבר שמייקר את ההוצאות השוטפות של הקונה.
הפליפ הראשון שלנו היה באחד האזורים המבוקשים באטלנטה. אחרי שכבר שיפצנו את הבית והעמדנו אותו למכירה, התברר לנו שהבית נמצא באזור הצפה. ואיך זה נודע לנו? הסוכנת של הקונים התקשרה ואמרה: Houston we have a problem, הבית באזור הצפה והקונים מודאגים. התביישנו להודות שאין לנו מושג על מה היא מדברת. בדיקה מהירה בגוגל ו…התעלפנו. השקענו בבית הזה מעל 300 אלף דולר וחששנו שהכסף ירד לטימיון. יומיים לא ישנו בלילה. חקרנו את האזור הטופוגרפי לפרטי פרטים, ואחרי בדיקות ומדידות רבות הצלחנו לשכנע את FEMA לשנות את ההגדרה של הבית ולהוציאו מאזור ההצפה. ניצלנו! הקונים שמאוד אהבו את הבית היו מאושרים, וגם אנחנו חזרנו לנשום. עברו מאז מספר שנים אבל את ההרגשה שהקרקע מתמוטטת אנחנו זוכרים מאוד טוב. כהמלצה כוללנית, רצוי להימנע מרכישת בית באזור הצפה. למרות שהצלחנו לשנות את ההגדרה, זה לא מהלך פשוט ומצריך השגת נתונים מדויקים והוכחה שבתים אחרים באזור בתנאים טופוגרפיים דומים מוגדרים מחוץ לאזור ההצפה.
נכס קרוב למפגע סביבתי– לרובינו ברור שרוב האנשים מעדיפים להימנע מלקנות בית ליד קווי מתח גבוה, אגני חמצון, ביצות ופסי רכבת אבל גם טופוגרפיה בעייתית יכולה להיות מפגע למשל מדרון תלול מדי לבית או בית נמוך מסביבתו.
ועוד סיפור מהחיים, קנינו בית לא גמור מקבלן שפשט את הרגל. המחיר האטרקטיבי סימא את עינינו והתעלמנו מתמרור אזהרה בולט לעין. כביש ראשי על גבול החצר האחורית. הבית היה גדול, יוקרתי, בשכונה מצויינת והמחיר… רבותי המחיר…לא עמדנו בזה. כמו שבדרך כלל קורה במקרים כאלה, שכנענו את עצמינו שיהיה בסדר. הרי אנחנו נשפץ והוא יהיה כל כך מדהים שהקונה אפילו לא ירגיש שיש לו כביש בחצר האחורית. כן, אלה הסיפורים שאנחנו מספרים לעצמינו כדי לייפות את המציאות. בפועל נאלצנו לחכות לקונה שלנו כמעט שנה! השמאי של הקונה הוריד מערך הנכס $16,000 בגלל הקירבה לכביש ואנחנו חתכנו במחיר הרבה מעבר למה שהתכוונו. אז נכון שקנינו בזול ובחישוב סופי הרווחנו ועדיין, זו היתה שנה ארוכה ובחירה עסקית שגויה.
מהניסיון שלנו כדאי להוסיף לרשימת המפגעים כביש ראשי או מרכז מסחרי על גבול החצר האחורית. נחל זורם בחצר הוא לא רק פכפוך של מים אלא יכול להעיד על מי תהום מתחת לבית. אנחנו לא אומרים לא באופן רבתי, וכל דבר צריך לבדוק לגופו של עניין אבל אל תתעלמו מתמרורי אזהרה.
שכונת פשע- ניתן לבדוק את שיעורי הפשע באזור באתר TRULIA ובאתרים נוספים. בהכללה, כאשר אתם רואים תמונות של בתים ולהם שער סורג על הדלת הקדמית ו/או סורגים על החלונות- יש מצב שאתם בשכונה בעייתית.
עבריני מין בשכנות- ניתן לבדוק באתרים ייעודים האם בקרבת הבית מתגורר עברין מין. בארה”ב ביטחון הציבור גובר על הזכות לפרטיות ויש שקיפות לגבי שם העבריין ומקום מגוריו.
שכונות מוזנחות –מכוניות או גרוטאות נטושות בחצרות, עשביה גבוהה חצרות לא מטופחות. נכסי זבל למשל, נמצאים בשכונות מוזנחות המזמינות קהל רוכשים מסוים. לחילופין נכס מוזנח באזור מטופח מוריד את ערך הבתים בקרבתו והקונה הממוצע פחות יתלהב לגור בסמוך לאספן גרוטאות.
ועוד משהו לתשומת הלב, יש שכונות (Subdivision) בהם ה HOA מגביל או אוסר השכרת נכסים. במידה ואתם רוכשים נכס להשכרה בשכונה שיש בה HOA חשוב מאוד לברר נקודה זו מראש.
מחר פוסט חמישי עם כמה טיפים לשיפוץ, יש למה לחכות ????
להשתמע,
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
נקודות חשובות מאוד !!
תמיד עדיף לקנות את הבית הכי סטנדרטי ובנאלי, שיש עוד 10 כמוהו מסביבו.
הכי בטוח.
חידשת, תודה