‘קניה מתחת למחיר השוק שתציל אתכם!’

#יזםהשבוע טל בוימן #פוסט3
היי חברים.

היכולת לרכוש נכסים מתחת למחיר השוק
היא חלק מניצול ההזדמנויות הייחודיות
ששנת 2023 מציעה לנו כמשקיעים.

זה קורה בצל החשש שיש להרבה מאוד
אנשים, שיושבים על הגדר ושואלים את
עצמם מה נכון לעשות עכשיו.

‘האם להשקיע בנדל”ן?’
‘האם להשאיר את הכסף בפקדונות?’
‘האם להמתין בצד וזהו?’

יש הרבה מאוד סימני שאלה בעניין הזה,
ואם לשפוט לפי כותרות המדיה, אז נדמה
שקץ עולם הנדל”ן הגיע מוקדם מהצפוי.

פתאום יש נפילות מחירים,
פתאום שומעים על הפסדים,
על ריביות גבוהות,
אינפלציה דוהרת,
מיתון…

ופתאום כל דובי הזעם מתעוררים
יחד משנת החורף הארוכה שלהם.

אז לא חברים.

לא דובים ולא יער,
ובטח שלא בבית ספרנו.

כי בניגוד לדעה הרווחת בציבור, העלאות
הריבית והאינפלציה מאפשרות לנו להמשיך
להרוויח תשואות חלומיות.

אבל זה קורה רק בתנאי שאנחנו קונים
מתחת למחיר השוק! זו ההגנה שלנו בעסקה
וזה המפתח לרווחיות הגבוהה.

ואם שמעתם פעם על קרבות שמוכרעים
לפני שנורתה היריה הראשונה, אז זו בעיניי
המשמעות של קניה מתחת למחיר השוק.

היא נותנת לנו מרווח ביטחון להתמודד
עם בלת”מים שבודאות יגיעו, ואם אין
קניה מתחת למחיר השוק – אז אין עסקה!

אז איך קונים נכסים מתחת למחיר השוק?

יש הרבה דרכים לאתר עסקאות מתחת למחיר השוק,
אחת הדרכים היא רכישה ממכרזים,
ואני רוצה לתת לכם 9 טיפים שיעזרו לכם
לעשות את זה בצורה נכונה.
1. תתרכזו באזור ספציפי שבו אתם מכירים
את המחירים ברמה הגבוהה ביותר.
2. חפשו אזורים שבהם יש לכם ערך מוסף במכרזים,
כגון חובת נוכחות פיזית, או תשלום בתוך 24 שעות.
3. כשתקבלו את רשימת הנכסים שיוצאים למכרז, תבחרו
מראש במי אתם רוצים להתמקד!
4. תעשו קומס (השוואת מחירים) לנכס בהתאם לצפי שבו
תמכרו אותו לאחר השיפוץ.
5. תמיד תנסו לגשת לנכס כדי להבין את מצב התחזוקה –
תסתכלו מבחוץ, תשאלו שכנים, תנסו להציץ וכו’ ואם
אתם לא מצליחים, אז תבצעו הערכה ל-ח-ו-מ-ר-ה!
6. תבנו דו’ח עסקה שכולל את מחיר המכירה, צפי השיפוץ,
בלת”מ ורווח מינימלי שאותו אתם רוצים להרוויח. זו הדרך
הנכונה לקבלת מחיר מקסימלי להצעות מחיר.
7. תתחילו להציע נמוך ולאט לאט תעלו, אבל בשום אופן
אתם לא עוברים את המחיר המקסימלי שקבעתם!
8. תהיו ערוכים עם כסף לרכישה, אחרת תפסידו את ה’דיפזיט’.
9. חפשו בתים ‘עם בעיות’ בגלל שהרבה אנשים בורחים
מהם… ושם אפשר להרוויח הרבה מאוד כסף.

עכשיו, כדי לגבות את המילים שלי במספרים,
אני רוצה לשתף אתכם בנתונים מתוך 2 עסקאות
שנסגרו בחודשים האחרונים ויצאו לדרך.

עסקה ראשונה סנט פטרסבורג, פלורידה.

זו עסקה שטלטלה אותנו כמו רכבת הרים –
הרימה אותנו לשמים והנחיתה אותנו לקרקע
פעם אחרי פעם.

מדובר ברכישת מגרש עם מבנה המיועד להריסה,
בניית בית חדש ומכירה ברווח (מצורפות תמונות).

מחיר רכישה: 215,000 דולר.

