פוסט 3 – איך להתחיל, מדריך מקוצר ומופשט (חלק ב)
#יזםהשבוע דניאל קרישר
#פוסט3
מבלי לברבר יותר מדי – נמשיך איפה שהפסקנו אתמול..
ניהול שיפוץ:
בשלב הזה תוכלו לבחור את מידת המעורבות שלכם – קבלן ראשי/ קבלני משנה/ עובדים פר יום.
אנחנו בדרך כלל עובדים עם קבלני משנה, אבל יצא לנו גם לעבוד עם קבלן ראשי ועובדים יומיים.
אני לא אגע פה בהעסקת עובדים, אדבר רק על קבלן ראשי וקבלני משנה.
כמו הרבה נושאים אחרים בנדל”ן ובחיים בכלל – בניית מערכת יחסים עם הקבלן היא המפתח. ככל שניתן לו/ה יותר עבודה כך נקבל מחיר ויחס טובים יותר.
נעבור על דוגמא של שימוש בקבלן ראשי, נקודות חשובות:
לוודא שהקבלן בעל יכולת: בקשו לראות תמונות של עבודות קודמות שלו, לדבר עם לקוחות קודמים, לבקר בפרויקטים שלו וכדומה. אנו רוצים לוודא שהקבלן אכן מסוגל לבצע את העבודה שאנחנו רוצים לתת לו כדי לא להיות מופתעים מאוחר יותר כשקבלן שהציע חצי מחיר עשה גם רק חצי עבודה.
חוזה
מפורט ככל האפשר, ככל שהחוזה יהיה יותר מפורט כך יהיו פחות בעיות בעתיד, בכל מחלוקת ניתן יהיה לחזור לחוזה ולראות מה סיכמתם.
עדיף לציין מחיר לכל עבודה בנפרד, עוזר בשלב ההשוואה וייתן לכם/ן אפשרות לקצץ בעלויות שאתם מרגישים שהן לא לצורך. בנוסף קבלנים נוטים לתת מחיר נמוך יותר אם הם צריכים לפרט על מה בדיוק הם גובים את המחיר.
האם המחירים כוללים עבודה + חומר / עבודה בלבד.
במידה והחומר כלול במחיר, הקבלן יציין תקציב לכל חומר (Allowance). יש לבדוק את התקציב שהוא נותן לכל חומר ולוודא שהוא הגיוני. אחרת אנו עלולים לחשוב שהמחיר נמוך וטוב אבל בפועל נצטרך להוסיף כסף על חומר.
מפל תשלומים: על החוזה לפרט מתי וכמה אנחנו משלמים לקבלן. לדוגמא ” 10% מקדמה, 20% אחרי סיום שלב א’ וכו”. כמובן שיש לפרט בדיוק מה כולל כל שלב, לדוגמא ” שלב א’: דמולישן מטבח+2 מקלחות, סיום עבודות חשמל”. מה בדיוק כלול בעבודות החשמל והדמולישן יפורט בתוכנית העבודה בחוזה (scope of work). לעולם לא נשלם לקבלן את כל הכסף מראש – הוא חייב מוטיבציה כדי להמשיך לעבוד ואנחנו חייבים לגדר את הסיכון למקרה שהוא לא יגיע לעבודה מחר בבוקר.
זמן: על החוזה לציין כמה זמן עומד לרשותו של הקבלן לביצוע העבודה ומה קורה במידה והעבודה לא מושלמת בזמן. כידוע לכולנו “זמן זה כסף”, אבל לא רק במובן הקלישאתי של הפתגם – בזמן שהקבלן מאחר בשיפוץ אנחנו משלמים ארנונה, ריבית, חשבונות, ועד בית, מפסידים שכירות. לכן יש לציין קנס בחוזה, אותו הקבלן ייאלץ לספוג במידה והוא לא השלים את העבודה בזמן. נהוג לתת תקופת גרייס מסוימת של כ20% מהזמן הצפוי להשלמת העבודה. אפשר גם לתת בונוס במידה והקבלן משלים את העבודה לפני הזמן, אבל את עניין הבונוס אני מעדיף לומר בעל פה ולא בחוזה. הבונוס צריך להשתלם לכם, לצורך העניין חשבו מהן עלויות ההחזקה שלכם בשבועיים והציעו לקבלן חצי מהסכום כבונוס במידה והוא מסיים שבועיים לפני הזמן.
השוואה: לאחר שיש לכם חוזה סופר מפורט ביד הגיע הזמן to shop around ולהשוות בין קבלנים. דרך נוחה להשוות היא לקחת את תוכנית העבודה מהחוזה הראשון, להוריד ממנה את המחירים ולתת אותה כתוכנית עבודה לקבלן השני והשלישי “זה מה שאני רוצה לעשות, כמה זה יעלה?” יש לוודא שאנחנו משווים תפוחים לתפוחים – עבודה וחומר/ עבודה בלבד, זמן להשלמת הפרויקט, תקציבים לחומרים.
ביטוח: לאחר שבחרתם קבלן ללכת איתו יש לוודא שהוא מוסיף אתכם לפוליסת הביטוח שלו.
יש לוודא שהפוליסה מכסה Liability & Worker’s compensation.
זה לא במקום הביטוח שאתם עושים לנכס, חשבו על זה כקו ראשון ושני של הגנה.
במידה ובחרתם לעבוד עם קבלני משנה, אפשר לחזור על התהליך הזה בבחירת כל קבלן. אתם יכולים פחות להקפיד על כל נקודה ונקודה בתהליך מפני שקבלני משנה עושים עבודות קטנות יותר ונמצאים בתחלופה גבוהה יותר, מה גם שאם בחרתם ללכת עם קבלני משנה פירוש הדבר שאתם נמצאים בנכס ומפקחים עליהם.
