עיסקאות קבוצתיות והדובדבן שבקצפת
#יזםהשבוע אייל חסון #פוסט 5
אז כבר אמרתי לכם שאני אוהב עסקאות קבוצתיות ובפרט מולטי פמילי, נכון?
העיסקה הקבוצתית הראשונה שלי כמשקיע הייתה ב-2007 – כניסה להשקעה בהשבחת בניין של קונדוס ומכירה צפויה אחרי שנה וחצי.
המספרים כמובן נראו פנטסטיים, מה שלא בדקתי עד הסוף (והאמת – שגם לא ממש ידעתי איך לבדוק) זה את הניסיון של היזם שבעצם נשען על קבלני משנה על מלא .. וגם את פוטנציאל המכירה האמיתי.
וכמובן – לא ידענו מה יתרחש ב-2008, ?♂️?♂️ משבר הסאב פריים שהיה משבר פיננסי אמנם, אך עם השפעות רוחב גדולות על הנדל”ן.
הפרויקט היה ברמת מינוף של 90% (כמיטב המסורת באותם ימי התום העליזים של לפני 2008), בריבית הארד מאני רצח של 10% לשנה, ואנחנו המשקיעים הקטנים, ראינו מודל עיסקי אופטימי ללא ניתוח רגישות וללא ניסיון.
התוצאה – כבר הבנתם – לא היתה משהו בכלל, הצלחנו לקבל חזרה את הקרן פחות 10% אחרי שנתיים בעקבות מכירה, וגם זה – לאחר מאמצים גדולים של היזם מול הבנק כשעל סיום הפרויקט המקורי לא היה מה לדבר…
ואחרי הניסיון הזה, ולמרות התוצאה, הבנתי יותר טוב את היתרונות שיש בסוג כזה של עיסקאות ולאורך השנים הייתי מעורב, הן כמשקיע והן כיזם בעשרות עיסקאות קבוצתיות. דווקא העמידה משני צידי המתרס אפשרה לי לגבש דעה טובה ומסגרות עבודה מתאימות מבחינתי לעסקאות כאלו.
בגדול היתרונות הם:
• בהשקעות קבוצתיות ניתן להכנס להשקעות גדולות יותר, מורכבות יותר שרף הכניסה שלהן גבוה.
• בהשקעה קבוצתית ניתן להנות מיתרונות מימון אטרקטיבי שמקבל היזם, בתנאי מימון שעל פי רב לא נגיע אליהם בעצמנו.
• העסקאות מנוהלות על ידי יזם מקצועי
• ההתעסקות של המשקיע אפסית, כולל האחריות (לטוב ולרע)
• בדרך כלל יש מנגנוני הגנה וקדימויות למשקיע – מה שיוצר את איזון האינטרסים ההכרחי, לטעמי, בין היזם לבין המשקיעים .
והחסרונות ? הם בעיקר תלויי אופי המשקיע. מי שמחפש שליטה מלאה וגמישות מלאה בהחלטות – זו ממש לא הכתובת בשבילו – המשקיעים לא יכולים לקבל החלטות, כולל חוסר הזמינות לצאת מהעיסקה מתי שבוחרים. התלות ביזם היא מוחלטת – מה שמעלה את החשיבות של בחירה נכונה של היזם, ובעיקר הבנה שיש לו יכולות להתמודד עם הקשיים והבלת”מים שלבטח יהיו בכל עיסקה לאורך הדרך.
יש מספר כללי זהב שכדאי להקפיד לבחון אותם – הן מצד היזם והן מצד המשקיע – על מנת להתקדם בעיסקה קבוצתית:
הכלל הראשון – שותפות אמיתית בין היזם למשקיעים. ויש מספר דרכים ליישם שותפות:
• היזם משקיע גם הוא חלק מההון העצמי
• החלטות מסוימות, נלקחות במשותף
• שותפות בלקיחת הסיכונים (היזם צריך לעמוד מול הבנק בהלוואות) ובפוטנציאל הרווח
• חתירה לזהות אינטרסים: אפשר להשתמש במנגנונים שעוזרים לכך
אחד המשקיעים שלנו אמר לי פעם – “אני רוצה לוודא שאתה מרוויח מספיק, עזוב את המנגנונים השונים שמגינים עלי, אם אתה לא תרוויח בסוף גם אני לא ארוויח”, וזו התכלית של היכולת לבנות עיסקה עם זהות אינטרסים.
הכלל השני – עדיפות וקדימות למשקיעים!