התכנית העסקית היתה לסיים את הבניה ורק
אז למכור, אבל אחרי שיחה עם השותפים המקומיים,
החלטנו לשנות את התכנית ולנסות למכור עכשיו,
‘על הנייר’ ובמחיר אופטימלי וגבוה במיוחד.

וזה הצליח לנו – עם קונה ב 918,000 דולר שהעיף
אותנו ואת המשקיעים שלנו לגג העולם!

אבל… זוכרים את רכבת ההרים?

כי עכשיו מגיעה הירידה, ובזמן שהאדריכלים שלנו
עובדים על התוכניות ומגישים לועדה בקשה לקבלת
היתר בניה, עובר הרבה זמן יחסית.

אני קורא לזה ‘זמן המתנה יקר’, כזה שעלויות הבניה
עולות בו בצורה משמעותית, שוחקות לנו את הרווחים
והופכות את ההשקעה לפחות כדאית ואטרקטיבית.
פתאום 918,000 דולר זה לא מחיר שטוב לנו איתו,
והחלטנו לבטל את העסקה עם הקונה.

עכשיו יש לנו 2 אופציות.
א. לחזור לתכנית המקורית, להשלים את הבניה
ואז למכור במחיר גבוה (900K ומעלה).
ב. לשמור על רווחיות, לקצר זמנים ולמכור את המגרש
במצבו הנוכחי (300K ומעלה).

בחרנו באופציה השניה, הוצאנו את הבית למכירה
ב- 325,000 דולר, הגיעה קונה רצינית שחתמה איתנו
חוזה, קיבלה סירוב להלוואה מהבנק והעסקה שוב בוטלה.

זוכרים? אמרתי לכם שמדובר ברכבת הרים ???? ובסופו של
דבר נסגרה עסקת מזומן מהירה עם לקוח חדש.

מחיר המכירה: 315,000 דולר
רווח: 50,000 דולר

אז נכון שזו לא היתה התכנית המקורית, ונכון שהשתבשו
לנו הרבה דברים בדרך, אבל עדיין לקחנו את ההבנה שיש
אינפלציה והתייקרויות, ושינינו את התכנית העסקית כדי
להישאר רווחיים.

בשורה התחתונה קנינו ב 100,000$ מתחת למחיר השוק
וזה מה שהציל אותנו, כי אם לא היינו עושים את זה אז
היינו מפסידים פה כסף.

עסקה שניה – מלון Riviera בעיר ניוארק, ניו ג’רזי.

סיפור על מלון שנקלע לקשיים בתקופת הקורונה, וקיבלנו
הזדמנות לרכוש אותו במחיר משמעותי מתחת למחיר השוק.

התוכנית שלנו היא להפוך את המלון למתחם ‘מולטי פמילי’
עם 99 יחידות דיור. את היחידות נשכיר, ואת שכ”ד נחלק
למשקיעים כתזרים שוטף כל רבעון, ואחרי 36 חודשים
נמכור את המלון ברווח.

הערכת שמאות ברכישה: 12.36 מיליון דולר
מחיר רכישה: 8.5 מיליון דולר בלבד!

כן כן, קנינו בכ- 4 מיליון דולר פחות ממחיר השוק! וחשוב להבין
כמה ביטחון יש בעסקה עם מרווחים מהסוג הזה. זה ממש כמו
חיסון נגד השינויים בשוק, נגד ירידות המחירים ונגד כל אותם
בלת”מים שברור לכולנו שיגיעו – ועדיין נישאר רווחיים.

מכירה תכנית עסקית: 21.5 מיליון דולר
הערכת שמאות לאחר השבחה: 31.5 מיליון דולר.

זה הכוח האדיר של קניה מתחת למחיר השוק, והיום אנחנו
נמצאים בנקודת זמן נדירה ומזמינה – לצאת החוצה ולעשות
עסקאות מתחת למחיר השוק.
ומהם האזורים שבהם כדאי היום להשקיע?
על זה ארחיב בפוסט הבא, כשאכיר לכם את ‘דור ה- Y’,
דור ‘המילניאלס’ בארה”ב – את ההעדפות שלהם, את הדרך
שבה הם משפיעים על הביקושים ואת הדרך שלנו להרוויח מכך.
ועד מחר, אני אשמח לשמוע מה דעתכם והאם חידשתי לכם
על חשיבות הקניה מתחת למחיר השוק.
מבטיח לקרוא הכל ולהגיב.
טל.