עם הזמן תבנו לעצמכם נבחרת ולא תצטרכו להשוות כל פעם מחדש. תדעו למי להתקשר כשאתם צריכים משהו והוא כנראה יתן לכם מחיר הוגן כי אתם לקוחות חוזרים. ברגע הזה זה נהיה קל בהרבה.
מילה על עיצוב – למעט בתי יוקרה אני אוהב לעצב בעצמי, למצוא חומרים שנראים טוב במחירים טובים. טריק שעוזר הוא להעתיק עיצוב או לפחות לקחת רעיונות מהקומפס המוצלחים. אפשר גם לשאוב השראה מPinterest ואתרי עיצוב נוספים.
אתם יכולים לעשות את זה בעצמכם או לשלם לבעל/ת מקצוע. במידה ובחרתם בבעל מקצוע הוא יהיה עוד קבלן שתצטרכו להשוות כמו את השאר.
מכירה / השכרה:
השכרת הנכס – אתם יכולים להיעזר בסוכן או לא, תלוי שוק והרגשה אישית שלכם.
מכירת הנכס – אתם חייבים להשתמש בסוכן אחרת לא תהיו ב”שוק” (MLS). הסוכן/ת הם קבלן נוסף ובניית מערכת היחסים איתם היא לא פחות חשובה ועם הזמן גם תיתן לכם ליהנות מעמלות נמוכות יותר.
מימון:
כמה מילים על מימון. נדל”ן זה ללא ספק משחק של מימון יותר מכל דבר אחר אבל לא חייבים קרדיט סקור מצויין או קרדיט סקור בכלל בשביל להתחיל, למרות שאם אין לכם קרדיט סקור אתמול היה זמן מעולה להתחיל לבנות אותו. אני הגעתי לארה”ב ללא קרדיט סקור וללא היסטורית תעסוקה וזה היה לא פשוט אבל בהחלט אפשרי. אתם פשוט תקבלו תנאים פחות טובים לכן תצטרכו למצוא עסקאות טובות יותר.
סוגי הלוואות:
ישנן סוגי הלוואות שונים המתאימים לסוגים שונים של השקעות. בפשטות, תרצו לבחור את סוג ההלוואה בהתאם למשך הפרויקט: פרויקט קצר טווח (פליפ/שיפוץ לפני ריפייננס) מצריך הלוואה לטווח קצר עם ריבית גבוה יחסית אבל נקודות נמוכות אם בכלל ובלי קנס פירעון מוקדם (prepayment penalty). פרויקט ארוך טווח (רנטל) מצריך הלוואה לטווח ארוך עם ריביות נמוכות בעוד שהנקודות והקנס על פירעון מוקדם פחות משנים.
במידה ואתם משפצים כדי להשכיר כדאי לקחת הלוואה לטווח קצר לתקופת השיפוץ ולאחר מכן הלוואה לטווח ארוך בשלב הריפייננס.
עסקת רנטל (BRRRR) להמחשה:
זוהי עסקה אמיתית שסיימנו לא מזמן. עסקה פשוטה יחסית שבפשטות שלה היא מסכמת את רוב המדריך הקצר הזה והמספרים בה מאוד נגישים לכולם, למי שרוצה להתחיל בקטן.
אז מה זה BRRRR? מונח קצת פופוליסטי שהאמת היא שאני לא מת עליו אבל הוא כבר דיי מושרש אז נוח להשתמש בו.
Buy
Rehab
Rent
Refinance
Repeat
קנה, שפץ, השכר, קח משכנתא לפי ערך הנכס לאחר השיפוץ, חזור
שתי מטרות עיקריות במשחק הזה:
להוציא את כל הכסף שהושקע בעסקה בעת לקיחת המשכנתא לפי ערך הנכס לאחר שיפוץ
תזרים מזומנים חיובי
אם השגת את שני אלה – ניצחת במשחקון ואתה יכול לעבור לנכס הבא.
אז על העסקה:
טאון האוס קטן וחביב
1000 רגל מרובע
2/1
מספרים..
מחיר קניה: 65K
שיפוץ: 26K
שכירות: 1300
ערך לאחר שיפוץ: 130K
משכתנא של 80% מערך הנכס (LTV),ו : 104K
סה”כ תשלומים חודשיים (תשלום משכנתא, ביטוח, מיסים, ועד בית, ניהול, אחזקה, פניות וכו): 850
תזרים: 450
מה היו המטרות שלנו?
להוציא את כל הכסף החוצה – נכנס 91K, יצא 104K – יש V
תזרים חיובי – יש V
בכל עסקה יש מורכבות מסויימת אבל יחסית העסקה הזו הייתה פשוטה וקלילה. לקח לנו כחודש מהסגירה לשפץ ולהכניס דייר ועוד חודשיים עד סגירת המשכנתא. אני אצרף קצת תמונות וסרטון של לפני ואחרי כי זה הקטע הכי מעניין.
סיכום:
אני מקווה שהמדריך הקצר הזה עזר למישהו ועשה קצת סדר בדברים לאלו שרוצים להתחיל וקצת חוששים לקפוץ למים.
אני מניח שפספסתי הרבה דברים בנוסף למה שהשמטתי בכוונה, אנא תרגישו בנוח לשאול בתגובות ואני ועוד טובים ממני שנמצאים בקבוצה נשמח לענות.
Responses