הבחירה שלנו ברנטלים ואיך זה מתחבר לאי הוודאות ששוררת בשוק
#יזםהשבוע דיאנה פינחסוב, #פוסט5
כשהתחלנו ללמוד את תחום הנדל”ן, חשבנו להתחיל בפליפים וכך להגדיל בצורה מהירה יותר את ההון שלנו בתווך הקצר, אך די מהר הבנו שבינתיים יותר מתאים לנו להתעסק ברנטלים, זה תחום יותר רגוע, ריצה למרחקים ארוכים והשאיפה היא שזו תהייה בנייה של מערכת שתוביל אותנו אל החופש הנכסף. חשוב לנו להנות מהדרך ולא להרגיש קבוע בריצת ספרינט, וזו אחת הדרכים לייצר עושר פיננסי לאורך זמן.
כפי שציינו באחד הפוסטים הקודמים, באחזקה של נכסי נדל”ן אנחנו נהנים הן מתזרים מזומנים שוטף והן מעליית ערך לאורך השנים.
מעבר לכך שהעיסוק בנדל”ן מניב יותר מתאים לשגרה ולאופי שלנו, ישנן עוד כמה סיבות שגורמות לנו להמשיך להתעסק עם רנטלים:
*ישנה אפשרות לבנות פורטפוליו של נכסים באמצעות מינוף בשיטת BRRRR –
Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat
בשיטה זו קונים נכסים מתחת למחיר השוק, משפצים לרמה שמעלה את הערך שלהם, מכניסים דייר שמניב הכנסה חודשית, ובעת תהליך המשכון של הנכס שכבר רכשנו גובה ההלוואה מתגבש בהתאם לערך הנכס לאחר השיפוץ וגובה השכירות. באמצעות הלוואה זו ניתן להמשיך לרכוש עוד נכסים עם פחות כסף שצריך להביא מהבית (שגם אותו ניתן לקבל דרך הלוואות אחרות) וכך להמשיך ולקנות כל עוד השכירות מכסה את ההלוואות ומשאירה גם איזשהו רווח. בסופו של דבר באמצעות מינוף אפשר להגיע לתשואות יפות על הכסף שהשקענו.
*כאשר מחליטים לבנות פורטפוליו של נכסים להשכרה זה עוזר לנו לפזר סיכונים, כי אם בנכס אחד יש בעיות או דייר שלא משלם יש את שאר הנכסים שכן מכניסים.
*להפוך נכס למניב זו בדרך כלל תכנית המגירה של כל פליפ או בנייה חדשה אם יש שינויים בשוק או שלא מצליחים למכור במחיר המבוקש
וזה מוביל אותנו ליתרון העיקרי של נכסים להשכרה:
*מזעור סיכונים כאשר יש שינויים בשוק:
כרגע שוררת בשוק סוג של אי וודאות, אינפלציה מאוד גבוהה, ריביות שממשיכות לעלות עוד ועוד, השווקים מתחילים לאט לאט להתקרר, כבר קשה יותר לקבל מימון בעקבות הריביות הגבוהות ופחות אנשים יכולים לרכוש בתים, מה שיכול לגרום למחירים לרדת.
כאשר אנחנו מחזיקים נכסים להשכרה לטווח ארוך, גם אם שווי הנכסים יורד בנקודת זמן מסוימת, עם הזמן המחירים יעלו שוב ואף ימשיכו לעלות, ניתן לראות זאת בכל גרף של מחירי נדלן במהלך השנים.
כאשר השוק מתקרר ופחות אנשים יכולים לרכוש בית, הם פונים לשוק השכירות, במצב כזה יש יותר ביקוש לשכירות ומחירי השכירות עולים.
כך שעל אף ששוררת אי וודאות עתידית, אנחנו מרגישים בנוח להמשיך לרכוש נכסי נדל”ן מניבים עבורנו ועבור המשקיעים שלנו, זו השקעה לתווך ארוך שגם אם תהייה ירידה במחירי הנכסים נוכל לחכות שיעלו חזרה ואף ימשיכו לעלות, ובינתיים נמשיך להנות משכרויות שעולות.
נשמח מאוד לשמוע איך אתם פועלים בתקופה זו של חוסר וודאות וכיצד אתם ממזערים סיכונים.?
Responses