דירות יד 1 ודירות יד 2 – לוזי מעטוף
מה הסיבה שאהבתי גדולה ליד 1 יותר מיד 2 בשנים האחרונות
כל הנתונים שאני שואב הם מהעיר שבה אני מתעסק
לרוב באופן מובהק המשקיעים נמשכים אוטומאטית לדירות יד שניה דירות הרוסות דירות שיש שם כמה שיותר בעיות.
כי מבחינתם המשוואה פשוטה
כמה שיותר בעיות ככה הרווח היזמי גודל, ונכון יש צדק בעניין. אבל מה בחינה מערכתית של כל השוק
למה להיתקע רק על אופציית היד 2
#פרספקטיבה_שונה
למה לא להסתכל גם על עסקאות נוספות
אמנם לפעמים הם במעט יותר יקרות אבל אופציונליות לגרוף רווחים גדולים
לפני שנרד למספרים כל עיר היא עובדת מאוד שונה יש ערים שיד שניה יותר רווחי למשקיע בשוטף וגם בהשבחה ויש ערים שההשבחה ולפעמים גם השוטף רווחי יותר ביד ראשונה
מבחינתי הניתוח מערכתי אחרכך אני יירד לרזולוציות הכי קטנות ומשם אני דולה את העסקה הכי טובה
#מספרים
טוב בוא נרד למספרים
העסקאות הם עסקאות שבוצעו הלכה למעשה
#יד2
משקיע של עבודה קשה
השנה היא 2020
דירה 85 מטר 3.5 חדרים מעלית
נבנה באמצע שנות התשעים. ללא ממד
הדירה נקנתה ב880,000₪ הדירה היתה
במצב מצויין
הושקע בבית 35,000₪ על שיפוץ להפוך את הבית לפנינה 915 אלף כולל השיפוץ
הושכר ב3100 שוכר איכותי
האזור מצוין אוכלוסיה טובה
2022 הדירה נמכרה ב1,080,000₪
#יד1
משקיע של עבודה חכמה
רכישת דירה 84 מטר מעלית ממד מרפסת ב1,020,000
דירה חדשה שלא גרו בה איכלוס מיידי
הושקע 25,000 מזגנים רשתות ותאורה
הדירה הושכרה ב3300₪ ב2020
3400₪ ב2021
היום שווי שכירות 3700
נמכרת עכשיו ב1,455,000₪
שימו לב
אותו זמן נתון פערים של 100 אלף בין העסקאות
רווחים שונים
דבר חשוב הרבה אנשים נוטים לפסול מלכתחילה דירות חדשות מאמונה שהם יקרות והתשואה השוטפת לא מספקת. בבקשה רק לפתוח עיניים ולחשוב יותר בגדול
החלטתם לקנות דירה חדשה בפרי סייל
אתם חייבים להיות סופר מודעים למה שהולך בשוק.
לא כל מה שנמצא בפרי סייל זה עסקה בוננזה.
לפעמים זה להיפך
שהדירות בפרי סייל נמכרות במחיר זהה לדירות חדשות שגרו בהם שנה
מסיבה פשוטה שהחברה הקבלנית מחזיקה בפלטפורמת שיווק מטורפת שהלקוח הפרטי שרוצה למכור אין לו סיכוי להתחרות עם מנעד אדיר של לקוחות מאזורים גאוגרפים שאין שום סיכוי למוכר הפרטי להגיע אליהם
בשונה מהחברה הקבלנית
אז מתי כן?
תקחו עסקה שעשיתי את זה פה לפני חודשיים
ותשכפלו
ראשית מצאתם חברה שהולכת להשיק פרוייקט? מזל טוב
תנסו להגיע להסכם הכי מהיר שאפשר עם החברה הקבלנית
להיות בין ה10 הרכשים הראשונים
תבינו החברה לדוגמה תתן 100 הטבות לרוכשים החדשים
זה לאו דווקא ינוצל בשווה לכלל הדיירים הרוכשים הראשונים לרוב יהנו מרוב ההטבות. האחרונים יקנו את הפסולת עם אפס הטבות
מספרים
קומה ראשונה 3 חדרים כולל מרפסת מממ מעלית יחידת הורים מחסן צמוד כולל כל הצעות לקיחת כל ההטבות מהחברה
עסקה 1,310,000 אחרי הכל
כניסה בעוד 3,5 שנים כמובן אפשרות לפני
אופציה בחוזה למכור כבר את הדירה לאחר 12 חודשים ממועד החתימה
20% בחתימה 10% עוד שנה ויציאה למכירה באם התחשק
שבועיים לאחר חתימה על זכרון דברים לפני חוזה פורמאלי הוצע כבר על הדירה 1,440,000₪
נחמד לא?
פרט חשוב. אל תבואו עם אג’נדה מהבית זאת אומרת תחקרו מה האוכלוסיה לרוב אוהבת.
בעיר כמי שלי קומות נמוכות הם מצרך מבוקש. המון משקיעים חושבים שזה תל אביב ומחפשים תגובה
כנל החברה משווקת את הגבוהות יותר יקר במקום הפוך
כמובן מי אני שימליץ לחברה לעשות הפוך. פשוט קונה
תקומה הנמוכה במחיר הכי זול
מקווה שתרמתי לכם
בהצלחה לכולם
נתראה בפוסט הבאה
לוזי מעטוף
Responses