# יזםהשבוע שושי וחנוך דומבק

# פוסט 3

# # יוסטון יש לנו בעיה

בוקר טוב,

המון תודה על הפירגון והלייקים, זה לא מובן מאליו וממש מחמם לנו את הלב ????

אנחנו ממשיכים היום עם עוד כמה נקודות להתייחס לפני שרוכשים נכס.

קיימים מספר גורמים סביבתיים ו / או מפגעים שצריך לבדוק ולשים לב אליהם בזמן הרכישת הנכס. זה לא שאנשים לא קונים בתים ליד מפגע סביבתי, אך זה מצמצם את קהל הקונים הפוטנציאלים ועלול להשפיע על זמן ומחיר המכירה / השכרה:

נכס באזור הצפה (Flood Zone) – הסוכנות הפדרלית לניהול מצבי חירום (FEMA) מגדירה אזורים שונים בארה”ב כאזורי סיכון להצפת מים. קונים יחששו לקנות נכס שנמצא באזור סיכון משתי סיבות עיקריות: 1. לאף אחד לא עניין שהבית שלו יוצר ואולי יהרס (גם אם יש לו ביטוח) 2. בנק המשכנתאות דורש רכישת ביטוח מיוחד למקרה הצפות, דבר שמייקר את ההוצאות השוטפות של הקונה.

הפליפ הראשון שלנו היה באחד האזורים המבוקשים באטלנטה. אחרי שכבר שיפצנו את הבית והעמדנו אותו למכירה, התברר לנו שהבית נמצא באזור הצפה. ואיך זה נודע לנו? הסוכנת של הקונים התקשרה ואמרה: יוסטון יש לנו בעיה, הבית באזור הצפה והקונים מודאגים. התביישנו להודות שאין לנו מושג על מה היא מדברת. בדיקה מהירה בגוגל ו … התעלפנו. השקענו בבית הזה מעל 300 אלף דולר וחששנו שהכסף ירד לטימיון. יומיים לא ישנו בלילה. חקרנו את האזור הטופוגרפי לפרטי פרטים, ואחרי בדיקות ומדידות רבים הצלחנו לשכנע את FEMA לשנות את ההגדרה של הבית ולהוציאו מאזור ההצפה. ניצלנו! הקונים שמאוד אהבו את הבית היו מאושרים, וגם אנחנו חזרנו לנשום. עברו מאז מספר שנים אבל את ההרגשה שהקרקע מתמוטטת אנחנו זוכרים מאוד טוב. כהמלצה כוללנית, רצוי להימנע מרכישת בית באזור הצפה. למרות שהצלחנו לשנות את ההגדרה, זה לא מהלך פשוט ומצריך השגת נתונים מדויקים והוכחה שבתים אחרים באזור בתנאים טופוגרפיים דומים מוגדרים מחוץ לאזור ההצפה.

נכס קרוב למפגע סביבתי– לרובינו ברור שרוב האנשים מעדיפים להימנע מלקנות בית ליד קווי מתח גבוה, אגני חמצון, ביצות ופסי רכבת אבל גם טופוגרפיה בעייתית יכולה להיות מפגע למשל מדרון תלול מדיה לבית או בית נמוך מסביבתו.

ועוד סיפור מחיים, קנינו בית לא גמור מקבלן שפשט את הרגל. מחיר האטרקטיביות סימא את עינינו והתעלמנו מתמרור אזהרה בולט לעין. כביש ראשי על גבול החצר האחורית. הבית היה גדול, יוקרתי, בשכונה מצויינת והמחיר … הרבה מחיר … לא עמדנו בזה. כמו שבדרך כלל קורה במקרים כאלה, שכנענו את עצמינו שיהיה בסדר. הרי אנחנו נשפץ והוא יהיה כל כך מדהים שהקונה אפילו לא ירגיש שיש לו כביש בחצר האחורית. כן, אלה הסיפורים שאנחנו מספרים לעצמינו כדי לייפות את המציאות. בפועל נאלצנו לחכות לקונה שלנו כמעט שנה! השמאי של הקונה הוריד יותרך הנכס 16,000 $ בגלל הקירבה לכביש ואנחנו חתכנו במחיר הרבה מעבר למה שהתכוונו. אז נכון שקנינו בזול ובחישוב סופי הרווחנו ועדיין, זה היה שנה ארוכה ובחירה עסקית שגויה.

מהניסיון שלנו צריך להוסיף לרשימת המפגעים כביש ראשי או מרכז מסחרי על גבול החצר האחורית. נחל זורם בחצר הוא לא רק פכפוך של מים אלא יכול להעיד על מי תהום מתחת לבית. אנחנו לא אומרים לא באופן מוחלט רבתי, וכל דבר צריך לבדוק לגופו של עניין אבל אל תתעלמו מתמרורי אזהרה.

שכונת פשע- לא ניתן לבדוק את שיעורי הפשע באזור באתר TRULIA ובאתרים נוספים. בהכללה, כאשר אתם רואים תמונות של בתים ולהם שער סורג על הדלת הקדמית ו / או סורגים על החלפות- יש מצב שאתה בשכונה בעייתית.

עבריני מין בשכנות- לא ניתן לבדוק באתרים ייעודים האם בקרבת הבית מתגורר עברין מין. בארה”ב ביטחון ציבור גובר על הזכות לפרטיות ויש שקיפות לגבי שם העבריין ומקום מגוריו.

שכונות מוזנחות –מכוניות או גרוטאות נטושות בחצרות, עשביה גבוהה חצרות לא מטופחות. נכסי זבל למשל, נמצאים בשכונות מוזנחות המזמינות קהל רוכשים מסוים. לחילופין נכס מוזנח אזור מטופח מוריד את ערך הבתים בקרבתו והקונה לפי פחות פחות יתלהב לגור בסמוך לאספן גרוטאות.

ועוד משהו לתשומת הלב, יש שכונות (תת-חלוקה) בהן הם HOA מגביל או אוסר השכרת נכסים. בהשוואה לכך ואתם רוכשים נכס להשכרה בשכונה שיש בה HOA חשוב מאוד לברר נקודה זו מראש.

מחר פוסט חמישי עם כמה טיפים לשיפוץ, יש למה לחכות ????

משתמע,

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט לא יכול לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן אתה מוזמנים להצטרף לדיון