בניית צוות מנצח

#יזםהשבוע רועי גוטסדינר – פוסט3

בפוסט הקודם דיברנו על בניית האסטרטגיה שלנו – בחירת שוק, סוג נכס, תקציב וכו. עכשיו צריך לבנות צוות, והצוות שנבנה יכול להיות ההבדל בין הצלחה לכשלון, בטח כשמדובר בהשקעה בצד השני של העולם. אנשים בהלם כשאני מספר להם על הנסיון שלי ושלא הייתי בארה”ב בחמש שנים האחרונות ולא ראיתי פיזית אף אחד שאני עובד איתו ואף אחד מהנכסים שלי. אני יכול להרשות את זה לעצמי כי בניתי סביבי צוות טוב ואני יכול בשקט לנהל את הכל מכאן.

מי האנשים שאנחנו צריכים בצוות שלנו?

יש את תפקידי הליבה (core four) ואז יש תפקידים נוספים שחשוב להיות מודעים אליהם.

1. מתווך/הולסיילר

לדעתי החלק הכי חשוב בפאזל, כי חייבים להיות מסוגלים להביא הצעות ולא פחות חשוב – להגיב אליהן במהירות. כשאתם מדברים עם מתווך תנסו לוודא שזה מתווך שעובד עם משקיעים, בעדיפות למשקיעים מחו”ל, ותראו איך הכימיה שלכם איתו. יש כאן הרבה ניסוי וטעייה וגם לי לקח כמה החלפות עד שמצאתי את הסוכן שאני אוהב לעבוד איתו והתקשורת שלי איתו מעולה.

2. שיפוצניק

בהנחה ולא נקנה נכסי טרנקי (turnkey) כי אנחנו רוצים להוסיף להם ערך, נהיה חייבים למצוא שיפוצניק טוב. זה הרבה פחות קל ממה שזה נשמע, כי השוק רותח ואנשים שמוצאים שיפוצניק טוב לא יחלקו את הפרטים שלו בשמחה, ועדיין זה לגמרי אפשרי. מה שחשוב זה להגיע רק למישהו מומלץ שעשה כמה שיפוצים לאנשים שאתם מכירים, לבנות איתו SOW מפורט כדי שלא יהיה מקום ליותר מדי טעויות, ולחלק את התשלום לכמה שיותר אבני דרך כדי למזער סיכונים.

3. חברת ניהול

סיימנו לשפץ, עכשיו צריך מישהו שיעזור לנו עם הניהול השוטף. כמו עם שיפוצניק, תמיד כדאי ללכת עם חברה מוכרת שעובדת עם משקיעים אחרים באזור, ותמיד שווה לעשות איתם שיחת היכרות כדי לשמוע על צורת העבודה שלהם ולוודא שמרגישים איתם בנוח. אם הגעתם למצב שאתם לא סומכים על חברת הניהול – כדאי להחליף אותה כמה שיותר מהר.

4. לנדר

החלק האחרון בפאזל (או אולי הראשון?) זה לנדר. בהנחה ואתם לא מתכננים להשתמש רק במזומן כל הזמן, מימון יהיה חלק מאוד משמעותי ביכולת שלכם לצמוח. אני דיברתי עם מעל מאה לנדרים בשנתיים האחרונות ויש לי כרגע ארבעה שאני עובד איתם. כמובן שהדגשים פה הם לוודא שמדובר בלנדר אמין, עם נסיון עם משקיעים זרים. הייתה לי עסקה שנפלה ברגע האחרון כי הלנדר לא הבין בדיוק מה תהליך הסגירה מרחוק, ולי הלכו לפח חודשיים עבודה, כל ההוצאות של אינספקשן ואפרייזל, וכמובן העסקה עצמה.

עכשיו לתפקידים נוספים שחשוב שיהיו לנו בהישג יד, אבל הם לא קריטיים והרבה יותר קל להחליף את בעל המקצוע:

חברת טייטל

חשוב למצוא חברת טייטל אמינה ומקצועית שיודעת לעבוד עם משקיעים זרים, אחרת זה פתח להרבה בעיות בסגירה.

אינספקטור

אנחנו בצד השני של העולם, איך נדע מה מצב הנכס? חשוב להשתמש באינספקטור מומלץ וכמה שיותר מחמיר. ככה גם אנחנו נדע שלא פספסנו שום פריט מהותי וגם תהיה לנו יותר תחמושת לבקש עוד הורדה במחיר אחרי האינספקשן ?

סוכן ביטוח

אין משמעות לחברת ביטוח כזו או אחרת, לכן אני ממליץ פשוט למצוא סוכן שנותן לנו פוליסות שמתאימות לנו מבחינת מחיר וכיסוי, התקשורת שלנו איתו זורמת, ופשוט לעבוד איתו על כל הנכסים שלנו.

הערה: בטח עולה לכם בראש השאלה “מה עם boots on the ground?” והתשובה שלי היא שאין בנאדם ספציפי שממלא את התפקיד הזה, למרות שאתם כן יכולים לשלם למישהו ייעודי שהתפקיד שלו יהיה להסתובב פיזית בשוק שלכם וכל פעם לבצע משימות שתתנו לו כמו לוודא התקדמות שיפוץ וכו, אבל אם האנשים שצירפתם לצוות מספיק מקצועיים, הם יהיו הבוטס שלכם.