הכלל הזה נכון גם בעסקאות השבחה או בנייה ובעיקר בעסקאות מניבות כמו מולטי פמילי.כך לדוגמא, תשואה מועדפת (שגובהה תלוי בסוג העיסקה, בדרך כלל תנוע בין 6% ל-9% )בשילוב של קדימות מלאה למשקיעים בהחזר הקרן כתנאי לתחילת חלוקת רווחים ל- GP משדרת בטחון רב של היזם בעיסקה, שמוכן למעשה לדחות את התקבולים שלו עד למעשה קיומו של אירוע יציאה (exit point) שיכול להיות מימון מחדש או מכירה.
יש מנגנוני פיצוי ליזם בהתאם למדרגות הרווח – אני פחות מתחבר לכך, אבל הם כמובן לגיטימיים. הדוגמא לכך: אם יש תשואה מועדפת של 7% , קובעים מדרגה באה של מעל 7% ועד נניח 14% שנתית בה החלק של היזם הוא גבוה מחלקו של המשקיע (70% ליזם , 30% למשקיע) ומעל המדרגה הזו לרוב תהיה חלוקה שווה. זה מנגנון שאומר בעצם למשקיע – היזם יעבוד להגדלת הרווח מעבר למועדפת שלך כי רק כך ירוויח, אבל האם זה בהכרח גוזר גם כדאיות מבחינת זמן המימוש של העיסקה? לא תמיד..
כלל נוסף – מידת אחריות של היזם
היזם אחראי להשגת מימון בנקאי והוא גם עומד מול הבנק באחריות. ברור שהנכס עצמו הוא הבטוחה העיקרית, אבל בלי החוסן של היזם שהבנק רואה, חלק מההלוואות לא היו מתקבלות כלל.
ותזכרו – הבנק הוא השותף הטוב ביותר של היזם ושל המשקיעים (כל עוד העיסקה מתקדמת כצפוי..), הוא לא משתתף ברווחים והריבית אמורה להיות נמוכה משמעותית מהתשואה הצפוייה
כשהיזם דואג למימון, החשיבות היא לא רק בהשגת המימון האטרקטיבי אלא גם בכך שהבנק בדק בדרכו את היזם , את הפרויקט ואת התכנית העיסקית. ואישור שלו חשוב גם לביטחון שלנו כיזמים וגם כנראות מול המשקיעים הפוטנציאליים.
חשוב לוודא שהמבנה המשפטי של העיסקה מבטיח שיש אחריות ניהולית ברורה של היזם, כולל הגדרה של התמודדות עם מצבי קיצון בפרויקט, מה קורה אז?
כלל נוסף – כל חומרי הפרויקט נגישים: הסכמי רכישה ומכירה, חוזי קבלנים, חשבוניות וכו’. אנחנו מקפידים בכל פרויקט לפתוח תיקיות משותפות והמשקיעים יכולים להכנס בכל עת ולראות את המסמכים של העיסקה. בנוסף, אחת לרבעון המשקיעים מקבלים דוחות ביצועים מפורטים וכשיש חלוקות (זה הכיף הגדול שלנו) , העברת הכספים בתיאום ציפיות מלא מבחינת העיתוי מול המשקיעים.
והכלל האחרון, אבל בין החשובים ביותר:
תציגו תמיד ניתוח רגישות של המספרים בעיסקה. חשוב לראות את התכנית על פי הנחות הבסיס שלנו, אבל גם אם אנחנו מרגישים בנוח עם ההנחות וחושבים שהן שמרניות, בואו נראה מה קורה אם ההנחות שלנו לגבי השכירויות/עלויות/ מחיר המכירה (ולעיתים גם שילובים ביניהם) לא יתממשו במלואן ותהיה סטיה של עד 10% ולפעמים אף כדאי לבדוק את נקודת האיזון של העיסקה.
מה תהיה אז תשואת המשקיעים? אם היא יורדת בניתוח רגישות של 10% למטה לקירבה לתשואה המועדפת, האם זה מספיק בטוח לנו כיזמים להתקדם עם העיסקה? האם המשקיעים מודעים לרגישות העסקה.
לעומת זאת – אם הרגישות לא גבוהה מידי, כלומר העיסקה יציבה ופחות רגישה, גם לנו וגם למשקיעים יש בטחון גדול יותר וגם יכולת הגיוס שלנו משתפרת.
ואחרי הכול כמו שכבר ציטטתי בפוסטים הקודמים:
נדל”ן זה לקחת סיכונים, מה שחשוב הוא לדעת לנהל אותם,
או כמו ששותפי אוהב לצטט את גרייס הופר:
“ספינה בנמל היא בטוחה – אבל לא לשם כך ספינות נבנו”??
בתמונות – חלק מפרויקטי המולטי פמילי שלנו
ומחר – הפוסט המסכם האחרון, אז כסיכום של לפני הסיכום , שמחתי מאוד על ההזדמנות לשתף ולקבל פידבקים מכם, תודה לליאור על הקהילה הנפלאה שיצרת ונתראה מחר.
אייל
Responses